试论商品房买卖合同霸王条款的法律规制
社会主义市场经济的发展催生了商品房交易市场，买房置业成为了人生的头等大事。虽然现今的商品房市场具有高成交量与高收益性这两大特点，但是纵观整体，不难发现，对于商品房买卖的过程，尤其是购房合同的签订这一重要交易环节仍存在法律的漏洞，尤其是房地产交易过程中产生的大量的霸王条款，严重地损害了购房者的合法权益，具有明显的不合理性与不公平性，使得购房者蒙受了物质与精神的双重损失。本文主要对与此相关的法律规制措施作了简要的梳理与评述，并就如何完善提出了一些建议。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言1
一、商品房买卖合同霸王条款概述1（一）霸王条款概念2（二）商品房买卖合同霸王条款的法律特征2
二、商品房买卖合同霸王条款成因、表现形式及其影响2（一）商品房买卖合同霸王条款成因3
（二）商品房买卖合同霸王条款表现形式4
（三）商品房买卖合同霸王条款的影响5
三、商品房买卖合同霸王条款的法律规制5
（一）我国目前对商品房买卖合同霸王条款的法律规制5
（二）对完善商品房买卖合同霸王条款法律规制的几点思考6
（三）对于商品房买卖合同购房者的权利救济6
四．结语7
致谢7
参考文献8
试论商品房买卖合同霸王条款的法律规制
引言
引言：自90年代以来，房地产的迅猛发展的势头一度锐不可当，而在房地产业成为我国重要的支柱产业的经济增长的战略背景之下，商品房市场交易的安全性与可靠性也日益受到关注。作为一种现代市场经济不可分离的被普遍运用的交易形式——格式条款也成为了开发商牟取暴利的工具，其利用隐形契约也就是所谓的“霸王条款”，以损害购房者利益的方式，追求自身利益的最大化发展。而近代民法的发展也将“契约自由”的精神带入了各国的民法之中。尤以大陆法系的主要代表国家德国为甚，其早在1919年颁布的宪法中就规定了经济关系为契约自由原则所支配。然而在我国房地产买卖合同中产生的霸王条款，不仅仅是对经济秩序的破坏，也是对契约自由原则下自然人的自由意志支配的损害。
商品房买卖合同霸王条 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
款概述
商品房买卖格式合同在商品房交易中具有越来越重要的作用，然而，随着商品房买卖格式合同在日常生活的广泛使用，许多商品房开发商也约定俗成的加入了许多“霸王条款”，来规避自己的权利，却在很大程度上损害了消费者的权利然而，事实上，许多消费者在买房时，对于这种条款，往往保持了默认的态度，这就很难从源头上消除霸王条款。
（一）霸王条款概念
何为“霸王条款”？实际上，并没有一个叫做“霸王条款”的法律术语，它只是一种约定俗成的民间称谓，代表的是在拟定合同一方对于其制定的格式合同中所包含的对消费者和弱势一方的限制性或者歧视性的唯我独尊的条款。[1]而学术界对于霸王条款的定义要是指一些经营者单方面的在合同中制定了逃避法定义务、减免自身责任的不平等的条款等，而对消费者的权利产生了严重的利益损害的后果的行为，[2]是人们对现实生活中经营者与消费者之间存在的种种不平等格式合同条款的一种通俗而富有浓郁生活气息的情绪化表达。[3]
值得注意的是，霸王条款并不完全等同于格式条款，它仅仅只是格式条款的一种表现形式，几乎所有的霸王条款制定的目的都是为了转嫁风险和责任，因此，霸王条款的危害远大于一般的格式条款。
法律特征
为了规范商品房买卖市场，维护交易双方的合法权益，房地产管理部门也制订了一系列的买卖合同文本，并且要求双方按照规定文本签订合同。然而实际操作中不难发现，许多房地产开发商往往利用自己的优势地位，强迫购房者签订其预先拟制的具有“霸王”性质的格式条款，而由于自身的弱势地位，多数购房者往往只能“忍气吞声”，被迫接受着这些“不平等条款”。
