紫悦广场初步可行性研究(附件)【字数：20451】
摘 要房地产开发项目可行性研究是一项复杂且重要的内容，本文以天隆寺紫悦广场项目为研究对象，编制紫悦广场的初步可行性研究报告。紫悦广场位于软件大道与安德门大街交汇处，一号线地铁站天隆寺上方，也是雨花台软件谷的中心位置。本文第一章对该项目的基本情况、规划技术指标及周边配套和环境进行介绍。第二章对该项目进行宏观、中观、微观方面的市场分析和预测。第三章对紫悦广场进行市场细分和市场定位，通过对紫悦广场的规划方案设计，进行营销策划。第四章根据项目的各项数据进行财务评价，通过项目所需的各项费用制作财务报表。第五章对项目的经济效益评价，进行项目的风险和不确定因素分析。最后，本文通过对该项目的各类指标进行分析后得出该项目可行的结论。
目 录
第一章 紫悦广场项目概况 1
1.1基本情况 1
1.2项目规划技术指标 2
1.3周边配套设施 2
1.4项目周边环境 6
第二章 项目市场分析及预测 7
2.1房地产宏观市场分析 7
2.2房地产中观市场分析 12
2.3房地产微观市场分析 17
第三章 项目市场定位及规划方案设计 24
3.1项目市场定位 24
3.2项目规划设计 26
3.3营销方式及营销策略 30
第四章 财务评价 32
4.1财务评价基础数据与参数 32
4.2项目投资估算与资金筹措 34
4.3项目税费测算 36
4.4偿债能力分析 42
4.5经济效益评价 43
第五章 项目的不确定性分析 44
5.1项目的不确定性分析 44
5.2项目的敏感性分析 44
5.3项目的盈亏平衡分析 46
第六章 项目的社会效益分析和风险分析 48
6.1社会效益评价 48
6.2项目的风险分析 48
结束语 51
致 谢 52
参考文献 53
第一章 紫悦广场项目概况
1.1基本情况
天隆寺地块——“紫悦广场 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
”项目地处软件大道与安德门大街交集处，位于一号线地铁站天隆寺上方，也是雨花台软件谷的中心位置，距离南京南站、新街口站只有三四公里，最多只要五站，并且紫悦广场与天隆寺站号口相对接，交通方便。
该地块是南京建发集团位于雨花区天隆寺站地铁上盖2015G54地块，于 2017年4月6日正式获批，该项目主要以精品公寓为主，仅第一层为商业用途，由于商业属于开发商自营不对外销售，本文重点对精品酒店式公寓进行财务评价及可行性分析。
软件谷属于南京新兴商圈，与其他几个商业圈相互交映，紫月广场属于地铁上盖物业，使得广场区域内交通、商圈极具优势。
“紫悦广场”项目所处的位置如图11：
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图11 项目位置图
项目总体量约为21万方，项目性质为精品式公寓（住宅），总建筑面积215446平方米，总用地面积65747.44平方米，建筑高度≤24米，其中代征道路和代征绿地面积19197.22平方米，容积率≤2.8，实际出让用地面积46550.22平方米，建筑密度≤50%。
1.2项目规划技术指标
该项目规划面积 46550.0平米，总建筑面积215446平方米，商业建筑面积7758平方米，住宅建筑面积38792平方米，住宅房源一共是262套，6层，每层建筑面积约176平方米，每层约44套，主力户型为43平方米和37平方米的两种户型，少量7696平方米。该项目规划涉及的一些指标如用地面积、建筑面积等，见表11：
表11 项目规划技术指标表
各项规划指标
数额
单位
实际出让用地面积（规划面积）
46550.22
平方米
总建筑面积
215446
平方米
代征道路和代征绿地面积
19197.22
平方米
商业
7758
平方米
住宅面积
38792
平方米
绿化率
29.2%
容积率
2.8
1.3周边配套设施
1.3.1交通配套
该项目位于天隆寺站上方，与新街口中心、南京南火车站不过五站，四周还有多数公交站台，并且紫悦广场项目与天隆寺地铁站口相邻，该地块所在区域路网发达，交通便利。具体见图12、图13：
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图12 交通配套图
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图13 交通配套图
1.3.2教育配套
紫悦广场项目附近有多所幼儿园、小学及中学，分别都有数个，均在广场附近，距离也只在1km~3km。诸如：沙洲中学、时光澔韵幼儿园、景明佳园小学等。具体见图14：
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图14 教育配套图
1.3.3医疗配套
紫悦广场项目附近有九所医院（包含卫生服务中心），南京市小行医院、赛虹桥社区卫生服务中心、南京市雨花医院等，医疗资源丰富，且距离方便。具体见图15：
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图15 医疗配套图
1.3.4商业配套
紫悦广场项目周围商业配套齐全，文体娱乐、购物餐饮、银行等一应俱全，著名的有上岛咖啡、郁金香温泉、1988桑拿足疗会所等休闲娱乐，迪卡侬、楚翘城、苏果超市、肯德基、芙蓉汇等餐饮购物，上海浦东发展银行、南京银行、中国建设银行、交通银行等也在附近。具体见图16、图17：
