房地产企业纳税筹划研究以恒大地产居民住宅业务为例(附件)
对于房地产行业来说，随着国内行业的迅速发展，房地产行业的竞争压力也在逐渐增加，如何在不违法的前提下，立足于行业的领先地位，就要求企业必须利用好纳税筹划，加强对税收筹划的关注，根据税收法律法规，结合自身实际情况进行科学、有效的税收筹划。本文结合所学专业，立足于理论与实际相结合。首先，概述了有关纳税筹划的理论原理，其次，以恒大地产居民住宅业务为例，列举案例解析了房地产企业各个环节的纳税筹的划技巧，最后，就房地产企业纳税筹划存在的一些潜在问题提出建议。
目录
1绪论 1
1.1研究目的和意义 1
1.1.1研究的目的 1
1.1.2研究的意义 1
1.2国内外研究现状 1
1.2.1 国外研究现状 1
1.2.2 国内研究现状 1
1.3 文献评述 2
2企业纳税筹划的相关概述 3
2.1纳税筹划的基本概念 3
2.2纳税筹划的理论依据 3
2.3纳税筹划方法分析 3
2.3.1临界点筹划 3
2.3.3纳税测算法 3
2.4 纳税筹划与偷税避税的区别 3
3房地产企业赋税现状分析 5
3.1房地产企业经营特点 5
3.2房地产企业赋税现状分析 5
3.2.1房地产业主要设置的税种 5
3.3 税收筹划对房地产企业的重要性 6
3.3.1房地产市场竞争日趋激烈 6
3.3.2我国税收环境不断改善 6
4房地产企业税收筹划分析以恒大地产居民住宅业务为例 7
4.1恒大地产近三年财务状况分析 7
4.2恒大地产企业纳税筹划目标 8
4.3恒大地产居民住宅业务前期准备筹划分析 8
4.3.1项目开发主体的选择 8
4.3.2土地取得方式的选择 10
4.3.3配套设施的选择 11
4.3.4项目开发节点的选择 11
4.4恒大地产居民住宅业务建设期间涉税费用筹划分析 12
4.4.1开发成本的税务处理 12
4. *好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
4.2设备采购方式的选择 12
4.4.3借款费用的筹划 13
4.5恒大地产居民住宅业务房产租售管理期涉税筹划分析 13
4.5.1销售房屋转让土地使用权涉税筹划分析 13
4.6恒大地产居民住宅业务清算注销期涉税筹划分析 14
4.6.1土地增值税清算筹划分析 14
4.6.2企业所得税清算筹划分析 15
5房地产企业纳税筹划中存在的潜在困境及应对措施 16
5.1 房地产企业税收筹划存在的潜在困境 16
5.1.1 外在政策变化选择及操控运营风险 16
5.1.2 行业特殊性风险 16
5.1.3内在企业部门之间不协调 16
5.2 解决房地产企业税收筹划潜在困境的应对措施 16
5.2.1有效控制企业运营成本 16
5.2.2建立专门的税收筹划部门，强化税收筹划管理 17
5.2.3加强对税收法律制度和政策的研究 17
结束语 18
参考文献 19
致谢 20
1 绪论
1.1 研究目的和意义
1.1.1 研究的目的
伴随世界经济的一体化，市场竞争机制也日趋激烈。近年来，国内房地产行业投资迅速增长，行业竞争在不断增加，行业利润却不断下降，这使得税收筹划空间逐渐增多。通过一个合理的税收筹划方案，可以使企业实现绝对减税和经济效益最大化的目的。同时，在进行筹划的过程中，需要对各方面的经济事项进行科学的测算，有利于提高整体经济管理的管理水平。
1.1.2 研究的意义
因为房地产行业的涉及涵盖面较为广泛，故所涉税种也比较多，所以税负相较于其他行业比较重。站在纳税人的角度来看，应纳税款的增大说明了在其自身纳税能力增强的同时，也将承担更多税负的压力。随着现代企业制度的建立和完善，所有的企业都处于竞争的地位，其经营效率开始成为企业生存的关键。
1.2国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
英国税务专家S.Janes和C.Brows(1990)在其合著《Tax Economics》中指出，所有的会计师都更愿意避税，为了强调合法避税。
