公允价值计量模式在投资性房地产中的应用研究以世贸公司为例(附件)
为了与国际会计准则看齐、提升我国会计信息质量，我国财政部在2013年发表了新的企业会计制度，并且在会计准则中引入公允价值计量模式，比如说新增加的投资性房地产准则政策(CAS3)。CAS3规定企业在符合一定的条件下对投资性房地产的后续计量可以选用公允价值计量模式。准则刚发布出来之时，房地产行业均预计公允价值模式将得到大部分上市公司的选用。但是七年过去了，依据统计的数据分析可以看出真正对投资性房地产在进行后续计量时选用公允价值计量模式的上市公司仅有少数。在我国房地产市场不断完善发展的今天，公允价值计量模式的运用可以提高企业的经营成果及财务状况、因此为什么目前仍有很多上市公司不愿意选用公允价值模式、而在我国采用公允价值模式计量的投资性房地产的运用状况怎样、有着哪些问题、如何去完善我国投资性房地产公允价值运用，这些就是本文写作的出发点和研究目的。 目 录
1 绪论
1.1 研究背景和目的 1
1.2 研究思路和方法 1
1.2.1 研究思路 1
1.2.2 研究方法 1
1.3 国内外研究现状 2
1.3.1 国外的研究现状 2
1.3.2 国内的研究现状 2
2 投资性房地产公允价值模式的会计处理
2.1 投资性房地产的概念 4
2.2 投资性房地产公允价值模式的确认 4
2.3 投资性房地产公允价值模式的初始计量 4
2.4 投资性房地产公允价值模式的后续计量 4
2.5 投资性房地产公允价值模式的转换 5
2.6 投资性房地产公允价值模式的处置 5
3 公允价值计量模式与成本计量模式的比较分析
3.1 采用公允价值计量模式的优势 6
3.2 采用公允价值计量模式的劣势 6
3.3 公允价值计量模式当前的发展机会 6
3.4 公允价值计量模式面临的环境威胁 6
4.投资性房地产案例分析
4.1 公司简介 7
4.2 公允价值运用现状 7
4.3 对公司财务的影响 8
4.3.1 对资产负债表的影响 8
4.3.
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/> 3.2 采用公允价值计量模式的劣势 6
3.3 公允价值计量模式当前的发展机会 6
3.4 公允价值计量模式面临的环境威胁 6
4.投资性房地产案例分析
4.1 公司简介 7
4.2 公允价值运用现状 7
4.3 对公司财务的影响 8
4.3.1 对资产负债表的影响 8
4.3.2 对所有者权益的影响 9
4.3.3 对利润的影响 9
4.4 研究结果 10
5.完善公允价值计量的政策建议
5.1 提高会计从业人员的业务技能 11
5.2 规范公允价值计量模式的运用范围 11
5.3 加强对公允价值计量模式市场的监管 12
5.4 加快市场经济发展，完善市场环境 12
5.5 信息披露更为规范透明 12
结论 14
参考文献 15
致谢 17
1 绪论
1.1 研究背景和目的
在我国房价长期大幅快速增长的背景下，少许公司基于资金保值增值的目标，将公司临时闲置的可以用来支配的资金投资于房地产行业，用来出租房地产或房地产价格升高时将其卖出去来获取高额的差价[1]。以这类情形存在的房地产与企业所有的无形资产或者固定资产是不同的，同时与房地产开发企业用以销售的房地产存货也是不同的，它是以一种为资本增值或赚取资金或两者皆有而持有的房地产[2]。因此，它产生的现金流量与企业所持有其他的资产是有很显著的区别的，而自用的房地产必须要与企业所持有的其他资产相结合才能够产生相对应的现金流量，为了使潜在的投资者和报表使用者更为便利地了解到企业固定资产分布及真正用处，必须要将这两类房地产区分开来，找出隐藏在固定资产或无形资产当中非自用的房地产，并将其单独列示核算 [3]。在以前的房地产行业，我国并没有做出具体会计准则及制度的相关规定，然而，通过现如今房地产市场的迅速发展可以看出，将这类房地产作为投资性房地产区别出来是进步的必经之路。因此，在2013年2月财政部发表的企业会计规章制度里，将这类房地产作为一项独立的资产项目—投资性房地产来加以规范制约，进一步加快我国会计准则的向国际趋同的步伐。
1.2 研究思路和方法