对于商品房买卖合同中的霸王条款，无数的购房消费者深恶痛绝却又无可奈何，究其因，最根本的就在于在购房合同中肆无忌惮的制定着损害着消费者利益的霸王条款，而消费者即便事后知道霸王条款，也难以向开发商追究责任、而这些霸王条款的存在，不仅破坏了双方的公平交易的秩序，也成为了破坏社会和谐稳定的不安定因素之一。仔细研究，可以发现，商品房买卖合同霸王条款特征表现在以下几个方面：
1.由开发商预先拟定而未与购房者协商[4]
普通的买卖合同中，双方常常通过要约与承诺两个程序来完成对合同的签订要约与承诺是对各种迥然相异的缔约方式的高度抽象，合同契约永远是通过当事人意思表示一致而订立的。[5]但是在房地产交易领域，经营者常常已将购房合同预先拟定好，虽然简化了交易手续，节约了交易成本，但是，由于经营者并没有给予购房消费者相应的话语权，也就使得这些预先拟定好的条款往往会变质为霸王条款。
2.商品房买卖合同中的霸王条款具有定型化的特点[4]
基于这一领域的霸王条款的稳定性与不变性，又随之而来另一个特点——普遍适用性。也就是说，商品房买卖合同霸王条款可以普遍适用于一切与开发商订立合同的不特定相对方，而合同的相对方通常不能协商变更，只能是表示同意或拒绝。
3.商品房买卖合同霸王条款的设置使得购房者具有附从性的特点[4]
房产开发商处于经济地位上的优势，在合同订立的一方处于强势地位，这就使得购房者在开发商面前常常处于绝对的弱势，而在这些霸王条款面前，开发商除了拒绝之外，别无选择，只能被动接受。契约交易原则之上的平等自由被遏制，购房者只能附从于开发商，而丧失了自己说话的权利。
二、商品房买卖合同霸王条款成因、表现形式及其影响
开发商与购房者本应该是处于相对平等的地位，而在实际生活中，由于双方供求关系与谈判能力的失衡等相关因素的影响，具有绝对强势地位的开发商强迫合同相对方接受自己提出的一些“霸王”要求，这些都是商品房买卖合同霸王条款产生、存在的因素。
（一）商品房买卖合同霸王条款成因
1.机会主义者的本性是本质原因
根据经济学家斯密提出的“人人为己”的假设，每一个从事交易的人及经济人，都是机会主义者，在经济活动中，其遵循的是“成本——收益”的分析。即在关注成本的同时，最大限度地获取利益。[6]而由于经济人是理性的，所以会利用一切可能的条件，尽可能地维护自己的利益，于是，商品房买卖合同便应运而生了。[7]
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言1
一、商品房买卖合同霸王条款概述1（一）霸王条款概念2（二）商品房买卖合同霸王条款的法律特征2
二、商品房买卖合同霸王条款成因、表现形式及其影响2（一）商品房买卖合同霸王条款成因3
（二）商品房买卖合同霸王条款表现形式4
（三）商品房买卖合同霸王条款的影响5
三、商品房买卖合同霸王条款的法律规制5
（一）我国目前对商品房买卖合同霸王条款的法律规制5
（二）对完善商品房买卖合同霸王条款法律规制的几点思考6
（三）对于商品房买卖合同购房者的权利救济6
四．结语7
致谢7
参考文献8
试论商品房买卖合同霸王条款的法律规制
引言
引言：自90年代以来，房地产的迅猛发展的势头一度锐不可当，而在房地产业成为我国重要的支柱产业的经济增长的战略背景之下，商品房市场交易的安全性与可靠性也日益受到关注。作为一种现代市场经济不可分离的被普遍运用的交易形式——格式条款也成为了开发商牟取暴利的工具，其利用隐形契约也就是所谓的“霸王条款”，以损害购房者利益的方式，追求自身利益的最大化发展。而近代民法的发展也将“契约自由”的精神带入了各国的民法之中。尤以大陆法系的主要代表国家德国为甚，其早在1919年颁布的宪法中就规定了经济关系为契约自由原则所支配。然而在我国房地产买卖合同中产生的霸王条款，不仅仅是对经济秩序的破坏，也是对契约自由原则下自然人的自由意志支配的损害。
商品房买卖合同霸王条 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
款概述
