房地产行业上市公司财务结构分析与研究以莱茵置业为例
房地产行业上市公司财务结构分析与研究以莱茵置业为例学院管理学院[20191209191900]
摘 要
财务结构分析是依据一个企业的财务信息来进行的一种结构分析。其以企业的资本结构分析和资产结构分析以及资本资产对应关系分析为重点,使我们更加了解与企业有关的财务状况，并且让我们能对企业的财务结构的优化提出意见。
本文依据财务分析的背景，意义及作用，从资本结构，资产结构，资本-资产对应关系三个方面来定义财务结构，并对这三个方面进行具体的解释。然后以莱茵置业为例子，收集了莱茵置业2011-2013年度的财务数据，对其近三年来的财务结构进行了分析，并在分析时从内部因素和外部因素来对这三个方面做出具体阐释，最后针对财务分析的三个方面所产生的问题提出优化的意见。
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关键字:财务结构分析财务结构房地产业
目 录
1.引言 1
1.1研究背景 1
1.2研究意义 1
1.2.1财务结构分析对企业自身的意义 1
1.2.2财务结构分析对企业人员的意义 1
1.3财务结构分析作用 2
1.3.1完善财务结构体系 2
1.3.2提高财务结构运行的合理性 2
1.4本文研究框架 2
2.财务结构理论 3
2.1有关财务结构理论的认识 3
2.1.1 资本结构 3
2.1.2融资结构 3
2.1.3股权结构 4
2.1.4广义财务结构 4
2.2 本文对财务结构的界定 4
2.2.1资产结构 4
2.2.2资本结构 5
2.2.3资本结构与资产结构的对称性分析 5
3. 莱茵置业公司财务结构现状 6
3.1公司简介 6
3.2公司近三年基本财务数据 8
3.3公司财务结构 8
3.3.1资产结构 8
3.3.2资本结构 9
3.3.3资产与资本对称关系 9
4. 影响莱茵置业公司财务结构的因素分析与评价 12
4.1资产结构影响因素分析 12
4.1.1影响企业资产结构的外部因素 12
4.1.2影响企业资产结构的内部因素 13
4.2资本结构影响因素分析 14
4.2.1影响企业资本结构的外部因素 14
4.2.2影响企业资本结构的内部因素 15
5 优化房地产行业上市公司财务结构的几点建议 17
5.1优化资产结构 17
5.1.1优化流动资产结构 17
5.1.2优化非流动资产结构 17
5.2优化资本结构 18
5.2.1提高权益资本占资本的比重。 18
5.2.2债务资本内部结构的调整和优化 18
5.3优化资本-资产对应关系 18
6.结论与展望 20
参考文献 21
致谢 22
1.引言
1.1研究背景
企业财务结构分析是处理各方面财务关系的重中之重。财务结构分析所提供的财务的资料, 可以从各个方面来体现企业的运营情况，从而发现企业运行中存在的种种问题。房地产企业是拥有大量的存货，较高的负债的企业，并其拥有大量流动性资产和流动性负债。这样，使得房地产企业进行财务结构分析，正确处理财务关系的，优化财务结构的方面变得尤其重要。在拥有了良好的财务结构的基础上，企业才能进行有效的资源配置，提高经济效益。
1.2研究意义
1.2.1财务结构分析对企业自身的意义
财务结构分析应当以会计核算的报表为依据作为企业自我管理的一项重要的活动，其主要以从内部和外部两个不同的方面来对企业的资本结构，资产结构，资本-资产对因关系来进行分析，从而分析企业的过去与现在的情况的，预测未来的发展。财务结构分析能使企业更好的分配筹资投资与经营活动之间的平衡，并且进行优化，从而对企业带来更大的经济利益。
1.2.2财务结构分析对企业人员的意义