1.2.1研究思路
本文的研究思路是在总结和剖析前人研究的基础上以上海世贸股份有限公司为案例进行深入探讨，将研究理论和实践经验相结合为公允价值的发展提供有益的参考。
1.2.2研究方法
文献研究法。本文总结了国内外与采用公允价值计量的投资性房地产有关学术研究的现状，在前人研究结果的基础上再进行探索分析。
案例研究法。本文以上海世贸股份有限公司公允价值模式的应用为案例，进行了详尽的分析。
比较分析法。本文把公允价值计量模式和成本计量模式进行了分析比较，分析出了它们之间的差别，为我国的投资性房地产会计准则的发展提供参考思路。
1.3 国内外研究现状
1.3.1国外的研究现状和发展趋势
Millon 和 Zabihollah (1996) [4]对美国的多家银行在过去十多年来的相关财政信息数据进行了研究分析，从中得出的结果是，公允价值计量模式更能形象地体现出市场价格变化；而且广大的投资者可以通过公允价值计量模式来获取更多、更准确的信息。
在2008 年那场席卷全球的经济危机出现的时候，Benston [5]发布了《SFAS157 报告中公允价值会计的弊端》，并为大家细致地解释了 SFAS157。尽管全球金融危机，让公众使用公允价值计量有质疑的态度，但是本斯顿始终认为，一个不正确的原则不应该被完全否定，而在它被改善后可以继续投入运用，尤其是在金融危机之后属于疲惫期的市场，制定会计准则的机构更是应当改进公允价值计量的相关规定，以便在经济发展过程中能发挥出其最大限度的作用。
Thomas Nellessen和 Henning Zuelch（2011）[6]为分析投资性房地产公司采用公允价值的可靠性的相关联系，以 20052007 年的 76 家房地产上市公司为研究对象，这76家上市公司均遵循的是国际会计准则，从研究结论中可以看出投资性房地产的公允价值可靠性促使公司股价不实；另外，房价评估模型差异使投资性房地产公允价值的准确性降低[7]。
综上所述，通过规范研究法，可以发现历史成本数据虽然很准确，但是其不能真实地反映企业的财务状况，并且不能体现相关性，而且还无法发现、预防和改善企业潜在存在的财务问题，不方便企业管理者日常的管理和内部控制[8]；选用公允价值计量的财务报告信息能让信息使用者更准确对该企业的判断，进而带动股价的变化，同时股价变化又可使企业管理者对企业的一些行为进行完善，从而形成一个良性循环[9]。
1.3.2国内的研究现状和发展趋势
徐秋生(2006) [10] 研究了新的会计规章准则对投资性房地产行业的影响,并总结出其中最主要影响有“投资性地产的溢价将在账面上表现出来、净利润的大幅波动使PE法参考价值大大降低、对借款费用资本化影响较大”三点。
张奇峰、张鸣、戴佳君(2011) [11]认为拥有投资性房地产的企业在后续计量时选择公允价值计量模式应该考虑其多方面的影响情况，比如说其对财务影响、信息披露以及相同地区相同行业的信息披露情况等方面的影响。此外，他们的研究还表明投资性房地产公允价值应用会很大程度上使其账面价值剧增,同时也大大提高企业的净利润。
曾盛(2012) [12]选用 2007 201
1 绪论
1.1 研究背景和目的 1
1.2 研究思路和方法 1
1.2.1 研究思路 1
1.2.2 研究方法 1
1.3 国内外研究现状 2
1.3.1 国外的研究现状 2
1.3.2 国内的研究现状 2
2 投资性房地产公允价值模式的会计处理
2.1 投资性房地产的概念 4
2.2 投资性房地产公允价值模式的确认 4
2.3 投资性房地产公允价值模式的初始计量 4
2.4 投资性房地产公允价值模式的后续计量 4
2.5 投资性房地产公允价值模式的转换 5
2.6 投资性房地产公允价值模式的处置 5
3 公允价值计量模式与成本计量模式的比较分析
3.1 采用公允价值计量模式的优势 6
3.2 采用公允价值计量模式的劣势 6
3.3 公允价值计量模式当前的发展机会 6
3.4 公允价值计量模式面临的环境威胁 6
4.投资性房地产案例分析
4.1 公司简介 7
4.2 公允价值运用现状 7
4.3 对公司财务的影响 8
4.3.1 对资产负债表的影响 8
4.3.
