万科地产的盈利能力分析
摘 要近年来，随着房地产市场调控政策密集出台，调控政策体系不断完善，房地产企业集中度大幅提高。作为我国经济发展的主要中坚力量和国民经济持续发展的关键之一的房地产业,其发展是否稳定对整个国民经济具有很大影响。所以为保障其长久的持续发展，对于盈利能力的分析不可或缺。本文是以万科地产为研究对象，利用有关的财务知识对万科地产的盈利能力进行分析。运用万科地产2015年至2017年的年度报表进行分析，旨在寻找其经营管理中可能所存在的问题，分析成因，从而给出适当的解决策略，以促进万科地产进一步的发展。
目 录
1 绪论 1
1.1 研究的目的及意义 1
1.1.1研究目的 1
1.1.2研究意义 1
1.2国内外研究现状 1
1.2.1国外研究现状 1
1.2.2国内研究现状 2
1.3研究方法 4
2万科地产现状和盈利能力分析 5
2.1 万科地产基本简介 5
2.2 万科地产盈利能力分析 5
2.2.1营业利润率分析 5
2.2.2成本费用利润率分析 6
2.2.3总资产报酬率分析 6
2.2.4净资产收益率分析 7
2.2.5总资产周转率分析 7
2.2.6利润结构分析 8
3万科地产盈利能力存在的问题 11
3.1万科地产存货规模过大 11
3.2万科地产的成本费用效率低 12
3.3万科地产营业收入增速下降 12
3.4万科地产的资产利用效率低 12
4万科地产盈利能力存在问题的原因 15
4.1受国家政策及市场环境影响 15
4.2期间费用增加 15
4.3土地成本激增 16
4.4企业扩大市场造成资产利用不合理 16
5万科地产盈利能力存在问题的解决措施 17
5.1加大使用网络营销 17
5.2改善成本管理制度 17
5.3合理化房地产市场供应结构 18
5.4增强资产利用效率 18
结 论 1 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
9
参考文献 20
致谢 21
1 绪论
1.1 研究的目的及意义
1.1.1研究目的
在我国，人口增长的同时影响了房地产业，致使它发展为重要产业。房地产业对我国经济发展起到很大作用，作为支柱产业之一支撑起了我国的经济体系。本文以万科地产为案列进行盈利能力的分析，旨在通过对万科地产的分析为我国房地产业的发展提供一定的思路和借鉴。通过万科地产近年的财务报表对万科地产的盈利能力进行分析，找出影响万科地产盈利能力的各类因素，并针对相关方面提出问题及对策，充分发挥盈利能力分析的作用，以求帮万科地产进一步提高盈利能力和增强企业竞争力，并为行业发展提供参考作用，具有一定的现实意义。
1.1.2研究意义
盈利能力是最能够客观反映企业获取利润的多寡，所以房地产公司的盈利能力也备受关注。目前，盈利能力能衡量收益持久性、成长性与收益水平。公司经营管理水平高低能从盈利能力中体现；同时，也影响着投资者的投资决策。找寻企业经营管理活动存在的问题，能从企业经营盈利能力来分析，与目前社会经济发展状况给予相应的合理化建议，以提高企业收益水平。
本文以万科地产财务报表的数据为起点，对其进行分析，从而发现公司在盈利能力中存在的问题，帮助其改善不足，进一步提高公司的盈利能力水平，这对万科地产的发展具有十分重要的现实意义。此外，房地产业的盈利对整个行业及整个国民经济的发展都具有相当的影响。房地产业的稳健发展是由各房地产公司的共同作用的。因此，研究万科地产的盈利能力对同行业具有借鉴意义。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
国外学者对盈利能力的研究，起步于20世纪，有着丰富的经验。80年代以后，国外学者确认了企业盈利能力能通过净收益、市场价值、每股盈余和投资报酬率等来评价。
Almazari（2012）研究，阿拉伯商行2000年到2009年的财务绩效和稳定性作出估计，通过股权汇报模型，研究了杜邦分析体系的净资产收益率，总资产报酬率，权益乘数等。并进行了财务分析的论证。[1]
Bisbe and Malagueno(2012)发现从多个角度分析盈利能力的同时，企业能将长期战略、经营目标与之结合。[2]
Liu，Ohlson（2015）等学者，以投资回报率为主要衡量指标，将中国、美国龙头企业的盈利水平对比研究，而且还进一步分解为自由现金流收益率、投资增长率，发现美国龙头企业的盈利水平低于我国。[3]
Jacob Bikker（2017）研究，资产规模、盈利能力衡量指标对盈利能力的影响是其回归系数为正的影响。[4]
综上可知：对盈利能力研究的在国外已相对完善。所以，我们可以通过借鉴国外先进理论和方法，对企业进行盈利能力分析。从而使我国企业盈利能力良性、健康发展。
1.2.2国内研究现状
盈利能力分析起步于西方，因此国外学者研宄较早，成果较多，也比较深入。伴随着中国经济的高速成长，导致国内不少企业出现盈利能力方面相关问题，所以企业的盈利能力分析开始备受关注。近年来，国内学者结合房地产业的特点，围绕盈利能力的分析进行了深入研究，取得了不小的进展。
商梦琦（2015）我国房地产行业还是处于一个曲折的上升通道中的。以稳为主，制定长久的，因地制宜的经营模式还是可以让房地产上市公司成为社会的龙头企业。[5]
