房地产企业成本核算问题探析
房地产企业成本核算问题探析[20191230190258]
毕业论文中文摘要
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关键字:房地产,成本核算,成本控制,成本核算对象
目 录
1 引言 1
2 房地产企业成本核算的相关理论概述 1
2.1 房地产企业成本核算的概述1
2.2 房地产企业成本核算的相关理论与方法3
3 房地产企业成本核算存在的问题 5
3.1 成本核算对象不明确5
3.2 任意虚增建安成本，偷逃税收6
3.3 忽视项目竣工决算6
3.4 未能合理设置会计帐簿6
3.5 人员素质相对较低6
3.6 房地产企业内部控制制度设置不健全7
3.7 未能坚持走经济可持续发展道路7
4 解决房地产企业成本核算问题的对策 7
4.1 明确成本核算对象7
4.2 在开发过程中严格控制建安成本8
4.3 重视项目竣工决算 10
4.4 注意账簿设置的合理化与规范化 10
4.5 提高会计人员素质 10
4.6 做好制度建设，加强会计监督11
4.7 推动房地产经济可持续发展 12
5 结合案例进行分析 12
结论15
致谢16
参考文献17
1 引言
近几年来，随着我国国民经济建设持续发展的推动下，房地产企业呈现出了突飞猛进的发展趋势，目前，我国房地产企业在我国国民经济中占据了主导地位，为推动消费水平、增加内需、促进相关产业发展和推动经济的增长发挥了了不起的巨大的贡献作用。但是，一方面，由于房地产企业具有较长的建设周期、较大的资金投入以及较多的成本环节等特性；另一方面，建筑材料以及工人的工资水平的不断上涨，传统的成本核算管理方法等都影响了房地产企业的利润，一些新兴房地产企业的茁壮成长也增加了房地产企业的竞争压力，从而导致了房地产企业成本核算具有特殊性和复杂性。成本核算在企业管理和财务决策中具有着极其重要的意义，特别是在当前市场竞争日益激烈的条件下，企业要想在竞争中取得胜利并获得发展，必须要努力做好成本核算，降低生产成本，提高企业的利润水平[1]。因此，房地产企业的会计工作的重点就是必须做好成本核算工作。目前，房地产市场正在朝规范化和合理化的方向发展，房地产企业若是想在竞争中立于不败之地，就必须合理确定企业成本，降低开发成本，这不仅是对房地企业进行有效管理的需要，同时也是合理计算土地增值税和企业所得税的重要基础和依据。所以，加强房地产企业的成本核算，是房地产企业会计工作的重要内容，这不仅可以以最少的成本耗费获取最大的利润，还可以提高企业的整体运作能力和管理水平，进而提高企业的经济效益和企业的竞争力。
2 房地产企业成本核算的相关理论与方法
2.1 房地产企业成本核算的概述
2.1.1 成本核算的定义
成本核算是把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动[2]。成本核算主要的任务是对总成本和单位产品成本进行正确有效的计量。使得企业的经营决策有依据可寻，并且能够准确反映企业决策的执行情况以及企业的经济效益水平。
2.1.2 成本核算的内容
成本核算的主要内容是对成本计算对象进行归集、汇总和整理。首先是归集，就是将产品生产过程中所发生的一系列费用完整的收集起来。接着是对成本计算对象汇总，就是指对应计入当期生产资料成本所产生的费用采取正确的计算。最后按照一定的方法和程序，对计算的结果进行整理，然后进行正确的分配，确定当期生产成本。
2.1.3 房地产企业成本核算的必要性
a)为合理制定房地产品的销售价格打下基础。在房地产开发项目中，所产生的所有费用，都需要进行归集和合理的分配，然后根据最后的成本核算价格来制定一个适当的销售价格，没有成本核算，就无法合理制定房地产品的价格，导致价格偏高或偏低，影响房地产品的销售。
b）有效促进降低成本。在进行成本核算的过程中，如果出现成本偏高的情况，能够被及时发现，企业会及时寻找出问题，并且重新制定方案，降低成本，提高企业利润。
c）企业经营管理的必经之路。成本核算是每一个企业在会计日常业务中一定会面临的一个步骤，没有成本核算，就无法进行后续的会计工作，无法反映企业的成本和利润，造成企业管理秩序的混乱，最终企业将走向灭亡。
2.1.4 房地产开发成本的组成
开发产品成本是指房地产企业开发一定数量的商品房所发生的各项费用支出，房地产成本核算是指企业开发产品中所支出的全部费用按照成本项目进行归集与分配，最后计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程[3]。
准确的对开发产品进行成本核算，首先要确定房地产开发成本的类型和组成。现按其用途，分为以下四类：
a）土地开发成本。土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各种费用支出，主要包括土地费用、基础设施费用、配套设施费用、筹资费用、应由开发土地负担的间接费用等[4]。这是房地产企业成本中的重要内容，开发商在决定房地产项目的开发建设时，首先需要确定土地的成本，以确保项目建设的可行性。
