地票交易制度下交易价格与收益分配的风险评析以重庆市为例
地票交易制度下交易价格与收益分配的风险评析以重庆市为例[20200511191044]
摘要：工业化和城镇化进程加剧了城乡建设用地供需矛盾，统筹城乡土地资源配置成为当务之急。地票交易制度是统筹城乡发展战略实施中创设的土地新型流转制度，是对农村土地流转方式、城乡统筹发展及实现土地收益分配公平的制度创新。地票交易制度在取得成效的同时也面临着一些风险，这些风险有可能制约着地票制度的正常运行和未来发展。本文通过文献分析法、理论与实证相结合、定性与定量相结合的研究方法对地票交易制度中交易价格和收益分配这两方面进行了风险评析，得出了地票交易的基准价格与最终交易价格存在价格偏低，收益分配规定不清晰、随意性大，容易侵占农户利益的结论。从而探究如何在交易价格与收益分配方面对地票制度进行改善。
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
关键字:地票制度；交易价格；收益分配；风险评析
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
引言 2
1研究背景 2
1.1研究区概况 2
1.2研究区背景 3
2研究方法和数据来源 3
2.1研究方法 3
2.1.1文献分析法 3
2.1.2理论研究与实证研究相结合 3
2.1.3定性研究与定量研究相结合 3
2.2数据来源 3
3地票交易制度的运行机理 3
3.1地票产生机理 4
3.2地票交易机理 4
3.3地票落地机理 4
3.4地票制度运行诊断 4
4地票交易价格的影响因素与风险 4
4.1地票交易价格的影响因素 4
4.2地票交易价格存在的风险 5
5地票交易的收益分配方案及其风险 6
5.1地票收益分配方案 6
5.2地票收益分配方案存在的风险 6
6总结与讨论 7
6.1结论与建议 7
6.2不足与展望 7
致谢 8
参考文献 8
地票交易制度下交易价格与收益分配的风险评析
——以重庆市为例
引言
近年来，我国城乡发展的差距不断扩大，在统筹城乡发展的背景下，为了缩小城乡差距，各地开始探索如何对土地制度进行改革。同时，工业化和城镇化的快速发展使得城乡建设用地供需的矛盾越来越凸显，城市建设用地紧张逐渐制约着城市的发展。土地开发权最早是由英国创设，开始于1947年的《城乡规划法》，《城乡规划法》中规定了土地开发权与 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
土地所有权是分离的，同时规定了一切的土地开发权归国家所有，设立土地开发权是为了对土地的用途进行管制。美国的部分州仿照英国土地开发权的做法，设立了土地开发权的制度，这种制度目的是为了对耕地和生态保护区的环境进行保护。Barrows and Prenguber (1975)认为，土地开发权的转移可以用来解决传统规划区域“暴利-暴损”的困境。Daniel.Mandelker (1997)认为，土地开发权是基于历史建筑保护的一种土地利用的新工具。Johnston和Madison(1997)认为，土地开发权转移是将一块土地的非农开发权，利用市场机制转移到另一块土地上。Robert C.Ellickson和Vicki L.Been(2003)认为，在城市区域规划下，土地开发权转移是一种将未利用土地的开发容量转让给其他的土地所有者的制度，通过有偿的方式来实现土地开发权的转移。
地票交易制度与西方国家一般采用的土地开发权转移制度有许多相似之处。汪晖、王兰兰、陶然认为土地发展权转移是一种基于市场机制的土地利用管理机制,通过这个机制将土地保护与开发分别引向和集中到更合适的地区,并为失去发展权的土地所有者提供更公平补偿与获得土地发展权的使用者提供经济激励的同时,也让受让者承担因强度提高带来的社会成本。中国的土地发展权转移制度不是建立在个人对土地发展权的市场交易机制之上，而是地方政府为突破土地计划管理模式对工业化、城市化中建设用地供应约束而采取的应对性方案，从操作模式上看，中国各个地区的土地发展权转移本质上还是在行政区域内由地方政府主导进行的。
地票交易制度作为一项土地发展权转移制度的创新，在实践过程中也面临着一些风险。黄忠从地票的产生、交易、落地3个环节，分析了地票交易存在的风险，认为存在地票收益分配不合理、地票“打包”方式影响交易秩序、地票持有者权利无法保障等风险。王洪军、杨明洪认为地票交易中市场机制会促使土地要素向大城市集中，导致城乡区域间经济发展差距加大。谭新龙从博弈论角度分析地票交易中各利益主体之间的博弈及利益分配，认为地票交易忽略了被征地农民的利益。汪晖等人认为地票落地方式存在系统性法律风险，在经济刺激和法律漏洞的双重影响下可能带来被扭曲的政策后果。程世勇通过分析制度约束和流转的制度成本，并利用实证检验了城乡土地价格的双轨制和交易的利益损失，认为在短期内农村建设用地入市存在双重制度风险。
