房地产开发企业税务筹划研究万科企业的税务筹划研究
目 录
1 引言1
2 房地产开发企业税务筹划基本理论1
2.1 房地产开发企业税务筹划的概念1
2.2 房地产开发企业税务筹划的目标2
2.3 房地产开发企业税务筹划的特点2
3 万科企业股份有限公司的税务筹划分析3
3.1 万科企业简介3
3.2 万科企业税务筹划的必要性和可行性4
3.3 万科企业税务筹划的基本方法5
3.4 万科企业主要税种税务筹划分析6
3.4.1 万科企业营业税的税务筹划分析6
3.4.2 万科企业所得税的税务筹划分析7
3.4.3 万科企业土地增值税的税务筹划分析9
3.4.4 万科企业房产税的税务筹划分析11
结论13
致谢14
参考文献15
表1 万科企业的经营及税负情况3
表2 万科企业2013年上半年的财务数据6
表3 万科企业2011-2013年资产负债表10
1 引言
房地产行业作为现代经济的主体之一，其巨大的耗用资金和产业链条是其他行业无法超越的。随着房地产行业市场竞争力的不断变大，房产企业的财务管理水平已成为企业增加效益的重要因素。税收作为企业财务管理的一个关键部分，直接关系到企业的经营利润。税务筹划是一个系统解决方案，不是钻法律“空子”，它是以法律为准绳，以事实为基础，在法律允许的范围内适当地减少税收，从而降低企业的税收负担。
当今房地产行业在项目开发的种类上和形式上，均已越来越多样化和复杂化，房地产企业要适应这一变 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
化，就应该从企业经营管理的整体角度出发，合理合法地进行税务筹划、降低税收成本，这样才能最大限度的盈利且获得竞争优势。万科2013年年报显示：万科2013年实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，实现营业收入1354.2亿元，净利润151.2亿元。这意味着，万科2013年年度销售金额再创行业新记录。这个数字，让同行眼红，让外行震惊。报告还显示：截止2013年底，万科公司的资产总额为4792亿元，负债总额为3738亿元，其中流动负债总额为3289亿元。由此可见，万科企业在房地产行业的资历深厚，实力强大，其资金实力和融资能力都远高于其他房产企业，是业内的龙头老大，具有一定的代表性。为此，本文以万科企业股份有限公司为例，从多角度入手，对万科的税务筹划展开研究分析，并提出相关的税务策略，使万科在可能预见的未来获得最大的税收效应，并最终达到企业价值最大化的目标。
本文首先探讨了房地产开发企业税务筹划的基本理论，主要包括房地产开发企业税务筹划的概念、目标和特点。其次就是针对万科企业股份有限公司的税务筹划研究，主要包括万科企业的基本概况、万科企业进行税务筹划的必要性与可行性分析以及万科企业进行税务筹划活动常采用的基本方法。最后，文章从万科企业的营业税、企业所得税、土地增值税和房产税四个税种入手，结合具体的企业案例和实务资料，对这四个主要税种进行筹划分析,并提出具体的税务筹划方案。
2 房地产开发企业税务筹划基本理论
2. 1 房地产开发企业税务筹划的概念
房地产开发企业税务筹划是指房地产开发企业在一定的社会制度环境下、特别是在遵守经济法律制度的前提下，按照税法的有关规定，对企业的涉税事项进行的旨在减轻税负，实现企业财务目标的谋划、对策与安排的活动[1]。房地产企业税务筹划的内容有很多方面，比如节税、避税、转税等，一般都是通过提高或降低价格、税收优惠政策、规避等方法达到减轻税负的目的。
2. 2 房地产开发企业税务筹划的目标
税务筹划的目标是指通过税务筹划要实现的根本目标，它是纳税人开展税务筹划活动必须要解决的重要问题，因为它不仅决定了税务筹划的方向和范围，同时也决定了税务筹划的成功与否。
系统论的观点表明，目标是保证系统良性循环的指导思想；系统作为一个有机整体，它由彼此相互制约的各个要素组成[2]。税务筹划作为一种方法和手段，为企业整体利益最大化服务，是企业财务管理的一个重要构成要素；企业的税务筹划目标不是企业的最终目标，而是财务管理目标的一个子目标，应以企业的财务管理目标为价值基础。为了促使企业整个系统的良性发展，也可认为，企业的税务筹划目标就是企业的财务管理目标。企业的财务管理目标是权衡利益相关者利益下的股东财富最大化，所以，税务筹划的目标也应是权衡利益相关者利益下的股东财富最大化[2]。房地产行业作为我国经济发展的中坚力量，它应该受到现代经济理论的影响和约束，并和其他行业一样，按市场经济的基本理论和发展规律来开展房地产的开发和经营业务。因此，房地产开发企业应以权衡利益相关者利益下的股东财富最大化为其税务筹划目标。
2.3 房地产开发企业税务筹划的特点
