房产税改革对房价的影响分析
房产税是房地产市场宏观调控的重要手段，具有着增加地方政府财政收入、调节居民收入分配以及房地产市场供求关系的功能。2013年以来，随着房地产市场回暖趋势的不断发展，宏观调控压力愈发突出，房产税的改革与实施也越来越成为市场关注的焦点。为此，本文从房价变化角度出发，以上海、重庆两市的房产税改革试点为例，通过定量分析法、定性分析法、对比法、归纳法等研究方法，对房产税改革对房价变化的影响进行了全面分析。研究发现，当前我国的房产税政策在实施的过程中并没有对房价变化产生根本性的影响，其产生的主要原因一方面在于房产税改革本身的幅度较小，力度较轻；另一方面也与市场环境、供求关系等市场其他因素的作用有着密切的联系。但当前房产税改革的不足并不能够掩盖房产税在房地产市场调控中的必要性，我们需要通过进一步完善房地产税制度，加强房产税征收以及完善配套政策等措施来提高我国房产税改革在房地产市场调控中的作用和效果。M00024
关键词：房产税 投机需求 刚性需求 房价
Analysis of The Impact of Property Tax Reform on Housing Prices
Abstract:Property tax is an important means of macro-control of the real estate market, which increase the local government revenue, adjusting income distribution and the real estate market supply and demand functions. Since 2013, with the continuous development of the real estate market trends, macro-control pressure become more prominent, and the implementation of the property tax reform has become the focus of attention of the market. Therefore, this article from the perspective of price changes, with Shanghai, Chongqing two city property tax reform as an example, through the quantitative analysis, qualitative analysis method, comparative method, inductive method and other research methods, impact on the property tax reform of price changes are analyzed. The study found, China's current real estate tax policy in the implementation process and has no effect on the fundamental changes in house prices, the main reason one is small property tax reform, efforts to lighter; and on the other hand, the market environment, the relationship between supply and demand in markets such as the role of other factors have close contact. Necessity but insufficient current property tax reform can not cover the property tax regulation in the real estate market, we need to further improve the real estate tax system, strengthen the real estate tax levy and perfect supporting policies and measures to improve and effect of house property tax reform in our real estate market regulation role.
Key Words: real estate tax; speculative demand; rigid demand; the real estate market
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1.绪论 1
1.1研究背景 1
1.2 研究综述 1
1.3 研究方法 2
1.4 研究内容 2
2.我国房产税实施的现状 3
2.1房产税的概念 3
2.2房产税改革的功能 3
2.2.1房产税的作用 3
2.2.2现行房产税弊端 4
2.3房产税试点情况 5
2.3.1沪版房改 5
2.3.2渝版房改 5
2.3.3全国试点推广可能性分析 5
3.房产税改革对房价的影响 7
3.1造成房价畸高的主导因素 7
3.1.1游资炒作，投机过度 7
3.1.2政府的土地财政 7
3.1.3刚需过旺，供给不足 7
3.2从短期和中长期角度分析 8
3.2.1房产税改革对房价短期的影响 8
3.2.2房产税改革对房价中长期的影响 12
4.完善房产税改革的对策建议 14
4.1完善制度、避免“误伤”中低收入家庭 14
4.2完善房产税征收办法 14
4.2.1以房产市场价值为依据征收房产税符合受益与公平原则 14
4.2.2以房产市场价值作为房产税征收依据有其合理性 14
4.2.3.以房产市场价值征收房产税有利于税收透明，并遏制房价的过快上涨 14
4.3推出房产税改革配套措施 15
4.3.1配套开征住房空置税 15
4.3.2加快公共租房建设 15
4.3.3界定自住房和投资房界限 15
结 论 16
参考文献 17
致 谢 18
房产税的概念