目前大部分研究只是针对地票交易中某一方面的行为风险进行分析，很少针对整个地票制度的风险进行综合评价。同时，对地票风险的认知主要来源于主观感性认识，并未进行逻辑推理或科学评估。而钟杨、李颖颖通过对当前地票交易制度所面临的风险及制度缺陷进行辨识，得到地票交易制度风险可分为7大风险24项风险点，再运用层次分析法、模糊评价法、综合评价法等定量分析方法对地票交易制度风险进行评估，使各风险点的重要程度有直观量化的表现。本文希望通过对地票制度中交易价格与收益分配这两方面的风险进行风险评析，探究如何对地票制度进行改善。
1研究背景
1.1研究区概况
重庆位于中国内地西南部、长江上游地区 ，地跨东经105°11~东经110°11、北纬28°10~北纬32°13 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
之间的青藏高原与长江中下游平原的过渡地带。渝东、渝东南 临湖北省和湖南省，渝南接贵州省，渝西、渝北 连四川省，渝东北 与陕西省和湖北省相连。辖区东西长470千米，南北宽450千米，行政区域总面积8.24万平方千米，其中主城建成区面积为647.78平方千米，是我国最大的直辖市。
1.2研究区背景
重庆是一个拥有大城市、大农村、大库区、大山区和民族地区的直辖市。自从1997年直辖以来，重庆的各项经济指标得到了显著的提高，但是重庆突出的城乡二元结构矛盾，使得城乡收入差距依然较大，再加上经济发展带来的城市空间的扩张，农村地区的土地资源压力巨大。2007年经过国家批准，重庆市成为国家统筹城乡综合配套改革试验区。2008年6月，国土资源部出台了《推动用地增减挂钩，促进城乡统筹发展——城乡建设用地增减挂钩试点工作手册》，2008年11月18日重庆市政府常务会议审议通过了《重庆农村土地交易所管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）并于12月1日起正式实施，12月4日，全国首家农村土地交易所——重庆市农村土地交易所成立，重庆地票交易制度是在我国地方上首次获得国家认可的公开尝试。
2研究方法和数据来源
2.1研究方法
2.1.1文献分析法
通过搜集、整理分析国内外文献资料，对地票交易制度进行基础的理论研究。通过对风险及风险理论、制度风险与防范等相关文献资料的查阅整理分析，系统梳理与分析风险研究的相关基础理论与方法。此外，查阅有关地票与地票风险的文献，了解有关地票制度最新的研究进展，为开展地票交易制度风险评析研究工作打下良好的基础。
摘要：工业化和城镇化进程加剧了城乡建设用地供需矛盾，统筹城乡土地资源配置成为当务之急。地票交易制度是统筹城乡发展战略实施中创设的土地新型流转制度，是对农村土地流转方式、城乡统筹发展及实现土地收益分配公平的制度创新。地票交易制度在取得成效的同时也面临着一些风险，这些风险有可能制约着地票制度的正常运行和未来发展。本文通过文献分析法、理论与实证相结合、定性与定量相结合的研究方法对地票交易制度中交易价格和收益分配这两方面进行了风险评析，得出了地票交易的基准价格与最终交易价格存在价格偏低，收益分配规定不清晰、随意性大，容易侵占农户利益的结论。从而探究如何在交易价格与收益分配方面对地票制度进行改善。
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关键字:地票制度；交易价格；收益分配；风险评析
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
引言 2
1研究背景 2
1.1研究区概况 2
1.2研究区背景 3
2研究方法和数据来源 3
2.1研究方法 3
2.1.1文献分析法 3
2.1.2理论研究与实证研究相结合 3
2.1.3定性研究与定量研究相结合 3
2.2数据来源 3
3地票交易制度的运行机理 3
3.1地票产生机理 4
3.2地票交易机理 4
3.3地票落地机理 4
3.4地票制度运行诊断 4
4地票交易价格的影响因素与风险 4
4.1地票交易价格的影响因素 4
4.2地票交易价格存在的风险 5
5地票交易的收益分配方案及其风险 6
5.1地票收益分配方案 6
5.2地票收益分配方案存在的风险 6
6总结与讨论 7
6.1结论与建议 7
6.2不足与展望 7
致谢 8
参考文献 8
地票交易制度下交易价格与收益分配的风险评析
——以重庆市为例
引言