商品房买卖格式合同在商品房交易中具有越来越重要的作用，然而，随着商品房买卖格式合同在日常生活的广泛使用，许多商品房开发商也约定俗成的加入了许多“霸王条款”，来规避自己的权利，却在很大程度上损害了消费者的权利然而，事实上，许多消费者在买房时，对于这种条款，往往保持了默认的态度，这就很难从源头上消除霸王条款。
（一）霸王条款概念
何为“霸王条款”？实际上，并没有一个叫做“霸王条款”的法律术语，它只是一种约定俗成的民间称谓，代表的是在拟定合同一方对于其制定的格式合同中所包含的对消费者和弱势一方的限制性或者歧视性的唯我独尊的条款。[1]而学术界对于霸王条款的定义要是指一些经营者单方面的在合同中制定了逃避法定义务、减免自身责任的不平等的条款等，而对消费者的权利产生了严重的利益损害的后果的行为，[2]是人们对现实生活中经营者与消费者之间存在的种种不平等格式合同条款的一种通俗而富有浓郁生活气息的情绪化表达。[3]
值得注意的是，霸王条款并不完全等同于格式条款，它仅仅只是格式条款的一种表现形式，几乎所有的霸王条款制定的目的都是为了转嫁风险和责任，因此，霸王条款的危害远大于一般的格式条款。
法律特征
为了规范商品房买卖市场，维护交易双方的合法权益，房地产管理部门也制订了一系列的买卖合同文本，并且要求双方按照规定文本签订合同。然而实际操作中不难发现，许多房地产开发商往往利用自己的优势地位，强迫购房者签订其预先拟制的具有“霸王”性质的格式条款，而由于自身的弱势地位，多数购房者往往只能“忍气吞声”，被迫接受着这些“不平等条款”。
对于商品房买卖合同中的霸王条款，无数的购房消费者深恶痛绝却又无可奈何，究其因，最根本的就在于在购房合同中肆无忌惮的制定着损害着消费者利益的霸王条款，而消费者即便事后知道霸王条款，也难以向开发商追究责任、而这些霸王条款的存在，不仅破坏了双方的公平交易的秩序，也成为了破坏社会和谐稳定的不安定因素之一。仔细研究，可以发现，商品房买卖合同霸王条款特征表现在以下几个方面：
1.由开发商预先拟定而未与购房者协商[4]
普通的买卖合同中，双方常常通过要约与承诺两个程序来完成对合同的签订要约与承诺是对各种迥然相异的缔约方式的高度抽象，合同契约永远是通过当事人意思表示一致而订立的。[5]但是在房地产交易领域，经营者常常已将购房合同预先拟定好，虽然简化了交易手续，节约了交易成本，但是，由于经营者并没有给予购房消费者相应的话语权，也就使得这些预先拟定好的条款往往会变质为霸王条款。
2.商品房买卖合同中的霸王条款具有定型化的特点[4]
基于这一领域的霸王条款的稳定性与不变性，又随之而来另一个特点——普遍适用性。也就是说，商品房买卖合同霸王条款可以普遍适用于一切与开发商订立合同的不特定相对方，而合同的相对方通常不能协商变更，只能是表示同意或拒绝。
3.商品房买卖合同霸王条款的设置使得购房者具有附从性的特点[4]
房产开发商处于经济地位上的优势，在合同订立的一方处于强势地位，这就使得购房者在开发商面前常常处于绝对的弱势，而在这些霸王条款面前，开发商除了拒绝之外，别无选择，只能被动接受。契约交易原则之上的平等自由被遏制，购房者只能附从于开发商，而丧失了自己说话的权利。
二、商品房买卖合同霸王条款成因、表现形式及其影响
开发商与购房者本应该是处于相对平等的地位，而在实际生活中，由于双方供求关系与谈判能力的失衡等相关因素的影响，具有绝对强势地位的开发商强迫合同相对方接受自己提出的一些“霸王”要求，这些都是商品房买卖合同霸王条款产生、存在的因素。
（一）商品房买卖合同霸王条款成因
1.机会主义者的本性是本质原因
根据经济学家斯密提出的“人人为己”的假设，每一个从事交易的人及经济人，都是机会主义者，在经济活动中，其遵循的是“成本——收益”的分析。即在关注成本的同时，最大限度地获取利益。[6]而由于经济人是理性的，所以会利用一切可能的条件，尽可能地维护自己的利益，于是，商品房买卖合同便应运而生了。[7]
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