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。从概念以及名称上就可以看出，房产税是针对房地产产权所征收的一种税收类型。而房产税征收的税基来看，目前主要有原值征收、现值征收和升值征收三种；从征收对象上来看，目前大多数国家对于房产税的征收主要都是针对经营性房产以及投资性房产方面，部分国家或地区也存在针对新购房屋征收房产税的政策；从征收方式来看，多数的房产税都采取持续征税的方式，即对征收对象按照不同时间、不同税率进行持续征收。
2.3房产税试点情况
2011年2月，上海与重庆作为我国房产税征收的试点地区，开始率先进行房产税的征收。二者在房产税实施的内容、过程以及效果方面有所不同，对我国房产税的改革具有着很强的借鉴意义。
2.3.1沪版房改
从房产税的内容设置来看，上海的房产税政策主要包括以下几方面的内容：首先，上海房产税的征收对象是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，以及非本市居民家庭在本市新购的住房；其次，计税依据是按照交易价格的70%，实行0.4%～0.6%差别化税率来征缴；第三，征收时间是按年度进行连续征收。
2.3.2渝版房改
重庆房产税改革与上海同步实施，上海房产税相比，重庆房产税的内容也有着自身的特点。首先，重庆市房产税的征收对象是重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房。其次，重庆市房产税的税率标准较上海市更为复杂和具体，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%[ 重庆市个人住房房产税征收管理实施细则]。
2.3.3全国试点推广可能性分析
对于全国试点推广的可能性而言，从上海、重庆房产税的实施情况上来看，两地房产税的实施并没有对当地房地产市场的发展产生根本性的影响，房地产的开发规模、房价水平仍然保持了增长势头。因此，从房产税实施的效果上来看，上海、重庆并不适合进行全国性的试点推广。
然而，我们必须客观的认识到，指望房产税一种政策的实施来通盘解决房地产市场的各种问题是不现实的。以房价形成机制为例，其主要是受市场供求变化的影响，以我国目前的城市化水平，还将有大量的农村转移人口进入城市，这就从需求角度为房价的上涨提供了有力支撑，而要化解需求带来的压力就需要供给方面提供足够的支持，房产税虽然可以释放出一定的存量房产，但从存量房产的总量来看，其与未来需求相比根本不在一个数量级，因此难以对供给方面产生实质性的影响。虽然，只靠房产税并不能够根本解决房地产市场的发展问题，但房产税的存在是一个必要条件，没有房产税的实施，房地产调控是很难达到预期目标的。
因此，对于上海、重庆两地的房产税改革而言，全面进行全国试点推广的可行性并不高，但其中的经验和教训却具有着很强的推广意义。查看完整请+Q:351916072获取
关键词：房产税 投机需求 刚性需求 房价
Analysis of The Impact of Property Tax Reform on Housing Prices
Abstract:Property tax is an important means of macro-control of the real estate market, which increase the local government revenue, adjusting income distribution and the real estate market supply and demand functions. Since 2013, with the continuous development of the real estate market trends, macro-control pressure become more prominent, and the implementation of the property tax reform has become the focus of attention of the market. Therefore, this article from the perspective of price changes, with Shanghai, Chongqing two city property tax reform as an example, through the quantitative analysis, qualitative analysis method, comparative method, inductive method and other research methods, impact on the property tax reform of price changes are analyzed. The study found, China's current real estate tax policy in the implementation process and has no effect on the fundamental changes in house prices, the main reason one is small property tax reform, efforts to lighter; and on the other hand, the market environment, the relationship between supply and demand in markets such as the role of other factors have close contact. Necessity but insufficient current property tax reform can not cover the property tax regulation in the real estate market, we need to further improve the real estate tax system, strengthen the real estate tax levy and perfect supporting policies and measures to improve and effect of house property tax reform in our real estate market regulation role.