近年来，我国城乡发展的差距不断扩大，在统筹城乡发展的背景下，为了缩小城乡差距，各地开始探索如何对土地制度进行改革。同时，工业化和城镇化的快速发展使得城乡建设用地供需的矛盾越来越凸显，城市建设用地紧张逐渐制约着城市的发展。土地开发权最早是由英国创设，开始于1947年的《城乡规划法》，《城乡规划法》中规定了土地开发权与 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
土地所有权是分离的，同时规定了一切的土地开发权归国家所有，设立土地开发权是为了对土地的用途进行管制。美国的部分州仿照英国土地开发权的做法，设立了土地开发权的制度，这种制度目的是为了对耕地和生态保护区的环境进行保护。Barrows and Prenguber (1975)认为，土地开发权的转移可以用来解决传统规划区域“暴利-暴损”的困境。Daniel.Mandelker (1997)认为，土地开发权是基于历史建筑保护的一种土地利用的新工具。Johnston和Madison(1997)认为，土地开发权转移是将一块土地的非农开发权，利用市场机制转移到另一块土地上。Robert C.Ellickson和Vicki L.Been(2003)认为，在城市区域规划下，土地开发权转移是一种将未利用土地的开发容量转让给其他的土地所有者的制度，通过有偿的方式来实现土地开发权的转移。
地票交易制度与西方国家一般采用的土地开发权转移制度有许多相似之处。汪晖、王兰兰、陶然认为土地发展权转移是一种基于市场机制的土地利用管理机制,通过这个机制将土地保护与开发分别引向和集中到更合适的地区,并为失去发展权的土地所有者提供更公平补偿与获得土地发展权的使用者提供经济激励的同时,也让受让者承担因强度提高带来的社会成本。中国的土地发展权转移制度不是建立在个人对土地发展权的市场交易机制之上，而是地方政府为突破土地计划管理模式对工业化、城市化中建设用地供应约束而采取的应对性方案，从操作模式上看，中国各个地区的土地发展权转移本质上还是在行政区域内由地方政府主导进行的。
地票交易制度作为一项土地发展权转移制度的创新，在实践过程中也面临着一些风险。黄忠从地票的产生、交易、落地3个环节，分析了地票交易存在的风险，认为存在地票收益分配不合理、地票“打包”方式影响交易秩序、地票持有者权利无法保障等风险。王洪军、杨明洪认为地票交易中市场机制会促使土地要素向大城市集中，导致城乡区域间经济发展差距加大。谭新龙从博弈论角度分析地票交易中各利益主体之间的博弈及利益分配，认为地票交易忽略了被征地农民的利益。汪晖等人认为地票落地方式存在系统性法律风险，在经济刺激和法律漏洞的双重影响下可能带来被扭曲的政策后果。程世勇通过分析制度约束和流转的制度成本，并利用实证检验了城乡土地价格的双轨制和交易的利益损失，认为在短期内农村建设用地入市存在双重制度风险。
目前大部分研究只是针对地票交易中某一方面的行为风险进行分析，很少针对整个地票制度的风险进行综合评价。同时，对地票风险的认知主要来源于主观感性认识，并未进行逻辑推理或科学评估。而钟杨、李颖颖通过对当前地票交易制度所面临的风险及制度缺陷进行辨识，得到地票交易制度风险可分为7大风险24项风险点，再运用层次分析法、模糊评价法、综合评价法等定量分析方法对地票交易制度风险进行评估，使各风险点的重要程度有直观量化的表现。本文希望通过对地票制度中交易价格与收益分配这两方面的风险进行风险评析，探究如何对地票制度进行改善。
1研究背景
1.1研究区概况
重庆位于中国内地
之间的青藏高原与长江中下游平原
1.2研究区背景
重庆是一个拥有大城市、大农村、大库区、大山区和民族地区的直辖市。自从1997年直辖以来，重庆的各项经济指标得到了显著的提高，但是重庆突出的城乡二元结构矛盾，使得城乡收入差距依然较大，再加上经济发展带来的城市空间的扩张，农村地区的土地资源压力巨大。2007年经过国家批准，重庆市成为国家统筹城乡综合配套改革试验区。2008年6月，国土资源部出台了《推动用地增减挂钩，促进城乡统筹发展——城乡建设用地增减挂钩试点工作手册》，2008年11月18日重庆市政府常务会议审议通过了《重庆农村土地交易所管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）并于12月1日起正式实施，12月4日，全国首家农村土地交易所——重庆市农村土地交易所成立，重庆地票交易制度是在我国地方上首次获得国家认可的公开尝试。
2研究方法和数据来源
2.1研究方法
2.1.1文献分析法
通过搜集、整理分析国内外文献资料，对地票交易制度进行基础的理论研究。通过对风险及风险理论、制度风险与防范等相关文献资料的查阅整理分析，系统梳理与分析风险研究的相关基础理论与方法。此外，查阅有关地票与地票风险的文献，了解有关地票制度最新的研究进展，为开展地票交易制度风险评析研究工作打下良好的基础。
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