住房需求弹性的非对称性研究典型大中型城市的边限协整检验
中国住房市场供求结构失衡是长期存在的现象也是未解的难题，尤其是影响消费者需求因素的复杂性更导致政府难以充分地调控住房市场环境。为此，对住房需求弹性的研究更是刻不容缓。本文旨在检验住房需求各弹性在大中型城市间的不对称性。文章基于供求市场结构现状进行面板数据聚类分析，将全国35个大中型城市进行分类，并以典型大中型城市1994—2014年数据为样本，采用基于自回归分布滞后模型(ARDL)的边限协整检验方法，对居民收入、房价、政策导向和人口净流入的住房需求弹性进行了估计。结果显示，对应于不同供求市场结构的大中型城市，住房需求各弹性存在明显的不对称性，这种不对称性既取决于各城市间的收入水平和人口净流入的差异，也取决于当地居民对房价的不同预期和政策导向的不对称性引导。仅靠政府的货币政策调控住房市场作用不大，需要从提高收入水平和规划人口流动等方面进行多项调节才能保障住房市场稳定健康的发展。关键词 大中型城市住房市场结构现状，住房需求弹性，非对称性研究，面板数据聚类分析，ARDL模型，边限协整检验
目 录
1 引言 1
1.1 研究背景与意义 1
1.2 国内外研究现状 1
1.3 研究思路和基本框架 3
1.4 创新和不足 4
2 定性分析 4
2.1 房地产市场供求结构现状 4
2.2 一二三线城市住房需求各弹性研究6
3 实证分析 8
3.1 面板数据聚类分析 8
3.2 基于边限协整检验的住房需求弹性的非对称性研究 12
结论19
致谢 21
参考文献 22
附录 24
1 引言
从1998年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，中国城镇住房市场获得了空前的发展，以2000年到2014年为例，住房价格年均增长8.5%，住房销售面积年均增长更是达到15.4%，与此同时，中国各大城市的住房市场发展却极其不均衡，有些城市需求火爆，政府需要通过限价、限购来控制投机性需求，而有些城市则住房需求不足，出现供过于求的现象，甚至出现大片的“鬼城”。是什么原因导致中国各城市的住 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
房需求发展如此不对称?是经济发展、居民收入增长的拉动作用引致，还是各地人口净流入的新增需求不同导致，或是当地政府的政策导向作用不同所致，这些都值得我们关注和研究。
研究背景与意义
十三五规划以来，我国房地产市场面临发展的重要时期，因为国家的工业化和城镇化建设还在开展，新增住房需求和改善性住房需求量仍在增加，但房地产建设发展却未必跟得上住房需求的增长。
由于住房市场供求结构严重失衡，我国政府对房地产的调控依然处于敏感时期。十八大明确指出：“建立配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”，“着眼解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”。而针对部分地区楼市供过于求，部分地区住房资源紧张现状，2016年全国两会审议通过的“十三五”规划更是提出率先进行房地产去库存，改善住房资源不均衡局面，促进经济发展。
影响消费者住房需求的因素包括个人和家庭对房价、未来收入、通货膨胀等的心理预期，以及人口、收入和政府的政策导向一系列主客观因素，而这些因素之间又存在相对复杂的关系。就我国经济发展水平存在地区差距的国情来看，城市之间不同住房市场供求结构现状迥然不同，这又给政府调控房地产市场带来相当大的难度。因此，对住房需求弹性进行非对称研究变得刻不容缓。
国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
在微观经济学理论中，居民消费中住房消费这一项一直是研究居民的消费行为的热点。而国内外对影响居民住房需求因素的研究主要集中于居民的偏好、预期和收入水平和政府的政策导向。居民对买房还是租房的需求模式选择影响了房地产市场运行和房价波动,Henderson & Ioannides[1] 认为在信息完全时，人们选择持有住房与持有其他资产是无差异的，而由于租赁外部性的存在人们更偏向于买房；在信息不完全时，持有住房的收益不如持有其他资产的回报来得确定，此时租房是人们的首选。影响消费者住房需求的又一重要因素预期包括个人及家庭对未来收入、通货膨胀和房价的预期。就居民对房价的预期来看，Berkovec & Goodman[2]发现人们对房价的预期是影响房价和房屋销售量的关键因素。