房地产开发企业税务筹划的特点既具有一般性，也具有自身行业的特殊性。一般性是指房地产开发企业税务筹划具有税务筹划的一般特点，具体表现为合法性、超前性、目的性、普遍性、 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
多样性以及专业性[3]；特殊性是指房地产开发企业的投资规模大，涉税事项多且冗杂，其发展受政府和国家经济政策的影响，具体表现在以下三个方面：
效益的显著性。房地产开发企业是资金密集型企业，在房地产开发项目的整个生命周期内，无论是前期准备阶段、开发建设阶段、销售阶段还是保有阶段都涉及了许多税种，如企业在销售房屋时需要缴纳营业税、在签销售合同时需缴纳印花税、在出租房屋时需缴纳房产税。不同的税种也分别对应了不同的税率和税收政策，这就给经营者创造了较大的税务筹划空间。因此，只要房地产开发企业的经营者对税务筹划活动高度重视，并将其有效开展，企业的经营效益肯定会有显著性的变化。
时效性。稳定性较弱是当前我国房地产行业所处市场环境的一大特点，相关的法律法规和税收政策都还处在发展和完善阶段，因此国家针对该行业的经济、税收、货币政策很可能会随时发生变化。由于房地产行业是国家宏观调控的重点，受政府和国家经济政策的影响极大，所以房地产开发企业必须要立足现实，要对突如其来的政策变化具备较强的应变能力，以便使筹划方案具有较强的时效性，不至因过时而无效。
复杂性。房地产企业开发一个房产项目，不仅要负责开发房屋和土地，而且还要负责相应基础设施和公共配套设施的开发与建设，经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程，除此之外，房产开发还要受到城市规划、土地利用规划和投资计划等条件的制约，是一项极其复杂的系统工程[4]。由于税务筹划涉及到房产项目开发经营的各个环节，所以房地产开发企业的税务筹划也是一个复杂的系统工程，其复杂性要比一般企业税务筹划的复杂性更大。
3 万科企业股份有限公司的税务筹划分析
3.1 万科企业简介
万科企业的全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。1991年，万科在深圳 证券交易所挂牌上市，成为第二家上市公司 ，是行内最具代表性的地产蓝筹股之一。万科总部坐落于广东 深圳 ，直至目前，万科已在不同的城市设立了20多个分公司。万科凭着持续增长的经营业绩以及规范透明的公司治理结构，获得了投资者的广泛认可。
1 引言1
2 房地产开发企业税务筹划基本理论1
2.1 房地产开发企业税务筹划的概念1
2.2 房地产开发企业税务筹划的目标2
2.3 房地产开发企业税务筹划的特点2
3 万科企业股份有限公司的税务筹划分析3
3.1 万科企业简介3
3.2 万科企业税务筹划的必要性和可行性4
3.3 万科企业税务筹划的基本方法5
3.4 万科企业主要税种税务筹划分析6
3.4.1 万科企业营业税的税务筹划分析6
3.4.2 万科企业所得税的税务筹划分析7
3.4.3 万科企业土地增值税的税务筹划分析9
3.4.4 万科企业房产税的税务筹划分析11
结论13
致谢14
参考文献15
表1 万科企业的经营及税负情况3
表2 万科企业2013年上半年的财务数据6
表3 万科企业2011-2013年资产负债表10
1 引言
房地产行业作为现代经济的主体之一，其巨大的耗用资金和产业链条是其他行业无法超越的。随着房地产行业市场竞争力的不断变大，房产企业的财务管理水平已成为企业增加效益的重要因素。税收作为企业财务管理的一个关键部分，直接关系到企业的经营利润。税务筹划是一个系统解决方案，不是钻法律“空子”，它是以法律为准绳，以事实为基础，在法律允许的范围内适当地减少税收，从而降低企业的税收负担。
当今房地产行业在项目开发的种类上和形式上，均已越来越多样化和复杂化，房地产企业要适应这一变 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
化，就应该从企业经营管理的整体角度出发，合理合法地进行税务筹划、降低税收成本，这样才能最大限度的盈利且获得竞争优势。万科2013年年报显示：万科2013年实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，实现营业收入1354.2亿元，净利润151.2亿元。这意味着，万科2013年年度销售金额再创行业新记录。这个数字，让同行眼红，让外行震惊。报告还显示：截止2013年底，万科公司的资产总额为4792亿元，负债总额为3738亿元，其中流动负债总额为3289亿元。由此可见，万科企业在房地产行业的资历深厚，实力强大，其资金实力和融资能力都远高于其他房产企业，是业内的龙头老大，具有一定的代表性。为此，本文以万科企业股份有限公司为例，从多角度入手，对万科的税务筹划展开研究分析，并提出相关的税务策略，使万科在可能预见的未来获得最大的税收效应，并最终达到企业价值最大化的目标。