李雅娟（2015）认为，总资产周转率的提高是房地产企业的重心，从营运角度看，根据杜邦分析原理，得出企业的权益乘数相对稳定，在房地产行业利润率比较透明的现今，从而能快速提高净资产收益率。[6]
目 录
1 绪论 1
1.1 研究的目的及意义 1
1.1.1研究目的 1
1.1.2研究意义 1
1.2国内外研究现状 1
1.2.1国外研究现状 1
1.2.2国内研究现状 2
1.3研究方法 4
2万科地产现状和盈利能力分析 5
2.1 万科地产基本简介 5
2.2 万科地产盈利能力分析 5
2.2.1营业利润率分析 5
2.2.2成本费用利润率分析 6
2.2.3总资产报酬率分析 6
2.2.4净资产收益率分析 7
2.2.5总资产周转率分析 7
2.2.6利润结构分析 8
3万科地产盈利能力存在的问题 11
3.1万科地产存货规模过大 11
3.2万科地产的成本费用效率低 12
3.3万科地产营业收入增速下降 12
3.4万科地产的资产利用效率低 12
4万科地产盈利能力存在问题的原因 15
4.1受国家政策及市场环境影响 15
4.2期间费用增加 15
4.3土地成本激增 16
4.4企业扩大市场造成资产利用不合理 16
5万科地产盈利能力存在问题的解决措施 17
5.1加大使用网络营销 17
5.2改善成本管理制度 17
5.3合理化房地产市场供应结构 18
5.4增强资产利用效率 18
结 论 1 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
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参考文献 20
致谢 21
1 绪论
1.1 研究的目的及意义
1.1.1研究目的
在我国，人口增长的同时影响了房地产业，致使它发展为重要产业。房地产业对我国经济发展起到很大作用，作为支柱产业之一支撑起了我国的经济体系。本文以万科地产为案列进行盈利能力的分析，旨在通过对万科地产的分析为我国房地产业的发展提供一定的思路和借鉴。通过万科地产近年的财务报表对万科地产的盈利能力进行分析，找出影响万科地产盈利能力的各类因素，并针对相关方面提出问题及对策，充分发挥盈利能力分析的作用，以求帮万科地产进一步提高盈利能力和增强企业竞争力，并为行业发展提供参考作用，具有一定的现实意义。
1.1.2研究意义
盈利能力是最能够客观反映企业获取利润的多寡，所以房地产公司的盈利能力也备受关注。目前，盈利能力能衡量收益持久性、成长性与收益水平。公司经营管理水平高低能从盈利能力中体现；同时，也影响着投资者的投资决策。找寻企业经营管理活动存在的问题，能从企业经营盈利能力来分析，与目前社会经济发展状况给予相应的合理化建议，以提高企业收益水平。
本文以万科地产财务报表的数据为起点，对其进行分析，从而发现公司在盈利能力中存在的问题，帮助其改善不足，进一步提高公司的盈利能力水平，这对万科地产的发展具有十分重要的现实意义。此外，房地产业的盈利对整个行业及整个国民经济的发展都具有相当的影响。房地产业的稳健发展是由各房地产公司的共同作用的。因此，研究万科地产的盈利能力对同行业具有借鉴意义。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
国外学者对盈利能力的研究，起步于20世纪，有着丰富的经验。80年代以后，国外学者确认了企业盈利能力能通过净收益、市场价值、每股盈余和投资报酬率等来评价。
Almazari（2012）研究，阿拉伯商行2000年到2009年的财务绩效和稳定性作出估计，通过股权汇报模型，研究了杜邦分析体系的净资产收益率，总资产报酬率，权益乘数等。并进行了财务分析的论证。[1]
Bisbe and Malagueno(2012)发现从多个角度分析盈利能力的同时，企业能将长期战略、经营目标与之结合。[2]
Liu，Ohlson（2015）等学者，以投资回报率为主要衡量指标，将中国、美国龙头企业的盈利水平对比研究，而且还进一步分解为自由现金流收益率、投资增长率，发现美国龙头企业的盈利水平低于我国。[3]
Jacob Bikker（2017）研究，资产规模、盈利能力衡量指标对盈利能力的影响是其回归系数为正的影响。[4]
综上可知：对盈利能力研究的在国外已相对完善。所以，我们可以通过借鉴国外先进理论和方法，对企业进行盈利能力分析。从而使我国企业盈利能力良性、健康发展。
1.2.2国内研究现状
盈利能力分析起步于西方，因此国外学者研宄较早，成果较多，也比较深入。伴随着中国经济的高速成长，导致国内不少企业出现盈利能力方面相关问题，所以企业的盈利能力分析开始备受关注。近年来，国内学者结合房地产业的特点，围绕盈利能力的分析进行了深入研究，取得了不小的进展。
商梦琦（2015）我国房地产行业还是处于一个曲折的上升通道中的。以稳为主，制定长久的，因地制宜的经营模式还是可以让房地产上市公司成为社会的龙头企业。[5]
李雅娟（2015）认为，总资产周转率的提高是房地产企业的重心，从营运角度看，根据杜邦分析原理，得出企业的权益乘数相对稳定，在房地产行业利润率比较透明的现今，从而能快速提高净资产收益率。[6]
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