南京市城乡一体化过程中征地补偿标准的研究
南京市城乡一体化过程中征地补偿标准的研究[20200511191602]
摘要：研究目的: 总结归纳已有的研究结果，结合农户意愿调查，确定征地补偿标准的测算方法，改善现有征地补偿标准，缓解南京市城镇化进程中出现的征地矛盾问题。研究方法：问卷调查法和文献比较法。研究结果：理论界对于耕地价值中生态补偿的测算研究相对较少；农户对于征地中的经济补偿、社会保障补偿和生态补偿都有利益诉求，对于生活保障方面更为关注；标准确定的方法中很少有结合被征地农户的意愿研究。研究结论：基于农用地估价，详细剖析耕地的价值构成，结合被征地农户的意愿来确定征地补偿标准是合理可行的。
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关键字:征地补偿；农户意愿；耕地价值；测算方法
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
一、绪论 1
（一）本课题的意义 1
（二）国内外研究概况 2
（三）应用前景 2
二、 基于耕地价值补偿标准的理论内涵 2
（一）征地补偿中耕地价值的构成 2
（二）关于补偿中各项价值的利益归属 2
三、 农户征地补偿意愿研究 3
（一）数据来源 3
（二）数据分析 4
（三）意愿修正系数的确定 5
四、征地补偿标准方法的确定 6
（一）经济价值的测算方法 6
（二）社会价值的测算方法 6
（三）生态价值的测算方法 7
五、 研究结论 8
（一）主要结论 8
（二）不足与展望 8
致谢 8
参考文献 9
南京市城乡一体化过程中征地补偿标准的研究
引言
一、绪论
（一）本课题的意义
随着我国城镇化、工业化进程的加快，各级政府部门对土地的需求不断加大，征地现象愈加频繁。征地补偿又是其中的关键环节。不过，在相关政府部门的法律与实践中仍然存在征地目的不明确、征地范围过宽、补偿范围小、补偿标准低的问题，征地过程随意性较大、同地不同价的情况时有发生。农民缺乏参与权和知情权，对现有征地制度大多持不满意的态度。另外，征地程序缺少透明性、缺少公共参与及其相应的制度保证。因此，征地补偿标准的合理确定能够充分挖掘土地资源的潜力，决定政府征地计划的顺利进行和城市改造规划的高效实施，加速推动国家城镇化的战略过程。另一方面，通过 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
确定合理的征地补偿标准，维护被征地农户的切身利益，对确保农村社会的稳定，构建和谐社会以及全面达成小康社会的目标具有重要意义。
（二）国内外研究概况
国外普遍认为解决征地问题的核心并不是征地公共目的的界定，而是强调公平补偿、公正补偿。发达国家的实践中并不存在政府征地就可以低价补偿的情况，征地本身就是一种强制行为，但是价格是市场行为。国内学者针对具体的征地补偿标准有三种不同的观点：第一种观点主要认为现行征地安置补偿标准的确定符合现阶段我国的基本国情，补偿标准是合理的。第二种观点认为目前的征地补偿标准偏低且测算缺乏合理性。以土地产值作为征地补偿标准具有片面性，无法全面反映被征占耕地本身的价值；没有考虑土地的保值增值特性，征地补偿标准未包括土地的未来收益的增长；没有考虑到地区经济发展水平的差异会导致地价的差异。他们认为可以参照当前物价水平、消费总体水平等因素，结合农民的意愿，适当提高补偿标准。第三种观点认为征地补偿标准应根据不同区域的社会经济发展的不同区别对待，应因地区差异而确定不同的补偿标准，实行差别价格。
现有的研究对于征地补偿中所出现的问题有较为完整正确的认识，从直接表象的如征地补偿标准过低、被征地农户意愿等问题到表象背后深层次的诸如标准计算方法不甚科学、征地补偿制度存在缺陷以及农地产权的问题，基本涵盖了方方面面。并且基于不同的视角探讨了所发现的问题，由微观到宏观，包含了立法、产权、制度等方面。从各个视角出发，学术界也提出了解决问题的思路，确定标准的相近的方法，甚至形成了自己的体系。这些方法相较于现行的征地补偿标准都有自己的优势，也在一定程度上能够改善当前的征地情况，但是也都存在各自的局限性，在实践工作上也存在着空白。