Key Words: real estate tax; speculative demand; rigid demand; the real estate market
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1.绪论 1
1.1研究背景 1
1.2 研究综述 1
1.3 研究方法 2
1.4 研究内容 2
2.我国房产税实施的现状 3
2.1房产税的概念 3
2.2房产税改革的功能 3
2.2.1房产税的作用 3
2.2.2现行房产税弊端 4
2.3房产税试点情况 5
2.3.1沪版房改 5
2.3.2渝版房改 5
2.3.3全国试点推广可能性分析 5
3.房产税改革对房价的影响 7
3.1造成房价畸高的主导因素 7
3.1.1游资炒作，投机过度 7
3.1.2政府的土地财政 7
3.1.3刚需过旺，供给不足 7
3.2从短期和中长期角度分析 8
3.2.1房产税改革对房价短期的影响 8
3.2.2房产税改革对房价中长期的影响 12
4.完善房产税改革的对策建议 14
4.1完善制度、避免“误伤”中低收入家庭 14
4.2完善房产税征收办法 14
4.2.1以房产市场价值为依据征收房产税符合受益与公平原则 14
4.2.2以房产市场价值作为房产税征收依据有其合理性 14
4.2.3.以房产市场价值征收房产税有利于税收透明，并遏制房价的过快上涨 14
4.3推出房产税改革配套措施 15
4.3.1配套开征住房空置税 15
4.3.2加快公共租房建设 15
4.3.3界定自住房和投资房界限 15
结 论 16
参考文献 17
致 谢 18
房产税的概念
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。从概念以及名称上就可以看出，房产税是针对房地产产权所征收的一种税收类型。而房产税征收的税基来看，目前主要有原值征收、现值征收和升值征收三种；从征收对象上来看，目前大多数国家对于房产税的征收主要都是针对经营性房产以及投资性房产方面，部分国家或地区也存在针对新购房屋征收房产税的政策；从征收方式来看，多数的房产税都采取持续征税的方式，即对征收对象按照不同时间、不同税率进行持续征收。
2.3房产税试点情况
2011年2月，上海与重庆作为我国房产税征收的试点地区，开始率先进行房产税的征收。二者在房产税实施的内容、过程以及效果方面有所不同，对我国房产税的改革具有着很强的借鉴意义。
2.3.1沪版房改
从房产税的内容设置来看，上海的房产税政策主要包括以下几方面的内容：首先，上海房产税的征收对象是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，以及非本市居民家庭在本市新购的住房；其次，计税依据是按照交易价格的70%，实行0.4%～0.6%差别化税率来征缴；第三，征收时间是按年度进行连续征收。
2.3.2渝版房改
重庆房产税改革与上海同步实施，上海房产税相比，重庆房产税的内容也有着自身的特点。首先，重庆市房产税的征收对象是重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房。其次，重庆市房产税的税率标准较上海市更为复杂和具体，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%[ 重庆市个人住房房产税征收管理实施细则]。
2.3.3全国试点推广可能性分析
对于全国试点推广的可能性而言，从上海、重庆房产税的实施情况上来看，两地房产税的实施并没有对当地房地产市场的发展产生根本性的影响，房地产的开发规模、房价水平仍然保持了增长势头。因此，从房产税实施的效果上来看，上海、重庆并不适合进行全国性的试点推广。
然而，我们必须客观的认识到，指望房产税一种政策的实施来通盘解决房地产市场的各种问题是不现实的。以房价形成机制为例，其主要是受市场供求变化的影响，以我国目前的城市化水平，还将有大量的农村转移人口进入城市，这就从需求角度为房价的上涨提供了有力支撑，而要化解需求带来的压力就需要供给方面提供足够的支持，房产税虽然可以释放出一定的存量房产，但从存量房产的总量来看，其与未来需求相比根本不在一个数量级，因此难以对供给方面产生实质性的影响。虽然，只靠房产税并不能够根本解决房地产市场的发展问题，但房产税的存在是一个必要条件，没有房产税的实施，房地产调控是很难达到预期目标的。
因此，对于上海、重庆两地的房产税改革而言，全面进行全国试点推广的可行性并不高，但其中的经验和教训却具有着很强的推广意义。查看完整请+Q:351916072获取
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