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图16 商业配套图
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目 录
第一章 紫悦广场项目概况 1
1.1基本情况 1
1.2项目规划技术指标 2
1.3周边配套设施 2
1.4项目周边环境 6
第二章 项目市场分析及预测 7
2.1房地产宏观市场分析 7
2.2房地产中观市场分析 12
2.3房地产微观市场分析 17
第三章 项目市场定位及规划方案设计 24
3.1项目市场定位 24
3.2项目规划设计 26
3.3营销方式及营销策略 30
第四章 财务评价 32
4.1财务评价基础数据与参数 32
4.2项目投资估算与资金筹措 34
4.3项目税费测算 36
4.4偿债能力分析 42
4.5经济效益评价 43
第五章 项目的不确定性分析 44
5.1项目的不确定性分析 44
5.2项目的敏感性分析 44
5.3项目的盈亏平衡分析 46
第六章 项目的社会效益分析和风险分析 48
6.1社会效益评价 48
6.2项目的风险分析 48
结束语 51
致 谢 52
参考文献 53
第一章 紫悦广场项目概况
1.1基本情况
天隆寺地块——“紫悦广场 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
”项目地处软件大道与安德门大街交集处，位于一号线地铁站天隆寺上方，也是雨花台软件谷的中心位置，距离南京南站、新街口站只有三四公里，最多只要五站，并且紫悦广场与天隆寺站号口相对接，交通方便。
该地块是南京建发集团位于雨花区天隆寺站地铁上盖2015G54地块，于 2017年4月6日正式获批，该项目主要以精品公寓为主，仅第一层为商业用途，由于商业属于开发商自营不对外销售，本文重点对精品酒店式公寓进行财务评价及可行性分析。
软件谷属于南京新兴商圈，与其他几个商业圈相互交映，紫月广场属于地铁上盖物业，使得广场区域内交通、商圈极具优势。
“紫悦广场”项目所处的位置如图11：
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图11 项目位置图
项目总体量约为21万方，项目性质为精品式公寓（住宅），总建筑面积215446平方米，总用地面积65747.44平方米，建筑高度≤24米，其中代征道路和代征绿地面积19197.22平方米，容积率≤2.8，实际出让用地面积46550.22平方米，建筑密度≤50%。
1.2项目规划技术指标
该项目规划面积 46550.0平米，总建筑面积215446平方米，商业建筑面积7758平方米，住宅建筑面积38792平方米，住宅房源一共是262套，6层，每层建筑面积约176平方米，每层约44套，主力户型为43平方米和37平方米的两种户型，少量7696平方米。该项目规划涉及的一些指标如用地面积、建筑面积等，见表11：
表11 项目规划技术指标表
各项规划指标
数额
单位
实际出让用地面积（规划面积）
46550.22
平方米
总建筑面积
215446
平方米
代征道路和代征绿地面积
19197.22
平方米
商业
7758
平方米
住宅面积
38792
平方米
绿化率
29.2%
容积率
2.8
1.3周边配套设施
1.3.1交通配套
该项目位于天隆寺站上方，与新街口中心、南京南火车站不过五站，四周还有多数公交站台，并且紫悦广场项目与天隆寺地铁站口相邻，该地块所在区域路网发达，交通便利。具体见图12、图13：
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图12 交通配套图
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图13 交通配套图
1.3.2教育配套
紫悦广场项目附近有多所幼儿园、小学及中学，分别都有数个，均在广场附近，距离也只在1km~3km。诸如：沙洲中学、时光澔韵幼儿园、景明佳园小学等。具体见图14：
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图14 教育配套图
1.3.3医疗配套
紫悦广场项目附近有九所医院（包含卫生服务中心），南京市小行医院、赛虹桥社区卫生服务中心、南京市雨花医院等，医疗资源丰富，且距离方便。具体见图15：
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图15 医疗配套图
1.3.4商业配套
紫悦广场项目周围商业配套齐全，文体娱乐、购物餐饮、银行等一应俱全，著名的有上岛咖啡、郁金香温泉、1988桑拿足疗会所等休闲娱乐，迪卡侬、楚翘城、苏果超市、肯德基、芙蓉汇等餐饮购物，上海浦东发展银行、南京银行、中国建设银行、交通银行等也在附近。具体见图16、图17：
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图16 商业配套图
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