房地产营销策划方案以合富辉煌恒大”项目为例
摘要 4一、公司及项目简介 4二、房地产市场营销环境分析 5（一）产品分析 5（二）竞争分析 6（三）目标消费群体分析 7三、SWOT分析 7（一）优势分析（Strength） 7（二）劣势分析（Weakness） 7（三）机会（opportunities） 8（四）威胁（threats） 8四、活动方案 8（一）活动主题 8（二）活动时间 8（三）活动目的 9（四）活动地点 9（五）活动人数 9（六）活动对象 9（七）活动流程 9（八）活动内容 9（九）费用预算 10五、防范措施 11六、总结 11七、致谢 11八、参考文献 11如今中国的房产行业竞争越发激烈，销售业绩的好坏成为房地产公司在市场上站稳脚跟的关键。 在2016年国庆期间政府颁布了各个地区的限购政策，而苏州地区也就张家港和常熟不在限购范围之内，所以这就需要我们制定出一系列的销售措施和方案来吸引客户，只有更加的别出心裁，只有更加的有特色才会被消费者所崇尚和喜爱。
目录
一、公司及项目简介
恒大集团是1996年在香港上市的，主要是民生住宅产业，是集快销，商业，酒店，体育，文化等产业为一体的大型企业集团。在2016年，恒大品牌价值高达392.6亿元，恒大集团扎根于中国，连续七年荣获中国房地产公司品牌价值第一名，一直致力推动中国城市化进程。在全国180个主要城市中拥有大型项目近500个，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个系列产品，是中国在建工程中面积最大、进入省会城市最多的房地产企业之一，中端及中高端产品占比85%，高端及旅游度假产品占比15%，恒大定位满足首次购房者和自住的普通老百姓的刚性需求，满足了不同地区、不同层次的市场需求。
恒大雅苑项目是恒大集团落户张家港的第一个项目，也是恒大集团在张家港政府支持下重点打造的项目之一，因此，恒大雅苑在地理位置方面有着得天独厚的优势。项目拥有四通八达的立体交通体系。首先在公路交通方面，南边靠近张家港主干道338国道，沿着张扬公路往西走可到达金港镇、往东走可达南丰镇、乐余镇等其他各个乡镇，并且338国道连接苏虞张一级公路、通锡高速可到达无锡、苏州、上海、常州等。其次是公共交通方面，有9、18、33、208、215等交通路线，然后转乘其他线路，可以方便到达港城各个地方。
整个小区采用的是维和式布局，所
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
有景观集中在一点，形成一个园林式景观。从而也使得张家港恒大雅苑每一个楼栋，每一户的采光通风都不受影响，更做到了户户见景。
说到景色，整个小区绿化率达到35%，运用了多种乔木、灌木、地被植物，充分发挥了植物的色彩搭配和景观造型，在小区中间有一个3700平的人工湖，根据实际地形在人工湖的北边设计了一处高地，形成视觉上的落差，临近人工湖东侧的室外游泳池是综合楼室内游泳池的延伸，泳池与湖水的组合，很好的融入人工湖的整个景观，营造一个层次分明的欧式生态园林住宅区。
在整体规划这方面，雅苑采用的是人车分流的设计，所有车辆在小区汽车入口处直接进入地下停车场，车主将车辆停放好后，可从地下停车场直接乘坐电梯进入居住楼层，不但保证了家里老人和孩子的安全，又解决了汽车尾气给您带来的健康困扰问题。
现在很多也很关注物业方面的问题，恒大集团有属于自己的物业公司：金碧物业，它拥有国家一级资质，为客户提供无处不在、无时不有、热情周到、温馨自然的高质量、高水平的物业服务，创造便捷、舒适、安全的生活居住环境。
二、房地产市场营销环境分析
（一）产品分析