美国斯坦福大学商学院教授迈伦.斯科尔斯 （Mron S. Scholes）(2004)提出了有效的纳税筹划理论，今儿提出了“显性税收”与“隐性税收”的概念，更广的丰富了有关纳税筹划的理论内容。
1.2.2 国内研究现状
郝艳（2010）指出了在企业的发展过程当中，稳健的纳税筹划，可以有效的降低企业的纳税负担，增加企业收益，实现企业经济利益最大化，从而解决企业的纳税问题，引导和存进企业更好的发展。
苏喆（2008）指出了从纳税筹划的概念和特点、纳税人权利、纳税筹划主体的内外部空间因素四个方面对现代企业纳税筹划的必要性进行论述，提出了纳税筹划的存在对现代企业的重要性。
1.3 文献评述
有关房地产行业的政策变动快，变化多。所以，针对这一系列政策而进行的筹划案例也很多，但综合来看，仍缺乏着一套较为系统的研究。因此，促进税收筹划系统研究的关键就在于推动纳税筹划在企业实际经营中的广泛应用。
2 企业纳税筹划的相关概述
2.1 纳税筹划的基本概念
税收筹划是指纳税人合理合法的前提下，对企业生产经营各个环节纳税事项进行事前策划，制定各种方案，以经达到享受各种优惠，减轻纳税负担的财务管理活动。它是一种合乎情理与法律的巧妙纳税行为，而不是利用税法的漏洞去避税，更不是偷税。
2.2 纳税筹划的理论依据
首先，国家透过合理、完备的法律制度，从而达到依法治税的目的。故依法治税是税收筹划合法性的前提。
其次，税收上的利益差别，让税收负担具有弹性。因此，纳税筹划是可行的，并且是有益的、安全的，是国家可以提倡并为之利用的。
2.3 纳税筹划方法分析
2.3.1 临界点筹划
在我国现行税法中，有些税收标准，包括一定数额和比例。当应纳税所得额超过这一标准时，就要依法缴纳税款，从而使纳税人的纳税负担大大上升。反之，如果纳税人没有超过一定的税收标准，纳税人就可以享受优惠，降低负税。
2.3.2 纳税测算法
房地产企业在经营过程的每一道环节中，都会存在许多方案可供选择，然而不同的经营方案就可能会造成不同的纳税结果。纳税测算方法就是分别对每一种方案进行纳税测算，并将纳税测算的结果作为企业经营方案选择的参考依据，最终达到企业纳税筹划的目的。
目录
1绪论 1
1.1研究目的和意义 1
1.1.1研究的目的 1
1.1.2研究的意义 1
1.2国内外研究现状 1
1.2.1 国外研究现状 1
1.2.2 国内研究现状 1
1.3 文献评述 2
2企业纳税筹划的相关概述 3
2.1纳税筹划的基本概念 3
2.2纳税筹划的理论依据 3
2.3纳税筹划方法分析 3
2.3.1临界点筹划 3
2.3.3纳税测算法 3
2.4 纳税筹划与偷税避税的区别 3
3房地产企业赋税现状分析 5
3.1房地产企业经营特点 5
3.2房地产企业赋税现状分析 5
3.2.1房地产业主要设置的税种 5
3.3 税收筹划对房地产企业的重要性 6
3.3.1房地产市场竞争日趋激烈 6
3.3.2我国税收环境不断改善 6
4房地产企业税收筹划分析以恒大地产居民住宅业务为例 7
4.1恒大地产近三年财务状况分析 7
4.2恒大地产企业纳税筹划目标 8
4.3恒大地产居民住宅业务前期准备筹划分析 8
4.3.1项目开发主体的选择 8
4.3.2土地取得方式的选择 10
4.3.3配套设施的选择 11
4.3.4项目开发节点的选择 11
4.4恒大地产居民住宅业务建设期间涉税费用筹划分析 12
4.4.1开发成本的税务处理 12
4. *好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
4.2设备采购方式的选择 12
4.4.3借款费用的筹划 13
4.5恒大地产居民住宅业务房产租售管理期涉税筹划分析 13
4.5.1销售房屋转让土地使用权涉税筹划分析 13
4.6恒大地产居民住宅业务清算注销期涉税筹划分析 14
4.6.1土地增值税清算筹划分析 14
4.6.2企业所得税清算筹划分析 15