Clayton[34]进一步构建理性预期模型，得出由于理性预期的存在，房价可能短期偏离基本面的结论，并于下一年利用协整检验和随机系数的方法构造风险中性理性预期模型，区分不同建筑物价格的时间序列特性，结果表明事后的房价变动与人们的理性预期正好相反。居民可支配收入是住房需求的决定性因素，Gollier[5]认为人们会随着风险抵抗能力的增强而增加持有高收益但同时高风险的资产。伴随着房价上涨，收入差距的加大会使高收入者增加房地产在风险组合中的比重，也会使低收入者的购房需求减小。但Daniel & Mark[6]又通过研究50个典型西班牙省份1996至2002年间房价和人均收入数据否认收入增长对房价上涨的长期作用。虽然此类就住房需求弹性分析的论著很多，但基于现有房地产市场结构和综合各种因素研究的成果还有待挖掘。
1.2.2国内研究现状
目前，国内外学者对住房市场的研究文献颇多，大多都集中在房价和住房需求两方面。如高波等[7]从居民住房买租选择机制入手构建购房者与租房者的住房消费选择模型，对中国城市房价泡沫固化现象做了解释。徐忠等[8]研究发现流动性、利率，特别是货币政策的价格型工具对房价影响显著。高波等[9]构建预期均衡价格模型，从预期、投机的角度评价了城市房价偏离经济基本面的程度，并分析了东中西部城市房价的区域差异及其原因。丛颖[10]从31个省级面板数据的区域视角对我国住房需求弹性进行实证分析。结果表明，住房需求弹性具有一定的区域差异，东部省份住房需求以刚性需求为主，中部和西部区域省份显示出微弱的住房投机属性。
就城市住房需求差异的原因研究而言，以往文献几乎都在传统新古典经济学的供求理论框架内展开研究，认为经济发展水平、居民收入水平、城市环境、地方公共品供给、人口规模、租售比、信贷量和利率等影响住房供求因素间的差异引致了各地住房需求的不同。亦有文献从城市行政级别[11]、地方政府的土地财政行为[1213]、政府限购等调控政策[1415]、广义人口结构角度[1620]等方面来分析住房需求的不同。而现有文献研究在模型运用方面也各有不同，如郭娜等[21]利用随机游走滤波方法分析我国房地产市场波动周期和金融稳定的关系，李玲等[15]构建了基于PSR模型的房地产调控政策对于房价影响的评价体系，对北京市房地产政策的调控效果进行了初步量化，贾生华等[14]利用格兰杰因果检验、VAR模型和脉冲响应分析北京限购政策的持续性效果，郭娜等[20]运用非线性的面板平滑转换模型研究老龄化和城镇化对房地产市场的影响，娄成武等[22]依据“逆向软预算约束”理论，构建地方政府行为动机模型，研究其给房地产市场带来的负效应，况伟大[23]在住房存量调整模型中引入预期，构造一个房价均衡模型研究房价的波动情况，庞晓波等[24]以住房市场存量调整模型为基础，运用蛛网模型并结合正反馈交易模型，研究消费型和投资性需求对住房价格波动的影响等等。
目 录
1 引言 1
1.1 研究背景与意义 1
1.2 国内外研究现状 1
1.3 研究思路和基本框架 3
1.4 创新和不足 4
2 定性分析 4
2.1 房地产市场供求结构现状 4
2.2 一二三线城市住房需求各弹性研究6
3 实证分析 8
3.1 面板数据聚类分析 8
3.2 基于边限协整检验的住房需求弹性的非对称性研究 12
结论19
致谢 21
参考文献 22
附录 24
1 引言
从1998年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，中国城镇住房市场获得了空前的发展，以2000年到2014年为例，住房价格年均增长8.5%，住房销售面积年均增长更是达到15.4%，与此同时，中国各大城市的住房市场发展却极其不均衡，有些城市需求火爆，政府需要通过限价、限购来控制投机性需求，而有些城市则住房需求不足，出现供过于求的现象，甚至出现大片的“鬼城”。是什么原因导致中国各城市的住 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
房需求发展如此不对称?是经济发展、居民收入增长的拉动作用引致，还是各地人口净流入的新增需求不同导致，或是当地政府的政策导向作用不同所致，这些都值得我们关注和研究。
研究背景与意义
十三五规划以来，我国房地产市场面临发展的重要时期，因为国家的工业化和城镇化建设还在开展，新增住房需求和改善性住房需求量仍在增加，但房地产建设发展却未必跟得上住房需求的增长。
