公允价值计量”在金地集团投资性房地产中的应用(附件)
摘 要而今的经济大环境下，中国房地产发展迅速并伴随着房价跌宕起伏变化，为了让公司的利益最大化，不少公司都放弃传统的计量方式，而选择公允价值计量，因为相比较而言，采用这种方式可以向外部提供的企业财务状况更加符合实际情况，这样就有利于企业对资产的可靠性计量。那么在中国的企业中我以金地集团的投资性房地产为例，通过文献研究法和资料分析法进行公允价值计量的研究，从而分析出其在我国经济大环境下的应用情况。目前，由于在投资性房地产行业公允价值计量应用的较为广泛，但在实际操作过程当中始终会存在一定的缺陷，该篇论文通过搜集相关专业知识与金地集团近年数据报表，分析得出公允价值在金地集团投资性房地产中的运用情况，继而提出相关问题（如市场环境有待成熟、会计人员专业化程度有待提高等等），最终，针对相应问题提出相关建议（完善会计准则、提高企业信息披露、提高会计人员职业道德素养和专业知识能力等）。
目 录
1 绪论 1
1.1 研究目的和意义 1
1.1.1 研究目的 1
1.1.2 研究意义 1
1.2 国内外研究现状及发展趋势 1
1.2.1 国外研究现状 1
1.2.2 国内研究现状 2
2 相关理论概述 3
2.1 公允价值的内涵 3
2.1.1 公允价值的定义 3
2.1.2 公允价值的特点 3
2.2 投资性房地产的内涵 3
2.2.1 投资性房地产的概念 4
2.2.2 投资性房地产的特点 4
3 金地集团选择公允价值计量模式动机分析 5
3.1 金地集团简介 5
3.2 公允价值计量在金地集团投资性房地产中运用的数据分析 5
3.2.1 公允价值计量对金地集团资产的影响 5
3.2.2 公允价值计量对金地集团利润的影响 5
3.2.3 公允价值计量对金地集团所有者权益的影响 6
4 金地集团选择公允价值计量模式面临的问题 7
4.1 缺乏成熟的市场环境 7
4.2 会计员工的专业化程度不高 7
4.3 增加纳税调整工作，企业税收负担加 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
重 8
4.4 可靠性有待提高 8
5 案例启示及建议 9
5.1 完善投资性房地产相关会计准则 9
5.1.1 完善投资性房地产相关会计准则 9
5.1.2 提高企业信息披露程度 9
5.2 提高管理者和会计人员的职业道德素养与专业知识能力 10
5.3 做好税收筹划工作，合理降低企业税负 10
5.4 提高公允价值计量的可靠性 11
结论 12
参考文献 13
致 谢 15
1 绪论
1.1 研究目的和意义
1.1.1 研究目的
房地产行业竞争激烈，企业的收益指标也备受关注，那么此时公允价值计量对金地集团的收益和损失至关重要，然而面对这个还不成熟的企业资本市场，如若依旧生搬硬套必然会造成会计准则应用过程中的不合理。经过层层的实践检验，我们得知公允价值计量的应用并非一蹴而就。然而经过试用实施其在金地集团投资性房地产中却应用较好，但也存在一些问题，如市场环境有待成熟，会计专业人员素质有待提高等等，针对相关问题提出对应的措施及建议，并得出专业的结论。
1.1.2 研究意义
理论意义：经济全球化已然成为一个大趋势，不可阻挡，近年来我国的经济也处于迅猛发展的阶段，在众多国家中，中国的经济发展对全球GDP发挥着不容小觑的作用。而最重要的原因在于企业会计准则的变更和试用，其中就有金地集团实施，我们知道只有做好公允价值计量工作，才能让金地集团投资性房地产更加蓬勃的发展，更能予以其他公司借鉴意义，进而促进国民经济的发展。
现实意义：公允价值计量反映的是金地集团公司的资产负债的实际情况和计量中给企业带来的经济收益与损失。更能反映出该企业的营运能力、盈利能力以及存在的风险，进而对金地集团做出专业的综合评价。其不仅有利于促进企业的不断向前发展，也有利于公司领导者的专业决策的实施，最终带动整个集团经营业绩百分点上升。
1.2 国内外研究现状及发展趋势
1.2.1 国外研究现状