5房地产企业纳税筹划中存在的潜在困境及应对措施 16
5.1 房地产企业税收筹划存在的潜在困境 16
5.1.1 外在政策变化选择及操控运营风险 16
5.1.2 行业特殊性风险 16
5.1.3内在企业部门之间不协调 16
5.2 解决房地产企业税收筹划潜在困境的应对措施 16
5.2.1有效控制企业运营成本 16
5.2.2建立专门的税收筹划部门，强化税收筹划管理 17
5.2.3加强对税收法律制度和政策的研究 17
结束语 18
参考文献 19
致谢 20
1 绪论
1.1 研究目的和意义
1.1.1 研究的目的
伴随世界经济的一体化，市场竞争机制也日趋激烈。近年来，国内房地产行业投资迅速增长，行业竞争在不断增加，行业利润却不断下降，这使得税收筹划空间逐渐增多。通过一个合理的税收筹划方案，可以使企业实现绝对减税和经济效益最大化的目的。同时，在进行筹划的过程中，需要对各方面的经济事项进行科学的测算，有利于提高整体经济管理的管理水平。
1.1.2 研究的意义
因为房地产行业的涉及涵盖面较为广泛，故所涉税种也比较多，所以税负相较于其他行业比较重。站在纳税人的角度来看，应纳税款的增大说明了在其自身纳税能力增强的同时，也将承担更多税负的压力。随着现代企业制度的建立和完善，所有的企业都处于竞争的地位，其经营效率开始成为企业生存的关键。
1.2国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
英国税务专家S.Janes和C.Brows(1990)在其合著《Tax Economics》中指出，所有的会计师都更愿意避税，为了强调合法避税。
美国斯坦福大学商学院教授迈伦.斯科尔斯 （Mron S. Scholes）(2004)提出了有效的纳税筹划理论，今儿提出了“显性税收”与“隐性税收”的概念，更广的丰富了有关纳税筹划的理论内容。
1.2.2 国内研究现状
郝艳（2010）指出了在企业的发展过程当中，稳健的纳税筹划，可以有效的降低企业的纳税负担，增加企业收益，实现企业经济利益最大化，从而解决企业的纳税问题，引导和存进企业更好的发展。
苏喆（2008）指出了从纳税筹划的概念和特点、纳税人权利、纳税筹划主体的内外部空间因素四个方面对现代企业纳税筹划的必要性进行论述，提出了纳税筹划的存在对现代企业的重要性。
1.3 文献评述
有关房地产行业的政策变动快，变化多。所以，针对这一系列政策而进行的筹划案例也很多，但综合来看，仍缺乏着一套较为系统的研究。因此，促进税收筹划系统研究的关键就在于推动纳税筹划在企业实际经营中的广泛应用。
2 企业纳税筹划的相关概述
2.1 纳税筹划的基本概念
税收筹划是指纳税人合理合法的前提下，对企业生产经营各个环节纳税事项进行事前策划，制定各种方案，以经达到享受各种优惠，减轻纳税负担的财务管理活动。它是一种合乎情理与法律的巧妙纳税行为，而不是利用税法的漏洞去避税，更不是偷税。
2.2 纳税筹划的理论依据
首先，国家透过合理、完备的法律制度，从而达到依法治税的目的。故依法治税是税收筹划合法性的前提。
其次，税收上的利益差别，让税收负担具有弹性。因此，纳税筹划是可行的，并且是有益的、安全的，是国家可以提倡并为之利用的。
2.3 纳税筹划方法分析
2.3.1 临界点筹划
在我国现行税法中，有些税收标准，包括一定数额和比例。当应纳税所得额超过这一标准时，就要依法缴纳税款，从而使纳税人的纳税负担大大上升。反之，如果纳税人没有超过一定的税收标准，纳税人就可以享受优惠，降低负税。
2.3.2 纳税测算法
房地产企业在经营过程的每一道环节中，都会存在许多方案可供选择，然而不同的经营方案就可能会造成不同的纳税结果。纳税测算方法就是分别对每一种方案进行纳税测算，并将纳税测算的结果作为企业经营方案选择的参考依据，最终达到企业纳税筹划的目的。
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