对房地产业融资的分析以a企业为例
随着现在时代的不断发展，房地产业成为了国家的经济支柱，导致房地产业的竞争越来越激烈。房地价不断上涨，造就了很多企业开发项目的资金压力，所以企业融资显得尤为重要。但是目前房地产业还局限于银行贷款这种传统的融资模式，如何通过其他融资渠道获取充足的资金是房地产业目前需要解决的重大问题。本文首先介绍了融资的概念，其次介绍了目前房地产业的融资现状。本文以A企业为案例介绍了企业的基本情况，并分析该企业财务情况和多元化的融资渠道，发现了A企业在融资方面存在的一些问题，并对我国房地产业的融资提出建议。
目录
引言 1
一、融资的概念 1
二、我国房地产业融资的现状 1
（一）融资渠道较为单一，依赖于银行信贷 1
（二）融资成本高 1
（三）政策阻碍融资发展 2
三、对A企业融资的分析 2
（一）A企业概况 2
（二）A企业的财务分析 2
（三）A企业的融资渠道 4
四、A企业融资渠道存在的问题及原因分析 5
五、对我国房地产融资提出建议 6
（一）控制企业融资成本 6
（二）扩宽企业融资渠道 6
（三）加强企业运营能力 6
（四）规避企业融资风险 6
结论 6
参考文献 7
引言
因为房地产业建造房屋所需要的时间较长、资金量较大，所以很多企业都有资金周转紧张的问题。所以到目前为止我国大多数企业都不具备单独开发项目的资金能力，因此企业对资金的需求成了大问题。
随着我国经济的快速发展，房地产行业成为国家经济的支柱。因为很多金融工具的产生和应用，房地产企业的融资规模和融资渠道相较于之前都得到了很大的改善，但是大部分企业因为自身的各种原因和多种融资渠道的局限性，导致银行信贷成为大多数企业重要的融资渠道，这样企业的融资风险就会增加。所以我们必须深入研究A企业多元化的融资渠道，取长补短，找出适合自身的融资模式，利于企业未来的发展。
一、融资的概念
融资是指为了支付高出企业现金货款而筹集资金的一种货币贸易手段 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
。融资按融资渠道分为内部融资和外部融资，按照融资方式可分为直接融资和间接融资。
从狭义上来讲，融资就是确保企业的正常生产发展和经营管理活动需要，按照企业自身资金拥有的状况和生产经营状况，通过合理的规划和决策并通过相应的渠道向企业的投资者和债权人去筹集资金的一种理财行为。
从广义上讲，融资也叫金融，是企业到金融市场去筹集或者贷放资金的行为。从现在社会经济发展的状态来看，企业需要摸清金融机构和金融市场的情况，因为现在企业的成长都和金融息息相关。
二、我国房地产业融资的现状
（一）融资渠道较为单一，依赖于银行信贷
在我国，尽管已经建立了银行信贷、有价证券市场融资和信托基金等多种融资方式，但是我国房地产企业融资还是有大半的资金来自银行信贷。因为银行贷款成本较低、贷款门槛低、资金来源也比较稳定。
（二）融资成本高
融资成本是指资金使用者需要支付给对方的费用。一方面因为企业融资难，可能是企业自身经营不好，没人愿意承担借钱的财务风险。另一方面，近年来房地产融资成本逐渐增加，是因为国家为了稳定房地产市场，相继出台了一系列调控措施，银行贷款利率上升。
（三）政策阻碍融资发展
我国有关房地产项目融资等方面的法律法规完善与否会直接影响房地产项目融资的正常开展。目前我国提出了“限购政策”，本地居民顶多也只能买三套房子，这样就限制了企业一部分的资金来源。政府应该适当的扶持融资难的企业，为企业的长远发展提供良好的环境。
三、对A企业融资的分析
（一）A企业概况
A企业是一家位于浙江的上市房地产股份有限公司，成立于1992年，致力于房地产的开发和物业的管理。经过二十多年的成长,A企业成为了国内较大的住所开发企业。公司目前业务已经笼盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈和东南部区域,总计42个大中城市。本集团牢牢掌握市场方向，合理进行投资规划，理性投资，积极拓展企业的融资渠道，确保有足够的资金补充项目开发，减小企业投资风险。近三年来,A企业坚持以品德重于商业利益的理念，企业年均住所地销售量在5万套以上,且逐年升高。2015年本企业实现销售面积985万平米,销售金额达到1217亿元,2016年销售金额更是超出1400亿。因为企业有良好的经营管理理念和销售经营策略，所以企业才能做大做强。
