灰色关联分析的中国典型南北方房价的影响因素研究【字数：9725】
摘 要 作为国家重点关注方面，房价是经济发展绕不开的问题，如何合理平衡各地区房价，是未来发展进步的目标。本文以中国的南北方代表城市房价为例，比如北京、沈阳、上海和苏州。根据影响因素的统计数据，采用灰色关联度分析和相关性分析法，对数据进行计算。从土地供应面积、空气质量、人口数量、经济条件、房地产发展这五个方面分析影响因素。其中，土地、人口、经济因素影响尤为重要。
目录
1.绪论 1
1.1研究背景与意义 1
1.2研究综述 1
1.3研究内容 2
1.4房价的相关理论基础与方法 3
1.4.1灰色关联度分析方法 3
1.4.2相关性分析方法 3
2.中国房价的现状分析 5
2.1总体房价发展趋势 5
2.2北方房价现状 6
2.3南方房价现状 7
3.基于灰色关联南北方房价的影响因素分析 8
3.1城市土地供应面积因素 8
3.2环境因素 10
3.3人口因素 12
3.4经济因素 13
3.5房地产公司的发展因素 16
4.相关房价问题及解决方法 18
4.1问题 18
4.1.1.高房价加重居民负担 18
4.1.2.炒房现象严重 18
4.1.3行业发展不平衡 18
4.2解决方法 19
4.2.1加大土地供应量 19
4.2.2人口分流 19
4.2.3 鼓励地区经济发展 19
4.2.4 政府加大调控力度 19
结论 21
参考文献 22
致谢 23
1.绪论
1.1研究背景与意义
背景：当房地产的趋势在我国呈不断上涨，与它相匹配的产业也同时繁荣起来，例如有一些研究机构对房子的相关需求评估。全国房地产发展状况可以从房价数据中看出。从国家统计局发布的1月份全国房价数据来看，70个大中城市中62涨2平6跌，显示当前楼市的基调仍为稳中有升。虽然房地产市场的上升空 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
间出现减速，但是一二线城市的需求还是比较火的。对三四线城市来讲，需求低，存房多。在中国指数研究院统计的数据来看，今年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价相比下跌，其中房价下跌的城市里，有34个是三四线城市。
意义：1、有利于房地产行业的健康发展
2、对城市建设的合理发展有帮助
3、指导政府更好的调控房地产业
4、正确了解“房地产泡沫”对中国经济具有现实影响
5、帮助消费者更好的买到自己心仪的房子
1.2研究综述
近年来，房价高居不下，产生许多对房价影响因素与房地产业带来影响的研究。
其中研究影响因素的层面如：赵丽丽, 焦继文（2007）认为从供给和需求两方面科学的选取房价影响因素指标体系,引入灰色关联分析方法,对房价影响因素相对重要性进行分析.并以济南市为例,对其房价影响因素进行了实证分析,得出影响济南市房价的因素重要性依次为建材价格、土地价格、户籍人口、人均可支配收入、GDP、储蓄存款余额、房地产投资额.
常飞, 范婷, 岳智慧（2015）认为从房地产行业和经济人口角度总结以往房价影响因素指标中存在的信息冗杂、代表性不强的问题,对以往的房地产行业和经济人口影响因素指标进行了修正和补充,以11个新一线城市的房价为例,建立新的指标体系,用灰色关联分析法分析了影响房价的因素及其与房价的关联程度。结果表明：影响房价的因素影响程度由大到小依次为城镇人均可支配收入、人均GDP、城镇新增就业人口、住宅开发投资额、住宅销售面积、住宅待售面积、住宅新开工面积、住宅竣工面积、住宅施工面积、居民消费价格指数;经济人口的需求因素对房价的关联度大于房地产行业的供应因素;人口因素对房价的关联程度低于区域经济因素。
陈湘州，袁永发（2016）认为利用房价综合收入比指标测度我国居民房价承受力并检验各地区间的差异,结论如下：（1）整体来看,我国居民房价承受力并不弱,大部分省份房价综合收入比都处于合理区间;（2）我国居民房价承受力地区差异显著。其中,东部地区居民房价承受力普遍弱于中、西部地区,同时各省（市、区）之间的差异也很大;（3）五个东部省（市）居民房价承受力很弱,如北京、海南、上海、浙江和福建等地,房价已经超过了当地居民的购买能力。
李娟（2012）认为利用灰色关联度模型分析了全社会固定资产投资、国内生产总值(GDP)等以及法定存款准备金率对住宅价格(70个大中城市房地产价格指数)的影响。实证检验结果显示土地交易价格指数和总人口数是影响住宅价格最重要的因素。其他因素对住宅价格也有正面的影响。而对于五年以上贷款利率和法定存款准备金率的正面影响,表明政府 20042011年上半年应用货币政策的调控的住宅价格影响有限。据此建议保持土地价格的稳定,维持宏观经济平稳较快发展,更好地应用货币政策,以保持住宅价格的稳定。
也有研究房地产业对其它产业和地区经济影响的层面如：段飞哲（2012）认为中国房地产业的发展,从1978年相关法规的出台以来已经经历了三十余年的历史,虽然经过三十余年的发展,但其发展势头仍然十分强劲。特别是近些年来,“房地产”一词几乎已经成为经济发展的代名词,为全社会所关注。北京市作为国家的首都和全国经济最发达的地区之一，房地产业的发展更是受人关注。尤其是近些年来北京市房价的飞速提升，更是对其它产业和人民生活产生了重大影响。那么，房地产业在自身飞速发展的同时，它会对其他产业产生怎样的影响呢？这种影响究竟有多大，又主要体现在哪些方面，哪些产业受房地产业影响最大，哪些产业受到的影响小呢？房地产业对整个北京市经济有什么样的影响呢？这是本文要着重分析解决的问题。