企业进行财务结构分析的目的是为了能让企业管理者更加了解企业的财务状况，进行企业的财务分析。企业管理者所分析出来的财务资料，不仅仅可以让我们清楚的了解到企业财务关系，更可以促进我们正确处理各个方面的财务关系，提高企业的经济利益。
财务结构分析促使企业的管理者通过财务分析所提供的资料，解决资源配置问题，维护资金运转，保证企业的合理运行。并且通过财务结构分析，企业人员可以为他们的生产和经营工作做出理性的预测，从而真正明白财务指标之间的各种逻辑含义，真正的分析出企业的实际情况。
1.3财务结构分析作用
1.3.1完善财务结构体系
财务结构分析主要是以企业向社会提供的财务报告为主。由于实际的多变性会导致财务预测的不确定性，财务结构分析应当依据企业的内部情况和外部的因素，更加严谨的处理。企业应逐步提高程序开发与财务结构分析的有关的计划制定到与财务结构分析的实际运用，加大对财务指标的了解。企业在进行财务结构分析判断时，也能当充分理解财务结构分析存在的问题，控制问题的存在，从而完善财务结构体系，更加真实地反映企业的实际情况。
1.3.2提高财务结构运行的合理性
财务结构分析是实施进行合理的财务经营的重要步骤，企业的利益相关者则是财务结构分析的重要使用人。利益相关者通过企业财务结构分析, 可以了解企业的发展能力和运营能力的强弱，从而依据实际情况，分析投资的收益水平以及风险程度，从而为投资决策提供必要的意见和建议，从而降低所不需要的风险。财务结构分析结果直接影响着企业的计划的决策与制定，实际的运行以及整个过程的经营效率。
1.4本文研究框架
本文先是讨论了房地产业财务结构分析的背景，并对财务结构分析的意义和作用进行阐释，然后对财务结构的具体概念做出解释，接着以具体的实例莱茵置业来进行分析，并对优化房地产行业上市公司财务结构提出几点建议。
图1-1 财务结构分析的研究框架
2.财务结构理论
2.1有关财务结构理论的认识
2.1.1 资本结构
在通常情况下，财务结构并不等同于资本结构，而许多人都把资本结构与资产结构混为一谈。财务结构的英文是Financial Structure而资本结构的英文是Capital Structure，就单纯的区分了开来。资本结构最基本的结构是负债与所有者权益，总的来说就是各个资本之间的组成关系。
资本结构提出于资本成本理论，即MM理论，MM理论认为企业的负债与企业的资本程正相关。20世纪70年代的平衡理论则完善MM理论的不足，认为负债程度与债务危机程一定的相关。如今的代理成本理论则弥补了前面两者的不足，过多的减少负债增加权益和过多的增加权益减少负债都不利于资本结构的完善，只有平衡两者，才能获得较多的利益。
2.1.2融资结构
融资结构是一个广泛的概念，源于1958年美国经济学家的MM理论中，即在完善的市场中，企业的市场价值与融资结构无关。到了70年代末，在权衡理论中，融资结构充分考虑了负债融资的风险与收益。到了激励理论，人们则认为融资结构，即股票融资与债务融资，对经理者的行为存在着影响。到了80年代的不对称信息理论中则产生了融资顺序理论，安排了融资方式的顺序，从内部筹集资金到企业发行股票和债券再到银行贷款。如今的控制权理论则是较完善的一种，其平衡了融资结构的顺序。我国企业的融资结构一般注重于股票的融资，而忽视负债的融资。
2.1.3股权结构
股权结构一般是对于股份制公司来讲的,其是指各个不同性质的股东所持有的股份占公司总股份的比率关系，其最早源于1776年的国富论。公司的股权结构一般是指股权的集中度与股权的构成，两者对董事的组成产生重大的影响。股权结构的组成往往与管理者有关，这直接决定了企业管理者的结构，从而最终影响企业的财务行为。
2.1.4广义财务结构