Dietrich.Harris与Muller(2014)分析了英国投资性房地产的公允价值估值的可靠性。研究发现其评估价值低于实际销售价格，但与历史成本相比,其对销售价格的估计更准确、偏差更少。
Barth（2015)指出财务报告中包含对未来的信息的估计在不断增加，会计准则制定机构认为反映当前经济状况和市场预期的资产和负债计量模式能产生更有利于经济决策的信息。
WilliamJackson(2013)认为，公允价值计量会计的使用可能既增加了报告收益的波动性，又增加了收益与现金流量的差距。但资产负债表的波动必然会影响报告业绩，因为每一项资产的变动最终涉及损益变动，公允价值计量具有传染性，它加大了次贷危机程度，引发了金融危机的扩散，导致了资产价格下跌恶性循环。
Kall(2014)调查了改用公允价值计量的金融衍生品是否影响了公司的风险政策，证据表明了报表上金融衍生品的计量方法的改变对于公司的风险管理政策产生了实质性的影响。
国外公允价值的应用已经到达了全面探索的阶段，某种意义上来说对我国的公允价值应用提供了前车之鉴。
1.2.2 国内研究现状
葛家澍(2014)认为公允价值是基于现行交易的主体估计价格，其研究结果充分肯定了公允价值计量属性对财务会计模式改进的意义。具体而言,如果运用公允价值计量所有资产项，则考虑到可能为企业带来未来经济利益的资产实质，其定性与定量将趋于高度一致，与此同时，经济学家们更会关注一家企业价值的事实，可能会为公允价值在实务中的计量提供参考。
周明春、刘西红(2014)发现公允价值计量更符合决策有用观和金融创新的需要，有利于企业资本保全，更能真实地反映企业的经营成果。
杜兴强（2011)指出历史成本虽然具有可验证性，然而无法揭示资产的经济实质——未来经济利益，在软资产的计量上体现得尤其明显。这个缺陷导致企业市场价值与其账面价值严重背离。资产负债表项目按照公允价值计量模式进行公允价值计量将有助于夯实利润，确保企业的净盈利，从而提高利润的信息含量。
刘玉廷(2013)认为，由于我国市场经济尚未健全且缺乏规范，超前引入公允价值，很可能出现利润操纵现象，因此《企业会计制度》对有关经济业务事项的处理，应尽可能规避公允价值，而按账面价值人账。
汪建熙、王鲁兵(2014)认为公允价值的应用会带来一些不良后果。通过比对国内市场指数与上市公司公允价值损益总金额，发现两者之间存在高度的正相关性。 2 相关理论概述
目 录
1 绪论 1
1.1 研究目的和意义 1
1.1.1 研究目的 1
1.1.2 研究意义 1
1.2 国内外研究现状及发展趋势 1
1.2.1 国外研究现状 1
1.2.2 国内研究现状 2
2 相关理论概述 3
2.1 公允价值的内涵 3
2.1.1 公允价值的定义 3
2.1.2 公允价值的特点 3
2.2 投资性房地产的内涵 3
2.2.1 投资性房地产的概念 4
2.2.2 投资性房地产的特点 4
3 金地集团选择公允价值计量模式动机分析 5
3.1 金地集团简介 5
3.2 公允价值计量在金地集团投资性房地产中运用的数据分析 5
3.2.1 公允价值计量对金地集团资产的影响 5
3.2.2 公允价值计量对金地集团利润的影响 5
3.2.3 公允价值计量对金地集团所有者权益的影响 6
4 金地集团选择公允价值计量模式面临的问题 7
4.1 缺乏成熟的市场环境 7
4.2 会计员工的专业化程度不高 7
4.3 增加纳税调整工作，企业税收负担加 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
重 8
4.4 可靠性有待提高 8
5 案例启示及建议 9
5.1 完善投资性房地产相关会计准则 9
5.1.1 完善投资性房地产相关会计准则 9
5.1.2 提高企业信息披露程度 9
5.2 提高管理者和会计人员的职业道德素养与专业知识能力 10
5.3 做好税收筹划工作，合理降低企业税负 10
5.4 提高公允价值计量的可靠性 11
结论 12
