房地产企业融资方式与资本结构分析(附件)
毕业论文中文
房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的总称。房地产企业属于资本密集型企业，具有建设周期长、资金周转速度慢等特点。但是随着我国市场经济体制的构建，房地产业逐渐发展成为了我国国民经济的支柱行业。他能直接或间接的影响到建筑、冶金、建材、装饰、家具、家电、金融等数十个上下游行业，成为我国经济发展的主要推动力量。因此，房地产业的良性发展可以促进其他相关产业的的健康发展。
本文对我国房地产企业的资本结构特征、融资方式特征以及多元化融资方式及其优化进行了系统研究，并通过对深万科的资本结构与融资方式优化案例分析，探究我国房地产企业资本结构存在的问题及其成因、资本结构的优化目标及优化调整策略、融资方式与资本结构之间存在的内在联系，试图构建我国房地产企业的多元化融资方式，从而创造新型融资模式，提供调节资本结构的手段，达到优化资本结构的目的。同时，在研究分析的基础上也将提出几点政策意见，如逐步健全我国房地产融资体系，发展和完善债券市场，提高房地产企业债券的融资比例，建立健全的公司财务激励约束机制等，希望对我国房地产上市公司资本结构和融资方式的进一步理论研究和行业发展都具有一定的现实意义。
关键词 房地产企业，融资方式，资本结构，万科房产
目 录
1 引言1
2 房地产企业融资方式与资本结构的概述1
2.1 企业融资方式概述1
2.2 影响房地产企业融资方式的因素1
2.3 影响房地产企业资本结构的因素2
2.4 房地产企业融资方式对资本结构的影响3
3 房地产企业融资方式与资本结构现状及问题分析4
3.1 房地产企业的融资现状分析4
3.2 存在的问题分析4
3.3 资本结构现状分析5
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3_5_1_9_1_6_0_7_2
> 4 案例分析—以万科企业股份有限公司为例6
4.1 万科企业股份有限公司简介6
4.2 深万科融资方式分析7
4.3 深万科资本结构分析9
5 对房地产企业融资方式与资本结构优化的相关建议11
5.1 融资方式优化的方法及措施11
5.2 资本结构优化的方法及措施12
5.3 政策建议13
结论 15
致谢 16
参考文献 17
1 引言
房地产行业是我国国民经济中的支柱性产业，其健康良性的发展对国民经济有着非常重要的意义。房地产行业属于资金密集型行业，在其开发的整个周期内都需要大量的资金来支撑。房地产企业的融资即通过各种方式为房地产企业的开发项目筹措资金。房地产企业融资是为了保证房地产企业资金能够正常的周转，从数量和时间上保证资金对房地产企业及其项目的供给，从而可以使企业价值实现最大化[1]。
2 房地产企业融资方式与资本结构概述
2.1 企业融资方式概述
企业的融资方式一般分为两类：债权性融资和权益性融资。债权性融资主要包括发行债券、银行贷款、应付账款、应付票据等，构成负债，企业需要按期偿还约定的本金和利息，债权人不参与到企业的经营决策中，没有资金运用的决策权。权益性融资构成企业的自有资金，主要是指股票融资，投资者可以参与到企业的经营决策中来，并可以获得企业红利，但不能撤退资金[2]。
融资即一个企业资金筹集的行为和过，即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有状况以及公司在未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采取一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人筹集资金，组织资金的供应，从而保证公司正常生产需要、经营管理活动需要的理财行为[3]。
2.2 影响房地产企业融资方式的因素
分析企业的资本成本是房地产企业融资时首先要做的，并且还应在此基础上对企业的融资成本、融资风险以及投资收益等进行综合的分析，然后才能制定出合理的融资方案。影响房地产企业融资方式的因素主要有以下几种:
2.2.1 资金成本
房地产企业为了获得及使用资金所支付的各项费用即为资金成本，这其中包括资金占用费和资金筹措费。指资金的时间价值和风险补偿即为资金占用费，代理费、手续费、印刷费等即为资金筹措费。融资方式不同，其资金成本也就会不同，相对而言，债务资金需要按照约定还本付息，风险相对会较小，而利息采取税前扣除的方式，又能够使企业获得部分的免税效益，因此其成本会相对较低；股利因为税后支付，又因为股本不得中途抽回等因素则导致其成本相对会较高。所以为了达到优化融资结构的目的房地产企业就必须综合考虑各种融资方式的资金成本。
2.2.2 财务风险
负债融资引起的不能按时偿债的风险即为房地产企业主要的财务风险。优化资金结构必须充分考虑到财务风险能否控制在房地产企业可以承受的范围之内这一问题。
