莱蒙水榭阳光小区物业管理项目策划
摘 要21世纪中国物业管理是建立在中国的社会结构、经济基础及文化传统的基础上的，只有建立在这个基础上，才能准确地找到自身的定位，从而确定适合物业管理生存和发展的最佳模式。随着现代住宅商品化和房地产的发展，住宅小区的物业管理服务应时而生，成为房地产业中的新兴产业。日前，在绝大部分地区国内的物业管理服务处于行业导入期，只有少数经济较发达地区行业处于行业成长期的初期，南京地区的物业管理行业符合这一阶段的特征。本毕业设计以南京莱蒙水榭阳光小区物业管理项目为背景，通过基于物业服务企业的视角，对该小区进行了全面的物业管理项目策划。本毕业设计注重结合物业管理行业相关法律、法规、技术标准规范，并综合运用所学的有关理论知识，对项目进行前期物业管理阶段的策划，涉及物业管理服务架构、人员配备、物资配置、服务标准、费用测算、设备养护等各个方面。
目 录
第一章 服务模式整体设想与重点策划 1
1.1 服务项目简介 1
1.2服务模式 1
1.3管理理念 2
1.4物业管理目标 2
1.5总体管理思路 3
第二章 物业管理服务机构设置及运作流程 4
2.1服务组织架构 4
2.2运作流程 5
2.3服务模式结构 8
第三章 管理人员配备方案、人员培训与管理 9
3.1管理服务人员配备原则 9
3.2人员要求（部分） 9
3.3人员配备方案 10
3.4管理服务人员相关计划 11
第四章 管理服务用房及其他物资装备配置方案 12
4.1清洁绿化工具配备方案 12
4.2物业服务用房配备方案 13
4.3维修用品用具配备方案 13
4.4员工宿舍及办公室物品配备方案 14
4.5办公用品配备方案 14
4.6安全维护用品配备方案 15
第五章 各项管理规章制度的制定与档案建立 16
5.1管理规章制度 16
5.2档案的建立与管理 16
第六章 分项标准、服务承诺、实施措施与管理服务内容 18
6.
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1公共基础服务 18
6.2前期介入服务 20
6.3服务响应模式 20
6.4特约及专项服务 21
6.5管理指标的承诺 21
第七章 服务费用收支的预算方案 24
7.1员工工资测算 24
7.2总支出明细表 25
7.3物业服务费用测算 28
第八章 物业养护计划和实施方案 29
8.1公共建筑保养计划标准 29
8.2机电设备年保养计划 30
8.3消防系统设备年保养计划 31
8.4公共设施与房屋本体年保养计划 32
结束语 33
致谢 34
参考文献 35
附录 36
第一章 服务模式整体设想与重点策划
1.1服务项目简介
南京莱蒙水榭阳光工程位于南京城南雨花台宁丹路与大周路交汇处。
项目规划总占地面积67128.14㎡，总建筑面积228731.07 ㎡，计容积率总建筑面积63328.14 ㎡。本项目共建有12栋建筑物，住宅共1540套。其中住宅150574.19㎡，其中1栋至10栋为住宅，层数为27层。商业9453.08㎡， 1栋至7栋住宅楼的裙楼作为沿街商业配套用房。 11栋为2F社区中心，面积1552.77 ㎡ ，12栋为1F大堂。其中带电梯楼宇11栋，不带电梯楼宇0栋。
另外幼儿园占6180.49㎡，地下普通车库占54745.68㎡，地下机械车库占2573㎡，其他物业占6180.49㎡。停车位中室内停车位1300 个，室外（含露天）停车位250个。
1.2服务模式
1.2.1 一站式服务