目录
1.绪论 1
1.1研究背景与意义 1
1.2研究综述 1
1.3研究内容 2
1.4房价的相关理论基础与方法 3
1.4.1灰色关联度分析方法 3
1.4.2相关性分析方法 3
2.中国房价的现状分析 5
2.1总体房价发展趋势 5
2.2北方房价现状 6
2.3南方房价现状 7
3.基于灰色关联南北方房价的影响因素分析 8
3.1城市土地供应面积因素 8
3.2环境因素 10
3.3人口因素 12
3.4经济因素 13
3.5房地产公司的发展因素 16
4.相关房价问题及解决方法 18
4.1问题 18
4.1.1.高房价加重居民负担 18
4.1.2.炒房现象严重 18
4.1.3行业发展不平衡 18
4.2解决方法 19
4.2.1加大土地供应量 19
4.2.2人口分流 19
4.2.3 鼓励地区经济发展 19
4.2.4 政府加大调控力度 19
结论 21
参考文献 22
致谢 23
1.绪论
1.1研究背景与意义
背景：当房地产的趋势在我国呈不断上涨，与它相匹配的产业也同时繁荣起来，例如有一些研究机构对房子的相关需求评估。全国房地产发展状况可以从房价数据中看出。从国家统计局发布的1月份全国房价数据来看，70个大中城市中62涨2平6跌，显示当前楼市的基调仍为稳中有升。虽然房地产市场的上升空 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
间出现减速，但是一二线城市的需求还是比较火的。对三四线城市来讲，需求低，存房多。在中国指数研究院统计的数据来看，今年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价相比下跌，其中房价下跌的城市里，有34个是三四线城市。
意义：1、有利于房地产行业的健康发展
2、对城市建设的合理发展有帮助
3、指导政府更好的调控房地产业
4、正确了解“房地产泡沫”对中国经济具有现实影响
5、帮助消费者更好的买到自己心仪的房子
1.2研究综述
近年来，房价高居不下，产生许多对房价影响因素与房地产业带来影响的研究。
其中研究影响因素的层面如：赵丽丽, 焦继文（2007）认为从供给和需求两方面科学的选取房价影响因素指标体系,引入灰色关联分析方法,对房价影响因素相对重要性进行分析.并以济南市为例,对其房价影响因素进行了实证分析,得出影响济南市房价的因素重要性依次为建材价格、土地价格、户籍人口、人均可支配收入、GDP、储蓄存款余额、房地产投资额.
常飞, 范婷, 岳智慧（2015）认为从房地产行业和经济人口角度总结以往房价影响因素指标中存在的信息冗杂、代表性不强的问题,对以往的房地产行业和经济人口影响因素指标进行了修正和补充,以11个新一线城市的房价为例,建立新的指标体系,用灰色关联分析法分析了影响房价的因素及其与房价的关联程度。结果表明：影响房价的因素影响程度由大到小依次为城镇人均可支配收入、人均GDP、城镇新增就业人口、住宅开发投资额、住宅销售面积、住宅待售面积、住宅新开工面积、住宅竣工面积、住宅施工面积、居民消费价格指数;经济人口的需求因素对房价的关联度大于房地产行业的供应因素;人口因素对房价的关联程度低于区域经济因素。
陈湘州，袁永发（2016）认为利用房价综合收入比指标测度我国居民房价承受力并检验各地区间的差异,结论如下：（1）整体来看,我国居民房价承受力并不弱,大部分省份房价综合收入比都处于合理区间;（2）我国居民房价承受力地区差异显著。其中,东部地区居民房价承受力普遍弱于中、西部地区,同时各省（市、区）之间的差异也很大;（3）五个东部省（市）居民房价承受力很弱,如北京、海南、上海、浙江和福建等地,房价已经超过了当地居民的购买能力。
李娟（2012）认为利用灰色关联度模型分析了全社会固定资产投资、国内生产总值(GDP)等以及法定存款准备金率对住宅价格(70个大中城市房地产价格指数)的影响。实证检验结果显示土地交易价格指数和总人口数是影响住宅价格最重要的因素。其他因素对住宅价格也有正面的影响。而对于五年以上贷款利率和法定存款准备金率的正面影响,表明政府 20042011年上半年应用货币政策的调控的住宅价格影响有限。据此建议保持土地价格的稳定,维持宏观经济平稳较快发展,更好地应用货币政策,以保持住宅价格的稳定。
也有研究房地产业对其它产业和地区经济影响的层面如：段飞哲（2012）认为中国房地产业的发展,从1978年相关法规的出台以来已经经历了三十余年的历史,虽然经过三十余年的发展,但其发展势头仍然十分强劲。特别是近些年来,“房地产”一词几乎已经成为经济发展的代名词,为全社会所关注。北京市作为国家的首都和全国经济最发达的地区之一，房地产业的发展更是受人关注。尤其是近些年来北京市房价的飞速提升，更是对其它产业和人民生活产生了重大影响。那么，房地产业在自身飞速发展的同时，它会对其他产业产生怎样的影响呢？这种影响究竟有多大，又主要体现在哪些方面，哪些产业受房地产业影响最大，哪些产业受到的影响小呢？房地产业对整个北京市经济有什么样的影响呢？这是本文要着重分析解决的问题。
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