（二）A企业的财务分析
表一 偿债能力分析
偿债能力
2014年6月30日
2015年6月30日
2016年6月30日
2017年6月30日
短期偿债能力
流动比率
1.37
1.29
1.25
1.20
速动比率
0.26
0.59
0.30
0.35
现金比率
0.13
0.12
0.14
0.16
长期偿债能力
资产负债率
0.79
0.78
0.80
0.83
产权比率
3.75
3.56
4.16
4.77
权益乘数
4.75
4.56
5.16
5.77
带息负债率
0.21
0.15
0.16
0.18
利息保障倍数（倍）
3.44
5.60
6.24
5.89
第一，流动比率（流动资产/流动负债）近年有所下降，因为A企业为了资金流通于2016年新增短期借款过多，占企业净资产比率较大，所以企业的短期偿债能力变弱。
第二，速动比率（速动资产/流动负债）于2015年上升幅度较大表明A企业的偿债能力增强。近年有所下降是因为存货和其他应收款近年上升幅度较大，可能是因为企业扩大销售规模的同时，支付的租金、保证金等款项增加。反映了企业短期偿债风险增加。
第三，现金比率（货币资金+交易性金融资产+应收票据）/流动负债）近年逐渐上升，A企业货币资金由2014年的4286172.11万元增至2017年的10756320.61万元，说明A企业现金类资产在流动资产中所占比例较大，企业偿债能力强。
第四，产权比率（负债总额/所有者权益总额）近年有所上升，原因是近年来A企业增加了合作开发项目，2017年的少数股东损益比2014年增加了42.9亿元，所以2015 年企业没有扣掉少数股东损益。也可能是受股权事件影响，2015 年 7 月发生的股权事件知道现在还没解决。
第五，带息负债率（短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券+应付利息）/负债总额）近年下降，因为企业应付票据减少，可能是企业在以前年度就付清了，说明企业资产结构优化。
目录
引言 1
一、融资的概念 1
二、我国房地产业融资的现状 1
（一）融资渠道较为单一，依赖于银行信贷 1
（二）融资成本高 1
（三）政策阻碍融资发展 2
三、对A企业融资的分析 2
（一）A企业概况 2
（二）A企业的财务分析 2
（三）A企业的融资渠道 4
四、A企业融资渠道存在的问题及原因分析 5
五、对我国房地产融资提出建议 6
（一）控制企业融资成本 6
（二）扩宽企业融资渠道 6
（三）加强企业运营能力 6
（四）规避企业融资风险 6
结论 6
参考文献 7
引言
因为房地产业建造房屋所需要的时间较长、资金量较大，所以很多企业都有资金周转紧张的问题。所以到目前为止我国大多数企业都不具备单独开发项目的资金能力，因此企业对资金的需求成了大问题。
随着我国经济的快速发展，房地产行业成为国家经济的支柱。因为很多金融工具的产生和应用，房地产企业的融资规模和融资渠道相较于之前都得到了很大的改善，但是大部分企业因为自身的各种原因和多种融资渠道的局限性，导致银行信贷成为大多数企业重要的融资渠道，这样企业的融资风险就会增加。所以我们必须深入研究A企业多元化的融资渠道，取长补短，找出适合自身的融资模式，利于企业未来的发展。
一、融资的概念
融资是指为了支付高出企业现金货款而筹集资金的一种货币贸易手段 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
。融资按融资渠道分为内部融资和外部融资，按照融资方式可分为直接融资和间接融资。
从狭义上来讲，融资就是确保企业的正常生产发展和经营管理活动需要，按照企业自身资金拥有的状况和生产经营状况，通过合理的规划和决策并通过相应的渠道向企业的投资者和债权人去筹集资金的一种理财行为。