（三）应用前景
当前城镇化依旧是我国发展的主要内容，南京市作为长三角地区经济较发达城市，主城区强郊县弱的二元特点严重制约了其发展，郊县地区的征地开发势在必行，如果能够合理确定其补偿标准，使得被征地地区社会、经济得到高质量快速的发展，则对南京市及其辐射地带的总体经济是质的提升。不仅如此，这也对我国其他地区起到了借鉴作用，对我国土地资源的合理分配具有积极的作用。
二、 基于耕地价值补偿标准的理论内涵
（一）征地补偿中耕地价值的构成
土地具有内部价值和外部价值，内部价值包括土地经济产出价值和社会保障价值。在土地征收的过程中，我们往往只从耕地的直接利益出发，更加关注耕地的内部损失，而忽视了其外部损失，这主要表现在我国现行的征地统一年产值与区片综合地价的补偿标准上。现行的征地补偿标准虽然加入了对于失地农民生活保障的部分，但是缺少了耕地作为国家粮食安全保障，进而维持社会安定团结以及调节气候、涵养水源和维持生态多样性功能的价值体现，造成了被征收土地的福利损失。因此，在构建以耕地价值为基础的征地补偿标准时，应将土地的外部价值纳入补偿内容里，同内部价值一起支撑起耕地价值的征地补偿体系。
依据上述耕地价值的构成，可把耕地价值看作由经济、社会、生态三个方面构成，其中的社会价值又可划分为社会稳定价值与社会保障价值。
（二）关于补偿中各项价值的利益归属
在耕地的价值构成里，土地的社会价值包含两个相互独立的部分，所以该项价值是征地补偿确定中较为复杂的一个部分。其中的社会稳定价值所对应的是耕地对维护粮食安全 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
以及防止第一产业劳动力流失的功能，这一部分价值的受益方是整个社会，主要通过国家宏观调控的方式来实现。所以，这部分的价值补偿主要归属于政府。而社会保障价值主要体现于耕地的养育和承载属性为农民提供生活、养老和医疗保险的物质基础功能。因此，被征耕地社会保障价值的损失造成了失地农民生活长期无法的得到保障的问题。政府的研究报告显示，六成的农民认为自己土地的主要功能是提供生计保障[31]，这也进一步说明了社会保障部分的补偿归由被征地农户所有。
耕地具有经济产出功能，而由于农民的劳动种类决定了经济价值损失是他们失去土地后感受最为明显直观的损失。政府同样指出，土地的直接收益效用是土地对农民六大效用中最为主要的部分之一[31]。因此，不难看出农户是耕地经济价值的利益归属主体。
作为外部价值的重要组成部分，生态价值在历年来、各地区的实际征地补偿工作中却经常被忽视。由于生态价值对于被征地农民没有非常直接、及时的影响以及存在不少农民对于土地生态问题概念缺失的情况，补偿中对于这部分的忽视已理所应当。诚然，从宏观的视角来看，国家在城镇化进程中需要进行一定的生态建设，这部分价值的利益归属主要是国家，但是农民和农村集体在生产生活中对于耕地生态环境的维持和保护也是事实存在的。所以，生态价值的归属应为在政府占主体的情况下，兼顾失地农户。
综上所述，各项价值的利益归属如图1所示。
三、 农户征地补偿意愿研究
（一）数据来源
在征地意愿的调查研究中，影响农户的因素有很多，诸如被征地农户家庭收入水平、社会保障水平、经济补偿水平等等。依据第一部分理论内涵中对于耕地价值的剖析，可以从经济、社会和生态三个方面入手，细化出家庭收入等9个变量作为影响指标组成调查问卷，进行数据收集。
因素 经济 社会 生态
影响程度指数 5.555 6.804 3.456
[14]康婕. 沈阳市失地农民征地补偿标准研究[D].辽宁大学,2013.