由于住房市场供求结构严重失衡，我国政府对房地产的调控依然处于敏感时期。十八大明确指出：“建立配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”，“着眼解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”。而针对部分地区楼市供过于求，部分地区住房资源紧张现状，2016年全国两会审议通过的“十三五”规划更是提出率先进行房地产去库存，改善住房资源不均衡局面，促进经济发展。
影响消费者住房需求的因素包括个人和家庭对房价、未来收入、通货膨胀等的心理预期，以及人口、收入和政府的政策导向一系列主客观因素，而这些因素之间又存在相对复杂的关系。就我国经济发展水平存在地区差距的国情来看，城市之间不同住房市场供求结构现状迥然不同，这又给政府调控房地产市场带来相当大的难度。因此，对住房需求弹性进行非对称研究变得刻不容缓。
国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
在微观经济学理论中，居民消费中住房消费这一项一直是研究居民的消费行为的热点。而国内外对影响居民住房需求因素的研究主要集中于居民的偏好、预期和收入水平和政府的政策导向。居民对买房还是租房的需求模式选择影响了房地产市场运行和房价波动,Henderson & Ioannides[1] 认为在信息完全时，人们选择持有住房与持有其他资产是无差异的，而由于租赁外部性的存在人们更偏向于买房；在信息不完全时，持有住房的收益不如持有其他资产的回报来得确定，此时租房是人们的首选。影响消费者住房需求的又一重要因素预期包括个人及家庭对未来收入、通货膨胀和房价的预期。就居民对房价的预期来看，Berkovec & Goodman[2]发现人们对房价的预期是影响房价和房屋销售量的关键因素。Clayton[34]进一步构建理性预期模型，得出由于理性预期的存在，房价可能短期偏离基本面的结论，并于下一年利用协整检验和随机系数的方法构造风险中性理性预期模型，区分不同建筑物价格的时间序列特性，结果表明事后的房价变动与人们的理性预期正好相反。居民可支配收入是住房需求的决定性因素，Gollier[5]认为人们会随着风险抵抗能力的增强而增加持有高收益但同时高风险的资产。伴随着房价上涨，收入差距的加大会使高收入者增加房地产在风险组合中的比重，也会使低收入者的购房需求减小。但Daniel & Mark[6]又通过研究50个典型西班牙省份1996至2002年间房价和人均收入数据否认收入增长对房价上涨的长期作用。虽然此类就住房需求弹性分析的论著很多，但基于现有房地产市场结构和综合各种因素研究的成果还有待挖掘。
1.2.2国内研究现状
目前，国内外学者对住房市场的研究文献颇多，大多都集中在房价和住房需求两方面。如高波等[7]从居民住房买租选择机制入手构建购房者与租房者的住房消费选择模型，对中国城市房价泡沫固化现象做了解释。徐忠等[8]研究发现流动性、利率，特别是货币政策的价格型工具对房价影响显著。高波等[9]构建预期均衡价格模型，从预期、投机的角度评价了城市房价偏离经济基本面的程度，并分析了东中西部城市房价的区域差异及其原因。丛颖[10]从31个省级面板数据的区域视角对我国住房需求弹性进行实证分析。结果表明，住房需求弹性具有一定的区域差异，东部省份住房需求以刚性需求为主，中部和西部区域省份显示出微弱的住房投机属性。
就城市住房需求差异的原因研究而言，以往文献几乎都在传统新古典经济学的供求理论框架内展开研究，认为经济发展水平、居民收入水平、城市环境、地方公共品供给、人口规模、租售比、信贷量和利率等影响住房供求因素间的差异引致了各地住房需求的不同。亦有文献从城市行政级别[11]、地方政府的土地财政行为[1213]、政府限购等调控政策[1415]、广义人口结构角度[1620]等方面来分析住房需求的不同。而现有文献研究在模型运用方面也各有不同，如郭娜等[21]利用随机游走滤波方法分析我国房地产市场波动周期和金融稳定的关系，李玲等[15]构建了基于PSR模型的房地产调控政策对于房价影响的评价体系，对北京市房地产政策的调控效果进行了初步量化，贾生华等[14]利用格兰杰因果检验、VAR模型和脉冲响应分析北京限购政策的持续性效果，郭娜等[20]运用非线性的面板平滑转换模型研究老龄化和城镇化对房地产市场的影响，娄成武等[22]依据“逆向软预算约束”理论，构建地方政府行为动机模型，研究其给房地产市场带来的负效应，况伟大[23]在住房存量调整模型中引入预期，构造一个房价均衡模型研究房价的波动情况，庞晓波等[24]以住房市场存量调整模型为基础，运用蛛网模型并结合正反馈交易模型，研究消费型和投资性需求对住房价格波动的影响等等。
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