广义的财务结构是以多种财务关系为依托，对财务关系所产生的结构进行有机组合，最终以达到企业的财务效益为目的一种结构方式。广义财务不仅仅包含了传统财务结构的概念，更涉及了各种结构配置的有机组合。
2.2 本文对财务结构的界定
本文对财务结构基本上采用广义财务结构的一部分概念，即财务结构由资产结构，资本结构，资产与资本对称关系三者来组成。
2.2.1资产结构
企业的资产结构在资产负债表的左方被反映出来，其最基本的形式一般指是指企业的资产的构成及比例关系。资产结构是一般由流动资产结构和非流动资产结构组成。流动资产内部的结构则重点关注货币资金，应收账款，存货之间等几个项目的比重，企业经营规模扩大,货币性资产应当转化为应收债权和存货,经营规模缩小,闲置资金以现金或有价证券形式沉淀下来。非流动资产则关注固定资产，无形资产，商誉等几个项目的比重，这几个项目使得资产结构与企业的财务状况挂钩并将最终影响到财务成果。
2.2.2资本结构
企业的资本结构在资产负债表的右方被反映出来，其最基本的形式一般指是指企业的资本的构成及比例关系。资本结构中一般从负债所占的资本比率结构与所有者权益所占的资本比率结构开始分析，再把负债分为流动负债的占有比率与非流动负债的占有比率。企业资本结构的改进会促使自身效益的提高，改善企业的高负债的资本结构，使得企业缓解资金短缺的状况，减少风险的存在，提高财务周转的水平，加快企业的经营发展。
2.2.3资本结构与资产结构的对称性分析
从总体来看，资产与资本的总量是相等的，资产的取得以各类具体的资产表现出来而资本的取得则以负债和所有者权益表现出来，两者之间存在着内在的联系。
由此，资本-资产对应关系有三种模式：
（1）风险型的资本-资产结构。风险型的结构在流动负债上占有了资本的大多数，并且以一部分的流动负债作为长期的资金来源，同时流动资产也占有了企业总资产的大多数。虽然这种模式降低了资金流转成本低，但是会迫使企业加大风险程度。
（2）中庸型的资本-资产结构。中庸型的结构在流动负债上不会占有企业的长期资产，也不会占有企业总资本的大多数；同时，在资产上，流动性资产也保持在一个合理的水品。中庸型结构相比于风险型结构来看，风险较小，但是资金流转成本有所提高。
（3）保守型的资本-资产结构。保守型结构在企业的资金流转方面不会有所压力，但是资金流动的成本一直处于较高状态。这样的企业负债，特别是流动性负债一般较小，流动资产的比率也不会很高。
图2-1 基本财务结构图
3. 莱茵置业公司财务结构现状
3.1公司简介
莱茵置业公司全称莱茵达置业股份有限责任公司，成立于1988年3月31日，注册资本630269120元人民币，法人代表是高继胜，主要控股是莱茵达控股集团有限公司注册地址与办公地址均在浙江杭州，证券会行业把莱茵置业分类为房地产开发与经营业，主要经营房地产租赁与房地产开发，物业管理，档口使用权的出租与销售。
莱茵置业主要以房地产销售为主，兼有贸易销售；整个公司的产品约有四分之三是集中在房地产方面的，而房地产行业的资金一般拥有很大的流动性，体现在较大的负债以及较多的存货，是一个对可流动资金要求很高的高风险的行业。房地产企业经过2006年的繁荣阶段以后，由于政策的种种限制，如今正处于不景气时期，特别是在经济发展的繁荣地区。而公司79.17%的业务又集中在江苏地区，10.27%集中在上海地区，5.27%集中在浙江地区，仅仅5.3%集中在其他地区。从此来看，长三角地区成为了公司发展的重中之重。
表3-1 总股本持有量（2013年度）
项目 股本数量(万股)比例
总股本 63,026.91
流通股 62,967.89
流通A股 62,967.89
限售流通A股 59.03
境内法人持股 35.01
员工持股 24.01
高管持股 24.01
图3-1总股结构图
表3-2 十大股东股本持有量