为了实现物业服务中心高效管理的运作，并给业户创造一种无微不至的服务。莱蒙小区的服务中心提供一站式服务，专设专职服务管家岗位，并配备移动电话，业户在遇到任何问题或有要求时，都可以直接通过服务热线向专职服务管家提出，服务管家第一时间联系有关部门处理并全程跟踪监督，直到问题解决，获得业主满意的答复。
1.2.2零打扰服务
尊重业主的私人空间，真正做到对业主服务的零打扰。服务作业错开业主出入小区高峰时段，夜间巡视安全员配置耳脉，不影响业主的休息。工作人员本着在业主需要的时候及时出现的工作原则，极大程度尊重和维护业主的私密空间。物业制定周密细致的专业化服务程序，管理人员无需守在业主身边，就能全面掌握小区情况，清楚能帮业主做些什么。当业主真正需要帮助时，管理人员会及时迅速的出现在业主身边，为业主提供真诚周到的服务。
1.2.3全天候24小时
全天候提供维修服务、安全保卫、客户热线，满足客户随时随地、任意的需求。
1.3 管理理念
1.3.1服务精准化
莱蒙水榭阳光小区全程导入ISO9000质量管理体系、OHSAS18000职业健康管理体系，确保过程收到严格控制、管理服务的科学量化、质量的有效评估。
1.3.2绿色环保
在小区的日常管理工作中遵循生态规律，加大环境绿化环保宣传的力度，追求自然环境的和谐共生，公共区域根据节日、季节提供不同的植物和鲜花租售，既体现楼盘档次又美化环境、清新空气。
1.3.3心灵交汇、真心付出
热心帮助身边的每一位业主，用真心与他们交流，并与业主在交流过程中发现他们的需要，完善相应的服务方法、项目和方式，使他们满意。
1.3.4以人为本
把最大程度地满足业主物质、精神文化的追求作为一切服务工作的出发点，使所有在此工作和居住的业户感受到尊贵。
1.4 物业管理目标
1.4.1物业共用部位的维修，养护和管理
（1）房屋外观完好，整洁；
（2）共用部位零修急修及时率100%。
1.4.2共用设施设备的管理，运行，维修和养护
（1）共用配套服务设施的完好；
（2）制定设备安全运行，维修保养等管理制度，并严格执行；
（3）设备及机房环境复合设备要求；
（4）设备良好，运行正常，无重大管理责任事故
（5）共用设施设备零修急修及时率100%。
1.4.3共用部位和相关场地的垃圾的收集、清运，清洁卫生和污水管道的疏通
（1）有专职的清洁人员和明确的责任范围；
（2）定时处理垃圾，定期进行卫生大扫除；
（3）保持房屋共用部位洁净。
1.4.4公共绿化的养护和管理
目 录
第一章 服务模式整体设想与重点策划 1
1.1 服务项目简介 1
1.2服务模式 1
1.3管理理念 2
1.4物业管理目标 2
1.5总体管理思路 3
第二章 物业管理服务机构设置及运作流程 4
2.1服务组织架构 4
2.2运作流程 5
2.3服务模式结构 8
第三章 管理人员配备方案、人员培训与管理 9
3.1管理服务人员配备原则 9
3.2人员要求（部分） 9
3.3人员配备方案 10
3.4管理服务人员相关计划 11
第四章 管理服务用房及其他物资装备配置方案 12
4.1清洁绿化工具配备方案 12
4.2物业服务用房配备方案 13
4.3维修用品用具配备方案 13
4.4员工宿舍及办公室物品配备方案 14
4.5办公用品配备方案 14
4.6安全维护用品配备方案 15
第五章 各项管理规章制度的制定与档案建立 16
5.1管理规章制度 16
5.2档案的建立与管理 16
第六章 分项标准、服务承诺、实施措施与管理服务内容 18
6.