本文首先探讨了房地产开发企业税务筹划的基本理论，主要包括房地产开发企业税务筹划的概念、目标和特点。其次就是针对万科企业股份有限公司的税务筹划研究，主要包括万科企业的基本概况、万科企业进行税务筹划的必要性与可行性分析以及万科企业进行税务筹划活动常采用的基本方法。最后，文章从万科企业的营业税、企业所得税、土地增值税和房产税四个税种入手，结合具体的企业案例和实务资料，对这四个主要税种进行筹划分析,并提出具体的税务筹划方案。
2 房地产开发企业税务筹划基本理论
2. 1 房地产开发企业税务筹划的概念
房地产开发企业税务筹划是指房地产开发企业在一定的社会制度环境下、特别是在遵守经济法律制度的前提下，按照税法的有关规定，对企业的涉税事项进行的旨在减轻税负，实现企业财务目标的谋划、对策与安排的活动[1]。房地产企业税务筹划的内容有很多方面，比如节税、避税、转税等，一般都是通过提高或降低价格、税收优惠政策、规避等方法达到减轻税负的目的。
2. 2 房地产开发企业税务筹划的目标
税务筹划的目标是指通过税务筹划要实现的根本目标，它是纳税人开展税务筹划活动必须要解决的重要问题，因为它不仅决定了税务筹划的方向和范围，同时也决定了税务筹划的成功与否。
系统论的观点表明，目标是保证系统良性循环的指导思想；系统作为一个有机整体，它由彼此相互制约的各个要素组成[2]。税务筹划作为一种方法和手段，为企业整体利益最大化服务，是企业财务管理的一个重要构成要素；企业的税务筹划目标不是企业的最终目标，而是财务管理目标的一个子目标，应以企业的财务管理目标为价值基础。为了促使企业整个系统的良性发展，也可认为，企业的税务筹划目标就是企业的财务管理目标。企业的财务管理目标是权衡利益相关者利益下的股东财富最大化，所以，税务筹划的目标也应是权衡利益相关者利益下的股东财富最大化[2]。房地产行业作为我国经济发展的中坚力量，它应该受到现代经济理论的影响和约束，并和其他行业一样，按市场经济的基本理论和发展规律来开展房地产的开发和经营业务。因此，房地产开发企业应以权衡利益相关者利益下的股东财富最大化为其税务筹划目标。
2.3 房地产开发企业税务筹划的特点
房地产开发企业税务筹划的特点既具有一般性，也具有自身行业的特殊性。一般性是指房地产开发企业税务筹划具有税务筹划的一般特点，具体表现为合法性、超前性、目的性、普遍性、 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
多样性以及专业性[3]；特殊性是指房地产开发企业的投资规模大，涉税事项多且冗杂，其发展受政府和国家经济政策的影响，具体表现在以下三个方面：
效益的显著性。房地产开发企业是资金密集型企业，在房地产开发项目的整个生命周期内，无论是前期准备阶段、开发建设阶段、销售阶段还是保有阶段都涉及了许多税种，如企业在销售房屋时需要缴纳营业税、在签销售合同时需缴纳印花税、在出租房屋时需缴纳房产税。不同的税种也分别对应了不同的税率和税收政策，这就给经营者创造了较大的税务筹划空间。因此，只要房地产开发企业的经营者对税务筹划活动高度重视，并将其有效开展，企业的经营效益肯定会有显著性的变化。
时效性。稳定性较弱是当前我国房地产行业所处市场环境的一大特点，相关的法律法规和税收政策都还处在发展和完善阶段，因此国家针对该行业的经济、税收、货币政策很可能会随时发生变化。由于房地产行业是国家宏观调控的重点，受政府和国家经济政策的影响极大，所以房地产开发企业必须要立足现实，要对突如其来的政策变化具备较强的应变能力，以便使筹划方案具有较强的时效性，不至因过时而无效。
复杂性。房地产企业开发一个房产项目，不仅要负责开发房屋和土地，而且还要负责相应基础设施和公共配套设施的开发与建设，经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程，除此之外，房产开发还要受到城市规划、土地利用规划和投资计划等条件的制约，是一项极其复杂的系统工程[4]。由于税务筹划涉及到房产项目开发经营的各个环节，所以房地产开发企业的税务筹划也是一个复杂的系统工程，其复杂性要比一般企业税务筹划的复杂性更大。
3 万科企业股份有限公司的税务筹划分析
3.1 万科企业简介
万科企业的全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅
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