从广义上讲，融资也叫金融，是企业到金融市场去筹集或者贷放资金的行为。从现在社会经济发展的状态来看，企业需要摸清金融机构和金融市场的情况，因为现在企业的成长都和金融息息相关。
二、我国房地产业融资的现状
（一）融资渠道较为单一，依赖于银行信贷
在我国，尽管已经建立了银行信贷、有价证券市场融资和信托基金等多种融资方式，但是我国房地产企业融资还是有大半的资金来自银行信贷。因为银行贷款成本较低、贷款门槛低、资金来源也比较稳定。
（二）融资成本高
融资成本是指资金使用者需要支付给对方的费用。一方面因为企业融资难，可能是企业自身经营不好，没人愿意承担借钱的财务风险。另一方面，近年来房地产融资成本逐渐增加，是因为国家为了稳定房地产市场，相继出台了一系列调控措施，银行贷款利率上升。
（三）政策阻碍融资发展
我国有关房地产项目融资等方面的法律法规完善与否会直接影响房地产项目融资的正常开展。目前我国提出了“限购政策”，本地居民顶多也只能买三套房子，这样就限制了企业一部分的资金来源。政府应该适当的扶持融资难的企业，为企业的长远发展提供良好的环境。
三、对A企业融资的分析
（一）A企业概况
A企业是一家位于浙江的上市房地产股份有限公司，成立于1992年，致力于房地产的开发和物业的管理。经过二十多年的成长,A企业成为了国内较大的住所开发企业。公司目前业务已经笼盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈和东南部区域,总计42个大中城市。本集团牢牢掌握市场方向，合理进行投资规划，理性投资，积极拓展企业的融资渠道，确保有足够的资金补充项目开发，减小企业投资风险。近三年来,A企业坚持以品德重于商业利益的理念，企业年均住所地销售量在5万套以上,且逐年升高。2015年本企业实现销售面积985万平米,销售金额达到1217亿元,2016年销售金额更是超出1400亿。因为企业有良好的经营管理理念和销售经营策略，所以企业才能做大做强。
（二）A企业的财务分析
表一 偿债能力分析
偿债能力
2014年6月30日
2015年6月30日
2016年6月30日
2017年6月30日
短期偿债能力
流动比率
1.37
1.29
1.25
1.20
速动比率
0.26
0.59
0.30
0.35
现金比率
0.13
0.12
0.14
0.16
长期偿债能力
资产负债率
0.79
0.78
0.80
0.83
产权比率
3.75
3.56
4.16
4.77
权益乘数
4.75
4.56
5.16
5.77
带息负债率
0.21
0.15
0.16
0.18
利息保障倍数（倍）
3.44
5.60
6.24
5.89
第一，流动比率（流动资产/流动负债）近年有所下降，因为A企业为了资金流通于2016年新增短期借款过多，占企业净资产比率较大，所以企业的短期偿债能力变弱。
第二，速动比率（速动资产/流动负债）于2015年上升幅度较大表明A企业的偿债能力增强。近年有所下降是因为存货和其他应收款近年上升幅度较大，可能是因为企业扩大销售规模的同时，支付的租金、保证金等款项增加。反映了企业短期偿债风险增加。
第三，现金比率（货币资金+交易性金融资产+应收票据）/流动负债）近年逐渐上升，A企业货币资金由2014年的4286172.11万元增至2017年的10756320.61万元，说明A企业现金类资产在流动资产中所占比例较大，企业偿债能力强。
第四，产权比率（负债总额/所有者权益总额）近年有所上升，原因是近年来A企业增加了合作开发项目，2017年的少数股东损益比2014年增加了42.9亿元，所以2015 年企业没有扣掉少数股东损益。也可能是受股权事件影响，2015 年 7 月发生的股权事件知道现在还没解决。
第五，带息负债率（短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券+应付利息）/负债总额）近年下降，因为企业应付票据减少，可能是企业在以前年度就付清了，说明企业资产结构优化。
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