房地产场价格影响因素分析及预测【字数：11043】
改革开放以来，伴随着中国经济的发展和制度的变革，房地产业也得到了发展，现已成为我国国民经济的重要组成部分和支柱产业。近十几年，房价一直在飙升，政府也出台了许多项针对房地产行业的调控措施。然而，一些经济发展较好地区的房价已经远远超过了经济总体增长水平，超过一般人所能承担的经济能力。本文专门研究了江苏省房地产市场的影响因素，对其价格的影响因素进行具体分析，建立模型并进行预测。希望通过此次分析，我们能了解江苏省房地产市场的现状和认识影响其价格的因素，并为有兴趣进行房地产研究的人们或是想买房的人提供参考。
目录
摘要 I
1. 绪论 5
1.1. 研究的背景 5
1.2. 研究的方法 6
1.2.1. 多元线性回归模型与方程 6
1.2.2. 方程的估计 6
1.3. 研究的内容 6
1.4. 国内外研究现状 7
1.4.1. 国外研究现状 7
1.4.2. 国内研究现状 8
2. 房地产的特点与其价格的特征 9
2.1. 房地产价格的特点 9
2.2. 房地产的特点 10
3. 房价影响因素的描述性分析 11
3.1. 房地产市场价格影响因素概述 11
3.1.1. 自身因素 11
3.1.2. 经济因素 11
3.1.3. 社会因素 11
3.1.4. 行政因素 11
3.1.5. 区域因素 12
3.2. 江苏省房地产价格的影响因素分析 12
3.2.1. 影响江苏省房地产市场需求方面的因素分析 12
3.2.2. 影响江苏省房地产市场供给方面的因素分析 14
4. 房价影响因素的定量分析 16
4.1. 确定解释变量和被解释变量 16
4.2. 确定回归模型 17
4.3. 建立回归方程 19
4.4. 检验回归方程 24
4.5. 利用方程进行预测 24
5. 结论 26
5.1. 实证结果小结 26
5.2. 稳 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
定房价的相关建议 26
参考文献 28
致谢 29
绪论
研究的背景
近几十年，房地产业在我国迅速发展，已从不成熟走向成熟。在19世纪末的时候，房地产业刚刚在我国起步，伴随着中国经济的发展和制度的变革，房地产业也得到了发展。尽管房地产市场看着如此繁荣，它的发展却不是一帆风顺的，而是一个曲折的过程。随着改革开放进程的逐步推进，市场经济对房地产的影响越来越明显，我国的房地产业在市场经济的作用下发展起来并走向繁荣。1988年，国家取消福利分房政策之后，房地产业的发展更为迅猛，对中国经济快速的快速增长起了巨大的推动作用。因为房地产与其他产业有很强的相关性，例如矿业和采石业、金属制造业和钢铁业，这些都与房地产的相关性较高，所以房地产的不断扩大和运行发展会涉及到许多其他产业，推动其他产业的发展，从而促进国民经济的增长。
近几年来，房价日益高涨，房地产也吸引了许多群从的目光，“买房”已成为社会热议的话题。房地产价格指数在2002年至2018年间，先是缓慢上升，然后在2007年开始下跌这段时间属于中国房地产的低迷时期，后经过国家宏观调控开始恢复，并在2010年达到峰值，这段时间是中国房地产泡沫经济最大的时期。我国房市虽然发展得快，但其体系并不完善，也引发许多问题。一方面，居民无法负担如此高昂的房价。房产数量急剧增长的同时，却看不到房价的降低，我国房价与收入比是15：1，而西方发达国家的房价与收入比是5：1，从这我们就可以看出我国房市扭曲的现状。另一方面，高昂的房价业也造成了现在越来越大的空置房面积，一些城市有大量的库存房。各地还在不断的造房，房价却又居高不下，许多房产无法卖出，成为了空置房。针对房市中出现的这些问题，国家也出台过相应的政策，希望能借此对房市中的问题进行调控，虽说得到了一些改善，但也有许多问题仍需解决。
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图 11 1998年以来中国商品房销售面积和销售金额
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图 12 1998年以来中国商品房销售面积和金额
研究的方法
多元线性回归模型与方程
当事物的变化受到多方面因素的影响，有的因素的影响程度比较大，有的影响稍小，但也不能忽视它的作用，我们把这种有两个及两个以上影响因素的回归称为多元回归。
设因变量Y，自变量为X1,X2一直到XK，我们把描述这种各个变量对因变量的影响的方程称为多元线性回归模型。可以用以下方程式表示：
多元线性回归方程表示的是自变量与因变量之间的关系，其形式为：
方程的估计
方程中的参数是未知的，要通过数据才能对它们进行估计，以此得到估计之后的多元回归方程，表达式为：
其中，，一直到分别是，到的估计值，是Y的估计值。表示其他变量不变，当X1变动时，因变量Y的变动量。其他的变量以此类推。
研究的内容
由于国内外对此内容研究分析的比较多，本文将参考比较成熟的实证分析，根据江苏省的实际情况，在统计年鉴上搜集近20年的年数据，运用SPSS和EVIEWS软件对这些数据分析，并利用统计学的理论，对房地产的各个影响因素做出解释并说明影响的理由，在此基础上建立模型，然后检验模型的可行性，最后对未来两年的商品房价格进行预测，并根据存在的问题提出相关解决的建议。
本文由五个部分组成。分别为绪论、房价的相关、影响因素的描述性和定量分析以及实证结论。绪论主要讲国内房市的现状和本文的研究背景，介绍本文的研究内容和方法；对国内外的理论研究做了一些介绍说明。第二章主要讲房价与哪些因素有关以及房价的特点。第三部分将从供需关系入手，分别讨论各个因素对房屋的需求和供给的影响。第四部分则是对各个影响因素进行定量分析，搜集数据，对数据做处理，建立统计模型，在第三部分的基础上做出实证分析，依据实际资料，根据经济理论，利用数学模型，对未来的房价做统计预测。最后一部分是在总结研究结果的基础上，从监管者、参与者和市场三者的角度提出稳定房价的意见。