股东名称 持股数量 占总股本
1 莱茵达控股集团有限公司 315,564,765 50.07%
2 高靖娜 100,000,000 15.87%
3 上海国际信托有限公司-T-0301 10,000,000 1.59%
4 齐鲁证券有限公司约定购回专用账户 3,396,200 0.54%
摘 要
财务结构分析是依据一个企业的财务信息来进行的一种结构分析。其以企业的资本结构分析和资产结构分析以及资本资产对应关系分析为重点,使我们更加了解与企业有关的财务状况，并且让我们能对企业的财务结构的优化提出意见。
本文依据财务分析的背景，意义及作用，从资本结构，资产结构，资本-资产对应关系三个方面来定义财务结构，并对这三个方面进行具体的解释。然后以莱茵置业为例子，收集了莱茵置业2011-2013年度的财务数据，对其近三年来的财务结构进行了分析，并在分析时从内部因素和外部因素来对这三个方面做出具体阐释，最后针对财务分析的三个方面所产生的问题提出优化的意见。
查看完整论文请+Q: 351916072
关键字:财务结构分析财务结构房地产业
目 录
1.引言 1
1.1研究背景 1
1.2研究意义 1
1.2.1财务结构分析对企业自身的意义 1
1.2.2财务结构分析对企业人员的意义 1
1.3财务结构分析作用 2
1.3.1完善财务结构体系 2
1.3.2提高财务结构运行的合理性 2
1.4本文研究框架 2
2.财务结构理论 3
2.1有关财务结构理论的认识 3
2.1.1 资本结构 3
2.1.2融资结构 3
2.1.3股权结构 4
2.1.4广义财务结构 4
2.2 本文对财务结构的界定 4
2.2.1资产结构 4
2.2.2资本结构 5
2.2.3资本结构与资产结构的对称性分析 5
3. 莱茵置业公司财务结构现状 6
3.1公司简介 6
3.2公司近三年基本财务数据 8
3.3公司财务结构 8
3.3.1资产结构 8
3.3.2资本结构 9
3.3.3资产与资本对称关系 9
4. 影响莱茵置业公司财务结构的因素分析与评价 12
4.1资产结构影响因素分析 12
4.1.1影响企业资产结构的外部因素 12
4.1.2影响企业资产结构的内部因素 13
4.2资本结构影响因素分析 14
4.2.1影响企业资本结构的外部因素 14
4.2.2影响企业资本结构的内部因素 15
5 优化房地产行业上市公司财务结构的几点建议 17
5.1优化资产结构 17
5.1.1优化流动资产结构 17
5.1.2优化非流动资产结构 17
5.2优化资本结构 18
5.2.1提高权益资本占资本的比重。 18
5.2.2债务资本内部结构的调整和优化 18
5.3优化资本-资产对应关系 18
6.结论与展望 20
参考文献 21
致谢 22
1.引言
1.1研究背景
企业财务结构分析是处理各方面财务关系的重中之重。财务结构分析所提供的财务的资料, 可以从各个方面来体现企业的运营情况，从而发现企业运行中存在的种种问题。房地产企业是拥有大量的存货，较高的负债的企业，并其拥有大量流动性资产和流动性负债。这样，使得房地产企业进行财务结构分析，正确处理财务关系的，优化财务结构的方面变得尤其重要。在拥有了良好的财务结构的基础上，企业才能进行有效的资源配置，提高经济效益。
1.2研究意义
1.2.1财务结构分析对企业自身的意义
财务结构分析应当以会计核算的报表为依据作为企业自我管理的一项重要的活动，其主要以从内部和外部两个不同的方面来对企业的资本结构，资产结构，资本-资产对因关系来进行分析，从而分析企业的过去与现在的情况的，预测未来的发展。财务结构分析能使企业更好的分配筹资投资与经营活动之间的平衡，并且进行优化，从而对企业带来更大的经济利益。