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3_5_1_9_1_6_0_7_2
/> 3.2 采用公允价值计量模式的劣势 6
3.3 公允价值计量模式当前的发展机会 6
3.4 公允价值计量模式面临的环境威胁 6
4.投资性房地产案例分析
4.1 公司简介 7
4.2 公允价值运用现状 7
4.3 对公司财务的影响 8
4.3.1 对资产负债表的影响 8
4.3.2 对所有者权益的影响 9
4.3.3 对利润的影响 9
4.4 研究结果 10
5.完善公允价值计量的政策建议
5.1 提高会计从业人员的业务技能 11
5.2 规范公允价值计量模式的运用范围 11
5.3 加强对公允价值计量模式市场的监管 12
5.4 加快市场经济发展，完善市场环境 12
5.5 信息披露更为规范透明 12
结论 14
参考文献 15
致谢 17
1 绪论
1.1 研究背景和目的
在我国房价长期大幅快速增长的背景下，少许公司基于资金保值增值的目标，将公司临时闲置的可以用来支配的资金投资于房地产行业，用来出租房地产或房地产价格升高时将其卖出去来获取高额的差价[1]。以这类情形存在的房地产与企业所有的无形资产或者固定资产是不同的，同时与房地产开发企业用以销售的房地产存货也是不同的，它是以一种为资本增值或赚取资金或两者皆有而持有的房地产[2]。因此，它产生的现金流量与企业所持有其他的资产是有很显著的区别的，而自用的房地产必须要与企业所持有的其他资产相结合才能够产生相对应的现金流量，为了使潜在的投资者和报表使用者更为便利地了解到企业固定资产分布及真正用处，必须要将这两类房地产区分开来，找出隐藏在固定资产或无形资产当中非自用的房地产，并将其单独列示核算 [3]。在以前的房地产行业，我国并没有做出具体会计准则及制度的相关规定，然而，通过现如今房地产市场的迅速发展可以看出，将这类房地产作为投资性房地产区别出来是进步的必经之路。因此，在2013年2月财政部发表的企业会计规章制度里，将这类房地产作为一项独立的资产项目—投资性房地产来加以规范制约，进一步加快我国会计准则的向国际趋同的步伐。
1.2 研究思路和方法
1.2.1研究思路
本文的研究思路是在总结和剖析前人研究的基础上以上海世贸股份有限公司为案例进行深入探讨，将研究理论和实践经验相结合为公允价值的发展提供有益的参考。
1.2.2研究方法
文献研究法。本文总结了国内外与采用公允价值计量的投资性房地产有关学术研究的现状，在前人研究结果的基础上再进行探索分析。
案例研究法。本文以上海世贸股份有限公司公允价值模式的应用为案例，进行了详尽的分析。
比较分析法。本文把公允价值计量模式和成本计量模式进行了分析比较，分析出了它们之间的差别，为我国的投资性房地产会计准则的发展提供参考思路。
1.3 国内外研究现状
1.3.1国外的研究现状和发展趋势
Millon 和 Zabihollah (1996) [4]对美国的多家银行在过去十多年来的相关财政信息数据进行了研究分析，从中得出的结果是，公允价值计量模式更能形象地体现出市场价格变化；而且广大的投资者可以通过公允价值计量模式来获取更多、更准确的信息。
在2008 年那场席卷全球的经济危机出现的时候，Benston [5]发布了《SFAS157 报告中公允价值会计的弊端》，并为大家细致地解释了 SFAS157。尽管全球金融危机，让公众使用公允价值计量有质疑的态度，但是本斯顿始终认为，一个不正确的原则不应该被完全否定，而在它被改善后可以继续投入运用，尤其是在金融危机之后属于疲惫期的市场，制定会计准则的机构更是应当改进公允价值计量的相关规定，以便在经济发展过程中能发挥出其最大限度的作用。
Thomas Nellessen和 Henning Zuelch（2011）[6]为分析投资性房地产公司采用公允价值的可靠性的相关联系，以 20052007 年的 76 家房地产上市公司为研究对象，这76家上市公司均遵循的是国际会计准则，从研究结论中可以看出投资性房地产的公允价值可靠性促使公司股价不实；另外，房价评估模型差异使投资性房地产公允价值的准确性降低[7]。
综上所述，通过规范研究法，可以发现历史成本数据虽然很准确，但是其不能真实地反映企业的财务状况，并且不能体现相关性，而且还无法发现、预防和改善企业潜在存在的财务问题，不方便企业管理者日常的管理和内部控制[8]；选用公允价值计量的财务报告信息能让信息使用者更准确对该企业的判断，进而带动股价的变化，同时股价变化又可使企业管理者对企业的一些行为进行完善，从而形成一个良性循环[9]。
1.3.2国内的研究现状和发展趋势
徐秋生(2006) [10] 研究了新的会计规章准则对投资性房地产行业的影响,并总结出其中最主要影响有“投资性地产的溢价将在账面上表现出来、净利润的大幅波动使PE法参考价值大大降低、对借款费用资本化影响较大”三点。
张奇峰、张鸣、戴佳君(2011) [11]认为拥有投资性房地产的企业在后续计量时选择公允价值计量模式应该考虑其多方面的影响情况，比如说其对财务影响、信息披露以及相同地区相同行业的信息披露情况等方面的影响。此外，他们的研究还表明投资性房地产公允价值应用会很大程度上使其账面价值剧增,同时也大大提高企业的净利润。
曾盛(2012) [12]选用 2007 201
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