目录
摘要 I
1. 绪论 5
1.1. 研究的背景 5
1.2. 研究的方法 6
1.2.1. 多元线性回归模型与方程 6
1.2.2. 方程的估计 6
1.3. 研究的内容 6
1.4. 国内外研究现状 7
1.4.1. 国外研究现状 7
1.4.2. 国内研究现状 8
2. 房地产的特点与其价格的特征 9
2.1. 房地产价格的特点 9
2.2. 房地产的特点 10
3. 房价影响因素的描述性分析 11
3.1. 房地产市场价格影响因素概述 11
3.1.1. 自身因素 11
3.1.2. 经济因素 11
3.1.3. 社会因素 11
3.1.4. 行政因素 11
3.1.5. 区域因素 12
3.2. 江苏省房地产价格的影响因素分析 12
3.2.1. 影响江苏省房地产市场需求方面的因素分析 12
3.2.2. 影响江苏省房地产市场供给方面的因素分析 14
4. 房价影响因素的定量分析 16
4.1. 确定解释变量和被解释变量 16
4.2. 确定回归模型 17
4.3. 建立回归方程 19
4.4. 检验回归方程 24
4.5. 利用方程进行预测 24
5. 结论 26
5.1. 实证结果小结 26
5.2. 稳 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
定房价的相关建议 26
参考文献 28
致谢 29
绪论
研究的背景
近几十年，房地产业在我国迅速发展，已从不成熟走向成熟。在19世纪末的时候，房地产业刚刚在我国起步，伴随着中国经济的发展和制度的变革，房地产业也得到了发展。尽管房地产市场看着如此繁荣，它的发展却不是一帆风顺的，而是一个曲折的过程。随着改革开放进程的逐步推进，市场经济对房地产的影响越来越明显，我国的房地产业在市场经济的作用下发展起来并走向繁荣。1988年，国家取消福利分房政策之后，房地产业的发展更为迅猛，对中国经济快速的快速增长起了巨大的推动作用。因为房地产与其他产业有很强的相关性，例如矿业和采石业、金属制造业和钢铁业，这些都与房地产的相关性较高，所以房地产的不断扩大和运行发展会涉及到许多其他产业，推动其他产业的发展，从而促进国民经济的增长。
近几年来，房价日益高涨，房地产也吸引了许多群从的目光，“买房”已成为社会热议的话题。房地产价格指数在2002年至2018年间，先是缓慢上升，然后在2007年开始下跌这段时间属于中国房地产的低迷时期，后经过国家宏观调控开始恢复，并在2010年达到峰值，这段时间是中国房地产泡沫经济最大的时期。我国房市虽然发展得快，但其体系并不完善，也引发许多问题。一方面，居民无法负担如此高昂的房价。房产数量急剧增长的同时，却看不到房价的降低，我国房价与收入比是15：1，而西方发达国家的房价与收入比是5：1，从这我们就可以看出我国房市扭曲的现状。另一方面，高昂的房价业也造成了现在越来越大的空置房面积，一些城市有大量的库存房。各地还在不断的造房，房价却又居高不下，许多房产无法卖出，成为了空置房。针对房市中出现的这些问题，国家也出台过相应的政策，希望能借此对房市中的问题进行调控，虽说得到了一些改善，但也有许多问题仍需解决。
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图 11 1998年以来中国商品房销售面积和销售金额
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图 12 1998年以来中国商品房销售面积和金额
研究的方法
多元线性回归模型与方程
当事物的变化受到多方面因素的影响，有的因素的影响程度比较大，有的影响稍小，但也不能忽视它的作用，我们把这种有两个及两个以上影响因素的回归称为多元回归。
设因变量Y，自变量为X1,X2一直到XK，我们把描述这种各个变量对因变量的影响的方程称为多元线性回归模型。可以用以下方程式表示：
多元线性回归方程表示的是自变量与因变量之间的关系，其形式为：
方程的估计
方程中的参数是未知的，要通过数据才能对它们进行估计，以此得到估计之后的多元回归方程，表达式为：
其中，，一直到分别是，到的估计值，是Y的估计值。表示其他变量不变，当X1变动时，因变量Y的变动量。其他的变量以此类推。
研究的内容
由于国内外对此内容研究分析的比较多，本文将参考比较成熟的实证分析，根据江苏省的实际情况，在统计年鉴上搜集近20年的年数据，运用SPSS和EVIEWS软件对这些数据分析，并利用统计学的理论，对房地产的各个影响因素做出解释并说明影响的理由，在此基础上建立模型，然后检验模型的可行性，最后对未来两年的商品房价格进行预测，并根据存在的问题提出相关解决的建议。
本文由五个部分组成。分别为绪论、房价的相关、影响因素的描述性和定量分析以及实证结论。绪论主要讲国内房市的现状和本文的研究背景，介绍本文的研究内容和方法；对国内外的理论研究做了一些介绍说明。第二章主要讲房价与哪些因素有关以及房价的特点。第三部分将从供需关系入手，分别讨论各个因素对房屋的需求和供给的影响。第四部分则是对各个影响因素进行定量分析，搜集数据，对数据做处理，建立统计模型，在第三部分的基础上做出实证分析，依据实际资料，根据经济理论，利用数学模型，对未来的房价做统计预测。最后一部分是在总结研究结果的基础上，从监管者、参与者和市场三者的角度提出稳定房价的意见。
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