2.2.3 经营风险
房地产企业全部利润的不确定性决定了其经营风险，主要体现在销售收入的稳定性和经营杠杆上。销售收入越稳定，房地产企业承担固定利息费用的能力就越强，那么债务资金的比例就可以适当的提高。
2.2.4 资金来源的可靠性
房地产企业能否按计划融资，还取决于资金提供者的态度和有关的市场条件。如果企业的融资计划能够得到法律法规的允许，而市场资金又相对宽裕，那么融资的可能性就能提高。如果企业提供的融资计划与投资者的风险收益要求相符合，那么融资的可能性就能提高[4]。
2.3 影响房地产企业资本结构的因素
影响资本结构的因素有很多，可以分为宏观和微观两种。宏观经济影响因素主要包括通货膨胀、利率杠杆、公司资本结构、所得税、国民投资风险偏好的关系及资本市场，这些主要取决于国家宏观调控政策。微观经济影响因素主要包括利润分配政策、资本成本和财务风险、资产规模、经营风险、盈利能力以及公司成长性。
影响我国房地产企业资本结构的主要微观因素包括融资成本、融资规模和股利政策。
2.3.1 融资成本
企业为筹集和使用资金而付出的代价即为融资成本，包括融资费用和资金占用费。
股权融资成本是当前支付的股息以及投资者预期的未来增长的股息；债务融资成本必须到期偿还本金，并在预定的期限内支付利息。一般来说，股票融资成本较高，债务融资成本较低，房地产企业为了降低成本，会选择提高混合融资中的债务资本比例，但同时也必须考虑到股权融资成本的提高。
2.3.2 融资规模
房地产企业在筹集资金时，要确定合理的融资规模。融资过多，可能会导致公司负债过高，偿还困难，增加公司的经营风险；融资不足，又会影响公司房地产开发项目的正常发展。所以，公司在进行融资决策初始，必须根据实际财务状况、资金需求量、融资难易程度和成本情况，切实确定融资的规模。
2.3.3 股利政策
股利政策的重要性主要表现在：一是影响融资计划和资本预算;二是股利会减少内部积累，引起较高的债务权益比率。公司的股利政策应当使股东财富最大化，并且为公司提供充足的融资[5]。
2.4 房地产企业融资方式对资本结构的影响
融资方式对公司资本结构有着十分重要的影响，不同的融资方式形成不同的资本结构，理顺公司融资方式，可以扩大公司资本结构选择的自由度。企业资本结构是由其采取不同的筹资方式而形成的，而不同组合下的各种筹资方式以及负债与权益比例决定了公司的资本结构及其变化。
19507.15
74.05
2014
19507.15
4080.90
20.92
注：资料来源于房地产企业2011至2014年年报数据整理。
公司资本结构的另一重要方面即负债结构，一般分为长期负债与流动负债。表2是对我国房地产企业2011年至2014年的负债结构进行的比较，从中可以发现，房地产企业负债总额逐年大幅增加，其中，流动负债占负债总额的比重呈下降趋势，但基本在70％以上，说明在我国房地产行业的债务融资中绝大部份为短期借款，这一特点与房地产行业资金需求的特点是相互矛盾的；同时，流动负债水平偏高将会使房地产企业在市场环境发生变化时，出现资金周转困难的问题，从而导致房地产企业信用风险和流动性风险的增加[9]。
1 引言1
2 房地产企业融资方式与资本结构的概述1
2.1 企业融资方式概述1
2.2 影响房地产企业融资方式的因素1
2.3 影响房地产企业资本结构的因素2
2.4 房地产企业融资方式对资本结构的影响3
3 房地产企业融资方式与资本结构现状及问题分析4
3.1 房地产企业的融资现状分析4
3.2 存在的问题分析4
3.3 资本结构现状分析5
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> 4 案例分析—以万科企业股份有限公司为例6
4.1 万科企业股份有限公司简介6
4.2 深万科融资方式分析7
4.3 深万科资本结构分析9
5 对房地产企业融资方式与资本结构优化的相关建议11
5.1 融资方式优化的方法及措施11
5.2 资本结构优化的方法及措施12
5.3 政策建议13
结论 15
致谢 16
参考文献 17
1 引言
房地产行业是我国国民经济中的支柱性产业，其健康良性的发展对国民经济有着非常重要的意义。房地产行业属于资金密集型行业，在其开发的整个周期内都需要大量的资金来支撑。房地产企业的融资即通过各种方式为房地产企业的开发项目筹措资金。房地产企业融资是为了保证房地产企业资金能够正常的周转，从数量和时间上保证资金对房地产企业及其项目的供给，从而可以使企业价值实现最大化[1]。
2 房地产企业融资方式与资本结构概述
2.1 企业融资方式概述
企业的融资方式一般分为两类：债权性融资和权益性融资。债权性融资主要包括发行债券、银行贷款、应付账款、应付票据等，构成负债，企业需要按期偿还约定的本金和利息，债权人不参与到企业的经营决策中，没有资金运用的决策权。权益性融资构成企业的自有资金，主要是指股票融资，投资者可以参与到企业的经营决策中来，并可以获得企业红利，但不能撤退资金[2]。