b）房屋开发成本。房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出[5]。
c）相应配套设施开发成本与其他费用。是指包括到水、电、煤气等能源费用的支出。其他费用中的大部分具有押金的性质，比如管理费用，档案保证金及筹资成本等，其中有大部分属于不可回收成本。这一类费用的收取部门主要是行业的主管部门，收费的标准不一且种类繁多，价格较高，具有一定的随意性。
d）代建工程开发成本。代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为委托单位开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）等所发生的各项费用支出[6]。
2.2 房地产企业成本核算的相关理论与方法
房地产企业主要经营对象是固定资产，它不同于流动性较大的产品，可以在各国和地区之间流通，因而，它们的市场面较广，可以在国际市场内流动，房地产品由于具有稳定性，无法被移动，决定了其竞争市场主要是本地区内，房地产品的所处地段以及附近的环境和交通对房地产企业的经营业绩有着较大的影响。此外，房地产企业主要是为顾客提供优质的服务，除了建筑房地产品外，一些配套设施的齐全与否，都对房地产的销售发挥着巨大的影响。房地产企业在经营销售过程中，一方面，由于其较大的市场规模和较大的需求量，可以有效推动房地产企业的发展，另一方面，房地产企业行业的竞争对手众多，并且由于房地产企业经营具有一定的风险，使得房地产企业必须在日常生产经营中走好每一步。因此，传统的成本核算方法可能对房地产企业的成本核算的针对性不强，准确性不高，在竞争逐日加剧的今天，房地产企业要生存就必须选择适合的成本核算方法，准确计算成本，有效进行成本控制，从而推动企业的可持续发展，因此房地产企业从传统的成本核算方法中形成了一套常用的的成本核算方法。
2.2.1 传统的成本核算方法
a）分步法。是指以每种产品的生产步骤的半成品和产品的品种作为成本计算对象，对生产费用进行归集和分配，对产品成本进行计算的一种方法[7]。对于一个还没有完工的产品，其各个步骤产生的费用就应当计入当前步骤的成本中，然后等加工完成，变为产成品后，将各个步骤的成本进行归集汇总，这种方法叫做平行结转分步法。还有一种分步法叫做约当产量比例法，这种成本核算的方法是指这个月的在产品成本与这个月底的被完成的产品成本之间的一个比例关系。相对于其他的计算方法，分步法的各步骤之间会出现成本结转的问题，分步法适用于企业的会计成本核算需计算考核车间、工序和加工阶段等部门，如冶金和纺织业等。
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关键字:房地产,成本核算,成本控制,成本核算对象
目 录
1 引言 1
2 房地产企业成本核算的相关理论概述 1
2.1 房地产企业成本核算的概述1
2.2 房地产企业成本核算的相关理论与方法3
3 房地产企业成本核算存在的问题 5
3.1 成本核算对象不明确5
3.2 任意虚增建安成本，偷逃税收6
3.3 忽视项目竣工决算6
3.4 未能合理设置会计帐簿6
3.5 人员素质相对较低6
3.6 房地产企业内部控制制度设置不健全7
3.7 未能坚持走经济可持续发展道路7
4 解决房地产企业成本核算问题的对策 7
4.1 明确成本核算对象7
4.2 在开发过程中严格控制建安成本8
4.3 重视项目竣工决算 10
4.4 注意账簿设置的合理化与规范化 10
4.5 提高会计人员素质 10
4.6 做好制度建设，加强会计监督11
4.7 推动房地产经济可持续发展 12
5 结合案例进行分析 12
结论15
致谢16
参考文献17
1 引言
近几年来，随着我国国民经济建设持续发展的推动下，房地产企业呈现出了突飞猛进的发展趋势，目前，我国房地产企业在我国国民经济中占据了主导地位，为推动消费水平、增加内需、促进相关产业发展和推动经济的增长发挥了了不起的巨大的贡献作用。但是，一方面，由于房地产企业具有较长的建设周期、较大的资金投入以及较多的成本环节等特性；另一方面，建筑材料以及工人的工资水平的不断上涨，传统的成本核算管理方法等都影响了房地产企业的利润，一些新兴房地产企业的茁壮成长也增加了房地产企业的竞争压力，从而导致了房地产企业成本核算具有特殊性和复杂性。成本核算在企业管理和财务决策中具有着极其重要的意义，特别是在当前市场竞争日益激烈的条件下，企业要想在竞争中取得胜利并获得发展，必须要努力做好成本核算，降低生产成本，提高企业的利润水平[1]。因此，房地产企业的会计工作的重点就是必须做好成本核算工作。目前，房地产市场正在朝规范化和合理化的方向发展，房地产企业若是想在竞争中立于不败之地，就必须合理确定企业成本，降低开发成本，这不仅是对房地企业进行有效管理的需要，同时也是合理计算土地增值税和企业所得税的重要基础和依据。所以，加强房地产企业的成本核算，是房地产企业会计工作的重要内容，这不仅可以以最少的成本耗费获取最大的利润，还可以提高企业的整体运作能力和管理水平，进而提高企业的经济效益和企业的竞争力。
2 房地产企业成本核算的相关理论与方法
2.1 房地产企业成本核算的概述