摘要：研究目的: 总结归纳已有的研究结果，结合农户意愿调查，确定征地补偿标准的测算方法，改善现有征地补偿标准，缓解南京市城镇化进程中出现的征地矛盾问题。研究方法：问卷调查法和文献比较法。研究结果：理论界对于耕地价值中生态补偿的测算研究相对较少；农户对于征地中的经济补偿、社会保障补偿和生态补偿都有利益诉求，对于生活保障方面更为关注；标准确定的方法中很少有结合被征地农户的意愿研究。研究结论：基于农用地估价，详细剖析耕地的价值构成，结合被征地农户的意愿来确定征地补偿标准是合理可行的。
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
关键字:征地补偿；农户意愿；耕地价值；测算方法
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
一、绪论 1
（一）本课题的意义 1
（二）国内外研究概况 2
（三）应用前景 2
二、 基于耕地价值补偿标准的理论内涵 2
（一）征地补偿中耕地价值的构成 2
（二）关于补偿中各项价值的利益归属 2
三、 农户征地补偿意愿研究 3
（一）数据来源 3
（二）数据分析 4
（三）意愿修正系数的确定 5
四、征地补偿标准方法的确定 6
（一）经济价值的测算方法 6
（二）社会价值的测算方法 6
（三）生态价值的测算方法 7
五、 研究结论 8
（一）主要结论 8
（二）不足与展望 8
致谢 8
参考文献 9
南京市城乡一体化过程中征地补偿标准的研究
引言
一、绪论
（一）本课题的意义
随着我国城镇化、工业化进程的加快，各级政府部门对土地的需求不断加大，征地现象愈加频繁。征地补偿又是其中的关键环节。不过，在相关政府部门的法律与实践中仍然存在征地目的不明确、征地范围过宽、补偿范围小、补偿标准低的问题，征地过程随意性较大、同地不同价的情况时有发生。农民缺乏参与权和知情权，对现有征地制度大多持不满意的态度。另外，征地程序缺少透明性、缺少公共参与及其相应的制度保证。因此，征地补偿标准的合理确定能够充分挖掘土地资源的潜力，决定政府征地计划的顺利进行和城市改造规划的高效实施，加速推动国家城镇化的战略过程。另一方面，通过 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
确定合理的征地补偿标准，维护被征地农户的切身利益，对确保农村社会的稳定，构建和谐社会以及全面达成小康社会的目标具有重要意义。
（二）国内外研究概况
国外普遍认为解决征地问题的核心并不是征地公共目的的界定，而是强调公平补偿、公正补偿。发达国家的实践中并不存在政府征地就可以低价补偿的情况，征地本身就是一种强制行为，但是价格是市场行为。国内学者针对具体的征地补偿标准有三种不同的观点：第一种观点主要认为现行征地安置补偿标准的确定符合现阶段我国的基本国情，补偿标准是合理的。第二种观点认为目前的征地补偿标准偏低且测算缺乏合理性。以土地产值作为征地补偿标准具有片面性，无法全面反映被征占耕地本身的价值；没有考虑土地的保值增值特性，征地补偿标准未包括土地的未来收益的增长；没有考虑到地区经济发展水平的差异会导致地价的差异。他们认为可以参照当前物价水平、消费总体水平等因素，结合农民的意愿，适当提高补偿标准。第三种观点认为征地补偿标准应根据不同区域的社会经济发展的不同区别对待，应因地区差异而确定不同的补偿标准，实行差别价格。
现有的研究对于征地补偿中所出现的问题有较为完整正确的认识，从直接表象的如征地补偿标准过低、被征地农户意愿等问题到表象背后深层次的诸如标准计算方法不甚科学、征地补偿制度存在缺陷以及农地产权的问题，基本涵盖了方方面面。并且基于不同的视角探讨了所发现的问题，由微观到宏观，包含了立法、产权、制度等方面。从各个视角出发，学术界也提出了解决问题的思路，确定标准的相近的方法，甚至形成了自己的体系。这些方法相较于现行的征地补偿标准都有自己的优势，也在一定程度上能够改善当前的征地情况，但是也都存在各自的局限性，在实践工作上也存在着空白。