参考文献 13
致 谢 15
1 绪论
1.1 研究目的和意义
1.1.1 研究目的
房地产行业竞争激烈，企业的收益指标也备受关注，那么此时公允价值计量对金地集团的收益和损失至关重要，然而面对这个还不成熟的企业资本市场，如若依旧生搬硬套必然会造成会计准则应用过程中的不合理。经过层层的实践检验，我们得知公允价值计量的应用并非一蹴而就。然而经过试用实施其在金地集团投资性房地产中却应用较好，但也存在一些问题，如市场环境有待成熟，会计专业人员素质有待提高等等，针对相关问题提出对应的措施及建议，并得出专业的结论。
1.1.2 研究意义
理论意义：经济全球化已然成为一个大趋势，不可阻挡，近年来我国的经济也处于迅猛发展的阶段，在众多国家中，中国的经济发展对全球GDP发挥着不容小觑的作用。而最重要的原因在于企业会计准则的变更和试用，其中就有金地集团实施，我们知道只有做好公允价值计量工作，才能让金地集团投资性房地产更加蓬勃的发展，更能予以其他公司借鉴意义，进而促进国民经济的发展。
现实意义：公允价值计量反映的是金地集团公司的资产负债的实际情况和计量中给企业带来的经济收益与损失。更能反映出该企业的营运能力、盈利能力以及存在的风险，进而对金地集团做出专业的综合评价。其不仅有利于促进企业的不断向前发展，也有利于公司领导者的专业决策的实施，最终带动整个集团经营业绩百分点上升。
1.2 国内外研究现状及发展趋势
1.2.1 国外研究现状
Dietrich.Harris与Muller(2014)分析了英国投资性房地产的公允价值估值的可靠性。研究发现其评估价值低于实际销售价格，但与历史成本相比,其对销售价格的估计更准确、偏差更少。
Barth（2015)指出财务报告中包含对未来的信息的估计在不断增加，会计准则制定机构认为反映当前经济状况和市场预期的资产和负债计量模式能产生更有利于经济决策的信息。
WilliamJackson(2013)认为，公允价值计量会计的使用可能既增加了报告收益的波动性，又增加了收益与现金流量的差距。但资产负债表的波动必然会影响报告业绩，因为每一项资产的变动最终涉及损益变动，公允价值计量具有传染性，它加大了次贷危机程度，引发了金融危机的扩散，导致了资产价格下跌恶性循环。
Kall(2014)调查了改用公允价值计量的金融衍生品是否影响了公司的风险政策，证据表明了报表上金融衍生品的计量方法的改变对于公司的风险管理政策产生了实质性的影响。
国外公允价值的应用已经到达了全面探索的阶段，某种意义上来说对我国的公允价值应用提供了前车之鉴。
1.2.2 国内研究现状
葛家澍(2014)认为公允价值是基于现行交易的主体估计价格，其研究结果充分肯定了公允价值计量属性对财务会计模式改进的意义。具体而言,如果运用公允价值计量所有资产项，则考虑到可能为企业带来未来经济利益的资产实质，其定性与定量将趋于高度一致，与此同时，经济学家们更会关注一家企业价值的事实，可能会为公允价值在实务中的计量提供参考。
周明春、刘西红(2014)发现公允价值计量更符合决策有用观和金融创新的需要，有利于企业资本保全，更能真实地反映企业的经营成果。
杜兴强（2011)指出历史成本虽然具有可验证性，然而无法揭示资产的经济实质——未来经济利益，在软资产的计量上体现得尤其明显。这个缺陷导致企业市场价值与其账面价值严重背离。资产负债表项目按照公允价值计量模式进行公允价值计量将有助于夯实利润，确保企业的净盈利，从而提高利润的信息含量。
刘玉廷(2013)认为，由于我国市场经济尚未健全且缺乏规范，超前引入公允价值，很可能出现利润操纵现象，因此《企业会计制度》对有关经济业务事项的处理，应尽可能规避公允价值，而按账面价值人账。
汪建熙、王鲁兵(2014)认为公允价值的应用会带来一些不良后果。通过比对国内市场指数与上市公司公允价值损益总金额，发现两者之间存在高度的正相关性。 2 相关理论概述
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