我们项目位于张家港的东北角，东二环与振兴路交汇处（原青草巷）。一期项目规划用地面积69331.0㎡，容积率是2.3，绿化率达35%，总建筑面积202157.7㎡。二期项目规划用地面积69330.0㎡，容积率2.1，绿化率35%，总建筑面积175293.1㎡。其中商业配套48722.92㎡（商业29053㎡，恒大影城16973㎡，综合楼2696.92㎡）。目前在售的是二期项目（一期部分楼栋也在销售），一期二期总户数1974户（一期994户，二期980户）。
图一 108平米客厅 图二129平米主卧
图三 室外花园 图四 会所
（二）竞争分析
项目周边也拥有多个住宅项目，港城人对于区域划分还是很看中的，所以在他们心里，恒大雅苑还是稍微有些偏的，而且距离我们最近的项目汇金中心他的开发商是张家港地区比较有声望的。
图 5恒大雅苑与周边楼盘竞争分析表
楼盘对比
恒大雅苑—瑚郡
张家港碧桂园
湖滨世家
金新城—悦府
建筑类型
塔楼高层
板楼多层 高层
板楼高层
板楼小高层 高层
装修状况
精装修
毛坯精装修
毛坯
毛坯
容积率
2.21
1.6
2.2
绿化率
35%
40%
35%
30%
户数
980户
1417户
644户
物业费
2.2元/平/月
1.7元/平/月
2.2元/平/月
2.5元/平/月
价格
均价8800元/平
均价6980元/平
均价6000元/平
均价10000元/平
项目特色
新盘开售，品牌地产，经济住宅，不限购，配套商品房
在售，普通住宅，花园洋房，精装修，飘窗
在售，湖景地产
在售，湖景地产
产权年限
70年
70年
70年
70年
开盘时间
2016123
20141213
2014323
20131208
入住时间
20171231
201512
20161231
开发商
张家港盛建置业有限公司
张家港碧桂园房地产开发有限公司
金新城置业集团有限公司
金新城集团
项目位置
东二环与振兴路交汇处往东300米（原青草巷）
苏虞张路杨塘路大润发旁
沙洲新城、华昌路与华山路交汇处（华山路北侧、华昌路西侧）
暨阳东路（东渡实验学校东侧）
（三）目标消费群体分析
对张家港人民的一个购房市场和生活人群的调查发现对雅苑有这方面购房需求的主要有以下这些群体：
1、专业的投资客：国庆期间的限购使大部分投资客转移到其它投资区域，例如选择张家港，像成品住宅这样性价比高，质量又有保障的产品成了那些投资客的良选。
目录
一、公司及项目简介
恒大集团是1996年在香港上市的，主要是民生住宅产业，是集快销，商业，酒店，体育，文化等产业为一体的大型企业集团。在2016年，恒大品牌价值高达392.6亿元，恒大集团扎根于中国，连续七年荣获中国房地产公司品牌价值第一名，一直致力推动中国城市化进程。在全国180个主要城市中拥有大型项目近500个，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个系列产品，是中国在建工程中面积最大、进入省会城市最多的房地产企业之一，中端及中高端产品占比85%，高端及旅游度假产品占比15%，恒大定位满足首次购房者和自住的普通老百姓的刚性需求，满足了不同地区、不同层次的市场需求。
恒大雅苑项目是恒大集团落户张家港的第一个项目，也是恒大集团在张家港政府支持下重点打造的项目之一，因此，恒大雅苑在地理位置方面有着得天独厚的优势。项目拥有四通八达的立体交通体系。首先在公路交通方面，南边靠近张家港主干道338国道，沿着张扬公路往西走可到达金港镇、往东走可达南丰镇、乐余镇等其他各个乡镇，并且338国道连接苏虞张一级公路、通锡高速可到达无锡、苏州、上海、常州等。其次是公共交通方面，有9、18、33、208、215等交通路线，然后转乘其他线路，可以方便到达港城各个地方。
整个小区采用的是维和式布局，所