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
1公共基础服务 18
6.2前期介入服务 20
6.3服务响应模式 20
6.4特约及专项服务 21
6.5管理指标的承诺 21
第七章 服务费用收支的预算方案 24
7.1员工工资测算 24
7.2总支出明细表 25
7.3物业服务费用测算 28
第八章 物业养护计划和实施方案 29
8.1公共建筑保养计划标准 29
8.2机电设备年保养计划 30
8.3消防系统设备年保养计划 31
8.4公共设施与房屋本体年保养计划 32
结束语 33
致谢 34
参考文献 35
附录 36
第一章 服务模式整体设想与重点策划
1.1服务项目简介
南京莱蒙水榭阳光工程位于南京城南雨花台宁丹路与大周路交汇处。
项目规划总占地面积67128.14㎡，总建筑面积228731.07 ㎡，计容积率总建筑面积63328.14 ㎡。本项目共建有12栋建筑物，住宅共1540套。其中住宅150574.19㎡，其中1栋至10栋为住宅，层数为27层。商业9453.08㎡， 1栋至7栋住宅楼的裙楼作为沿街商业配套用房。 11栋为2F社区中心，面积1552.77 ㎡ ，12栋为1F大堂。其中带电梯楼宇11栋，不带电梯楼宇0栋。
另外幼儿园占6180.49㎡，地下普通车库占54745.68㎡，地下机械车库占2573㎡，其他物业占6180.49㎡。停车位中室内停车位1300 个，室外（含露天）停车位250个。
1.2服务模式
1.2.1 一站式服务
为了实现物业服务中心高效管理的运作，并给业户创造一种无微不至的服务。莱蒙小区的服务中心提供一站式服务，专设专职服务管家岗位，并配备移动电话，业户在遇到任何问题或有要求时，都可以直接通过服务热线向专职服务管家提出，服务管家第一时间联系有关部门处理并全程跟踪监督，直到问题解决，获得业主满意的答复。
1.2.2零打扰服务
尊重业主的私人空间，真正做到对业主服务的零打扰。服务作业错开业主出入小区高峰时段，夜间巡视安全员配置耳脉，不影响业主的休息。工作人员本着在业主需要的时候及时出现的工作原则，极大程度尊重和维护业主的私密空间。物业制定周密细致的专业化服务程序，管理人员无需守在业主身边，就能全面掌握小区情况，清楚能帮业主做些什么。当业主真正需要帮助时，管理人员会及时迅速的出现在业主身边，为业主提供真诚周到的服务。
1.2.3全天候24小时
全天候提供维修服务、安全保卫、客户热线，满足客户随时随地、任意的需求。
1.3 管理理念
1.3.1服务精准化
莱蒙水榭阳光小区全程导入ISO9000质量管理体系、OHSAS18000职业健康管理体系，确保过程收到严格控制、管理服务的科学量化、质量的有效评估。
1.3.2绿色环保
在小区的日常管理工作中遵循生态规律，加大环境绿化环保宣传的力度，追求自然环境的和谐共生，公共区域根据节日、季节提供不同的植物和鲜花租售，既体现楼盘档次又美化环境、清新空气。
1.3.3心灵交汇、真心付出
热心帮助身边的每一位业主，用真心与他们交流，并与业主在交流过程中发现他们的需要，完善相应的服务方法、项目和方式，使他们满意。
1.3.4以人为本
把最大程度地满足业主物质、精神文化的追求作为一切服务工作的出发点，使所有在此工作和居住的业户感受到尊贵。
1.4 物业管理目标
1.4.1物业共用部位的维修，养护和管理
（1）房屋外观完好，整洁；
（2）共用部位零修急修及时率100%。
1.4.2共用设施设备的管理，运行，维修和养护
（1）共用配套服务设施的完好；
（2）制定设备安全运行，维修保养等管理制度，并严格执行；
（3）设备及机房环境复合设备要求；
（4）设备良好，运行正常，无重大管理责任事故
（5）共用设施设备零修急修及时率100%。
1.4.3共用部位和相关场地的垃圾的收集、清运，清洁卫生和污水管道的疏通
（1）有专职的清洁人员和明确的责任范围；
（2）定时处理垃圾，定期进行卫生大扫除；
（3）保持房屋共用部位洁净。
1.4.4公共绿化的养护和管理
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