2.1.1 成本核算的定义
成本核算是把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动[2]。成本核算主要的任务是对总成本和单位产品成本进行正确有效的计量。使得企业的经营决策有依据可寻，并且能够准确反映企业决策的执行情况以及企业的经济效益水平。
2.1.2 成本核算的内容
成本核算的主要内容是对成本计算对象进行归集、汇总和整理。首先是归集，就是将产品生产过程中所发生的一系列费用完整的收集起来。接着是对成本计算对象汇总，就是指对应计入当期生产资料成本所产生的费用采取正确的计算。最后按照一定的方法和程序，对计算的结果进行整理，然后进行正确的分配，确定当期生产成本。
2.1.3 房地产企业成本核算的必要性
a)为合理制定房地产品的销售价格打下基础。在房地产开发项目中，所产生的所有费用，都需要进行归集和合理的分配，然后根据最后的成本核算价格来制定一个适当的销售价格，没有成本核算，就无法合理制定房地产品的价格，导致价格偏高或偏低，影响房地产品的销售。
b）有效促进降低成本。在进行成本核算的过程中，如果出现成本偏高的情况，能够被及时发现，企业会及时寻找出问题，并且重新制定方案，降低成本，提高企业利润。
c）企业经营管理的必经之路。成本核算是每一个企业在会计日常业务中一定会面临的一个步骤，没有成本核算，就无法进行后续的会计工作，无法反映企业的成本和利润，造成企业管理秩序的混乱，最终企业将走向灭亡。
2.1.4 房地产开发成本的组成
开发产品成本是指房地产企业开发一定数量的商品房所发生的各项费用支出，房地产成本核算是指企业开发产品中所支出的全部费用按照成本项目进行归集与分配，最后计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程[3]。
准确的对开发产品进行成本核算，首先要确定房地产开发成本的类型和组成。现按其用途，分为以下四类：
a）土地开发成本。土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各种费用支出，主要包括土地费用、基础设施费用、配套设施费用、筹资费用、应由开发土地负担的间接费用等[4]。这是房地产企业成本中的重要内容，开发商在决定房地产项目的开发建设时，首先需要确定土地的成本，以确保项目建设的可行性。
b）房屋开发成本。房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出[5]。
c）相应配套设施开发成本与其他费用。是指包括到水、电、煤气等能源费用的支出。其他费用中的大部分具有押金的性质，比如管理费用，档案保证金及筹资成本等，其中有大部分属于不可回收成本。这一类费用的收取部门主要是行业的主管部门，收费的标准不一且种类繁多，价格较高，具有一定的随意性。
d）代建工程开发成本。代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为委托单位开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）等所发生的各项费用支出[6]。
2.2 房地产企业成本核算的相关理论与方法
房地产企业主要经营对象是固定资产，它不同于流动性较大的产品，可以在各国和地区之间流通，因而，它们的市场面较广，可以在国际市场内流动，房地产品由于具有稳定性，无法被移动，决定了其竞争市场主要是本地区内，房地产品的所处地段以及附近的环境和交通对房地产企业的经营业绩有着较大的影响。此外，房地产企业主要是为顾客提供优质的服务，除了建筑房地产品外，一些配套设施的齐全与否，都对房地产的销售发挥着巨大的影响。房地产企业在经营销售过程中，一方面，由于其较大的市场规模和较大的需求量，可以有效推动房地产企业的发展，另一方面，房地产企业行业的竞争对手众多，并且由于房地产企业经营具有一定的风险，使得房地产企业必须在日常生产经营中走好每一步。因此，传统的成本核算方法可能对房地产企业的成本核算的针对性不强，准确性不高，在竞争逐日加剧的今天，房地产企业要生存就必须选择适合的成本核算方法，准确计算成本，有效进行成本控制，从而推动企业的可持续发展，因此房地产企业从传统的成本核算方法中形成了一套常用的的成本核算方法。
2.2.1 传统的成本核算方法
a）分步法。是指以每种产品的生产步骤的半成品和产品的品种作为成本计算对象，对生产费用进行归集和分配，对产品成本进行计算的一种方法[7]。对于一个还没有完工的产品，其各个步骤产生的费用就应当计入当前步骤的成本中，然后等加工完成，变为产成品后，将各个步骤的成本进行归集汇总，这种方法叫做平行结转分步法。还有一种分步法叫做约当产量比例法，这种成本核算的方法是指这个月的在产品成本与这个月底的被完成的产品成本之间的一个比例关系。相对于其他的计算方法，分步法的各步骤之间会出现成本结转的问题，分步法适用于企业的会计成本核算需计算考核车间、工序和加工阶段等部门，如冶金和纺织业等。
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