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
有景观集中在一点，形成一个园林式景观。从而也使得张家港恒大雅苑每一个楼栋，每一户的采光通风都不受影响，更做到了户户见景。
说到景色，整个小区绿化率达到35%，运用了多种乔木、灌木、地被植物，充分发挥了植物的色彩搭配和景观造型，在小区中间有一个3700平的人工湖，根据实际地形在人工湖的北边设计了一处高地，形成视觉上的落差，临近人工湖东侧的室外游泳池是综合楼室内游泳池的延伸，泳池与湖水的组合，很好的融入人工湖的整个景观，营造一个层次分明的欧式生态园林住宅区。
在整体规划这方面，雅苑采用的是人车分流的设计，所有车辆在小区汽车入口处直接进入地下停车场，车主将车辆停放好后，可从地下停车场直接乘坐电梯进入居住楼层，不但保证了家里老人和孩子的安全，又解决了汽车尾气给您带来的健康困扰问题。
现在很多也很关注物业方面的问题，恒大集团有属于自己的物业公司：金碧物业，它拥有国家一级资质，为客户提供无处不在、无时不有、热情周到、温馨自然的高质量、高水平的物业服务，创造便捷、舒适、安全的生活居住环境。
二、房地产市场营销环境分析
（一）产品分析
我们项目位于张家港的东北角，东二环与振兴路交汇处（原青草巷）。一期项目规划用地面积69331.0㎡，容积率是2.3，绿化率达35%，总建筑面积202157.7㎡。二期项目规划用地面积69330.0㎡，容积率2.1，绿化率35%，总建筑面积175293.1㎡。其中商业配套48722.92㎡（商业29053㎡，恒大影城16973㎡，综合楼2696.92㎡）。目前在售的是二期项目（一期部分楼栋也在销售），一期二期总户数1974户（一期994户，二期980户）。
图一 108平米客厅 图二129平米主卧
图三 室外花园 图四 会所
（二）竞争分析
项目周边也拥有多个住宅项目，港城人对于区域划分还是很看中的，所以在他们心里，恒大雅苑还是稍微有些偏的，而且距离我们最近的项目汇金中心他的开发商是张家港地区比较有声望的。
图 5恒大雅苑与周边楼盘竞争分析表
楼盘对比
恒大雅苑—瑚郡
张家港碧桂园
湖滨世家
金新城—悦府
建筑类型
塔楼高层
板楼多层 高层
板楼高层
板楼小高层 高层
装修状况
精装修
毛坯精装修
毛坯
毛坯
容积率
2.21
1.6
2.2
绿化率
35%
40%
35%
30%
户数
980户
1417户
644户
物业费
2.2元/平/月
1.7元/平/月
2.2元/平/月
2.5元/平/月
价格
均价8800元/平
均价6980元/平
均价6000元/平
均价10000元/平
项目特色
新盘开售，品牌地产，经济住宅，不限购，配套商品房
在售，普通住宅，花园洋房，精装修，飘窗
在售，湖景地产
在售，湖景地产
产权年限
70年
70年
70年
70年
开盘时间
2016123
20141213
2014323
20131208
入住时间
20171231
201512
20161231
开发商
张家港盛建置业有限公司
张家港碧桂园房地产开发有限公司
金新城置业集团有限公司
金新城集团
项目位置
东二环与振兴路交汇处往东300米（原青草巷）
苏虞张路杨塘路大润发旁
沙洲新城、华昌路与华山路交汇处（华山路北侧、华昌路西侧）
暨阳东路（东渡实验学校东侧）
（三）目标消费群体分析
对张家港人民的一个购房市场和生活人群的调查发现对雅苑有这方面购房需求的主要有以下这些群体：
1、专业的投资客：国庆期间的限购使大部分投资客转移到其它投资区域，例如选择张家港，像成品住宅这样性价比高，质量又有保障的产品成了那些投资客的良选。
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