融资即一个企业资金筹集的行为和过，即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有状况以及公司在未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采取一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人筹集资金，组织资金的供应，从而保证公司正常生产需要、经营管理活动需要的理财行为[3]。
2.2 影响房地产企业融资方式的因素
分析企业的资本成本是房地产企业融资时首先要做的，并且还应在此基础上对企业的融资成本、融资风险以及投资收益等进行综合的分析，然后才能制定出合理的融资方案。影响房地产企业融资方式的因素主要有以下几种:
2.2.1 资金成本
房地产企业为了获得及使用资金所支付的各项费用即为资金成本，这其中包括资金占用费和资金筹措费。指资金的时间价值和风险补偿即为资金占用费，代理费、手续费、印刷费等即为资金筹措费。融资方式不同，其资金成本也就会不同，相对而言，债务资金需要按照约定还本付息，风险相对会较小，而利息采取税前扣除的方式，又能够使企业获得部分的免税效益，因此其成本会相对较低；股利因为税后支付，又因为股本不得中途抽回等因素则导致其成本相对会较高。所以为了达到优化融资结构的目的房地产企业就必须综合考虑各种融资方式的资金成本。
2.2.2 财务风险
负债融资引起的不能按时偿债的风险即为房地产企业主要的财务风险。优化资金结构必须充分考虑到财务风险能否控制在房地产企业可以承受的范围之内这一问题。
2.2.3 经营风险
房地产企业全部利润的不确定性决定了其经营风险，主要体现在销售收入的稳定性和经营杠杆上。销售收入越稳定，房地产企业承担固定利息费用的能力就越强，那么债务资金的比例就可以适当的提高。
2.2.4 资金来源的可靠性
房地产企业能否按计划融资，还取决于资金提供者的态度和有关的市场条件。如果企业的融资计划能够得到法律法规的允许，而市场资金又相对宽裕，那么融资的可能性就能提高。如果企业提供的融资计划与投资者的风险收益要求相符合，那么融资的可能性就能提高[4]。
2.3 影响房地产企业资本结构的因素
影响资本结构的因素有很多，可以分为宏观和微观两种。宏观经济影响因素主要包括通货膨胀、利率杠杆、公司资本结构、所得税、国民投资风险偏好的关系及资本市场，这些主要取决于国家宏观调控政策。微观经济影响因素主要包括利润分配政策、资本成本和财务风险、资产规模、经营风险、盈利能力以及公司成长性。
影响我国房地产企业资本结构的主要微观因素包括融资成本、融资规模和股利政策。
2.3.1 融资成本
企业为筹集和使用资金而付出的代价即为融资成本，包括融资费用和资金占用费。
股权融资成本是当前支付的股息以及投资者预期的未来增长的股息；债务融资成本必须到期偿还本金，并在预定的期限内支付利息。一般来说，股票融资成本较高，债务融资成本较低，房地产企业为了降低成本，会选择提高混合融资中的债务资本比例，但同时也必须考虑到股权融资成本的提高。
2.3.2 融资规模
房地产企业在筹集资金时，要确定合理的融资规模。融资过多，可能会导致公司负债过高，偿还困难，增加公司的经营风险；融资不足，又会影响公司房地产开发项目的正常发展。所以，公司在进行融资决策初始，必须根据实际财务状况、资金需求量、融资难易程度和成本情况，切实确定融资的规模。
2.3.3 股利政策
股利政策的重要性主要表现在：一是影响融资计划和资本预算;二是股利会减少内部积累，引起较高的债务权益比率。公司的股利政策应当使股东财富最大化，并且为公司提供充足的融资[5]。
2.4 房地产企业融资方式对资本结构的影响
融资方式对公司资本结构有着十分重要的影响，不同的融资方式形成不同的资本结构，理顺公司融资方式，可以扩大公司资本结构选择的自由度。企业资本结构是由其采取不同的筹资方式而形成的，而不同组合下的各种筹资方式以及负债与权益比例决定了公司的资本结构及其变化。
19507.15
74.05
2014
19507.15
4080.90
20.92
注：资料来源于房地产企业2011至2014年年报数据整理。
公司资本结构的另一重要方面即负债结构，一般分为长期负债与流动负债。表2是对我国房地产企业2011年至2014年的负债结构进行的比较，从中可以发现，房地产企业负债总额逐年大幅增加，其中，流动负债占负债总额的比重呈下降趋势，但基本在70％以上，说明在我国房地产行业的债务融资中绝大部份为短期借款，这一特点与房地产行业资金需求的特点是相互矛盾的；同时，流动负债水平偏高将会使房地产企业在市场环境发生变化时，出现资金周转困难的问题，从而导致房地产企业信用风险和流动性风险的增加[9]。
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