（三）应用前景
当前城镇化依旧是我国发展的主要内容，南京市作为长三角地区经济较发达城市，主城区强郊县弱的二元特点严重制约了其发展，郊县地区的征地开发势在必行，如果能够合理确定其补偿标准，使得被征地地区社会、经济得到高质量快速的发展，则对南京市及其辐射地带的总体经济是质的提升。不仅如此，这也对我国其他地区起到了借鉴作用，对我国土地资源的合理分配具有积极的作用。
二、 基于耕地价值补偿标准的理论内涵
（一）征地补偿中耕地价值的构成
土地具有内部价值和外部价值，内部价值包括土地经济产出价值和社会保障价值。在土地征收的过程中，我们往往只从耕地的直接利益出发，更加关注耕地的内部损失，而忽视了其外部损失，这主要表现在我国现行的征地统一年产值与区片综合地价的补偿标准上。现行的征地补偿标准虽然加入了对于失地农民生活保障的部分，但是缺少了耕地作为国家粮食安全保障，进而维持社会安定团结以及调节气候、涵养水源和维持生态多样性功能的价值体现，造成了被征收土地的福利损失。因此，在构建以耕地价值为基础的征地补偿标准时，应将土地的外部价值纳入补偿内容里，同内部价值一起支撑起耕地价值的征地补偿体系。
依据上述耕地价值的构成，可把耕地价值看作由经济、社会、生态三个方面构成，其中的社会价值又可划分为社会稳定价值与社会保障价值。
（二）关于补偿中各项价值的利益归属
在耕地的价值构成里，土地的社会价值包含两个相互独立的部分，所以该项价值是征地补偿确定中较为复杂的一个部分。其中的社会稳定价值所对应的是耕地对维护粮食安全 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
以及防止第一产业劳动力流失的功能，这一部分价值的受益方是整个社会，主要通过国家宏观调控的方式来实现。所以，这部分的价值补偿主要归属于政府。而社会保障价值主要体现于耕地的养育和承载属性为农民提供生活、养老和医疗保险的物质基础功能。因此，被征耕地社会保障价值的损失造成了失地农民生活长期无法的得到保障的问题。政府的研究报告显示，六成的农民认为自己土地的主要功能是提供生计保障[31]，这也进一步说明了社会保障部分的补偿归由被征地农户所有。
耕地具有经济产出功能，而由于农民的劳动种类决定了经济价值损失是他们失去土地后感受最为明显直观的损失。政府同样指出，土地的直接收益效用是土地对农民六大效用中最为主要的部分之一[31]。因此，不难看出农户是耕地经济价值的利益归属主体。
作为外部价值的重要组成部分，生态价值在历年来、各地区的实际征地补偿工作中却经常被忽视。由于生态价值对于被征地农民没有非常直接、及时的影响以及存在不少农民对于土地生态问题概念缺失的情况，补偿中对于这部分的忽视已理所应当。诚然，从宏观的视角来看，国家在城镇化进程中需要进行一定的生态建设，这部分价值的利益归属主要是国家，但是农民和农村集体在生产生活中对于耕地生态环境的维持和保护也是事实存在的。所以，生态价值的归属应为在政府占主体的情况下，兼顾失地农户。
综上所述，各项价值的利益归属如图1所示。
三、 农户征地补偿意愿研究
（一）数据来源
在征地意愿的调查研究中，影响农户的因素有很多，诸如被征地农户家庭收入水平、社会保障水平、经济补偿水平等等。依据第一部分理论内涵中对于耕地价值的剖析，可以从经济、社会和生态三个方面入手，细化出家庭收入等9个变量作为影响指标组成调查问卷，进行数据收集。
因素 经济 社会 生态
影响程度指数 5.555 6.804 3.456
[14]康婕. 沈阳市失地农民征地补偿标准研究[D].辽宁大学,2013.
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