1.2.2财务结构分析对企业人员的意义
企业进行财务结构分析的目的是为了能让企业管理者更加了解企业的财务状况，进行企业的财务分析。企业管理者所分析出来的财务资料，不仅仅可以让我们清楚的了解到企业财务关系，更可以促进我们正确处理各个方面的财务关系，提高企业的经济利益。
财务结构分析促使企业的管理者通过财务分析所提供的资料，解决资源配置问题，维护资金运转，保证企业的合理运行。并且通过财务结构分析，企业人员可以为他们的生产和经营工作做出理性的预测，从而真正明白财务指标之间的各种逻辑含义，真正的分析出企业的实际情况。
1.3财务结构分析作用
1.3.1完善财务结构体系
财务结构分析主要是以企业向社会提供的财务报告为主。由于实际的多变性会导致财务预测的不确定性，财务结构分析应当依据企业的内部情况和外部的因素，更加严谨的处理。企业应逐步提高程序开发与财务结构分析的有关的计划制定到与财务结构分析的实际运用，加大对财务指标的了解。企业在进行财务结构分析判断时，也能当充分理解财务结构分析存在的问题，控制问题的存在，从而完善财务结构体系，更加真实地反映企业的实际情况。
1.3.2提高财务结构运行的合理性
财务结构分析是实施进行合理的财务经营的重要步骤，企业的利益相关者则是财务结构分析的重要使用人。利益相关者通过企业财务结构分析, 可以了解企业的发展能力和运营能力的强弱，从而依据实际情况，分析投资的收益水平以及风险程度，从而为投资决策提供必要的意见和建议，从而降低所不需要的风险。财务结构分析结果直接影响着企业的计划的决策与制定，实际的运行以及整个过程的经营效率。
1.4本文研究框架
本文先是讨论了房地产业财务结构分析的背景，并对财务结构分析的意义和作用进行阐释，然后对财务结构的具体概念做出解释，接着以具体的实例莱茵置业来进行分析，并对优化房地产行业上市公司财务结构提出几点建议。
图1-1 财务结构分析的研究框架
2.财务结构理论
2.1有关财务结构理论的认识
2.1.1 资本结构
在通常情况下，财务结构并不等同于资本结构，而许多人都把资本结构与资产结构混为一谈。财务结构的英文是Financial Structure而资本结构的英文是Capital Structure，就单纯的区分了开来。资本结构最基本的结构是负债与所有者权益，总的来说就是各个资本之间的组成关系。
资本结构提出于资本成本理论，即MM理论，MM理论认为企业的负债与企业的资本程正相关。20世纪70年代的平衡理论则完善MM理论的不足，认为负债程度与债务危机程一定的相关。如今的代理成本理论则弥补了前面两者的不足，过多的减少负债增加权益和过多的增加权益减少负债都不利于资本结构的完善，只有平衡两者，才能获得较多的利益。
2.1.2融资结构
融资结构是一个广泛的概念，源于1958年美国经济学家的MM理论中，即在完善的市场中，企业的市场价值与融资结构无关。到了70年代末，在权衡理论中，融资结构充分考虑了负债融资的风险与收益。到了激励理论，人们则认为融资结构，即股票融资与债务融资，对经理者的行为存在着影响。到了80年代的不对称信息理论中则产生了融资顺序理论，安排了融资方式的顺序，从内部筹集资金到企业发行股票和债券再到银行贷款。如今的控制权理论则是较完善的一种，其平衡了融资结构的顺序。我国企业的融资结构一般注重于股票的融资，而忽视负债的融资。
2.1.3股权结构
股权结构一般是对于股份制公司来讲的,其是指各个不同性质的股东所持有的股份占公司总股份的比率关系，其最早源于1776年的国富论。公司的股权结构一般是指股权的集中度与股权的构成，两者对董事的组成产生重大的影响。股权结构的组成往往与管理者有关，这直接决定了企业管理者的结构，从而最终影响企业的财务行为。
2.1.4广义财务结构
广义的财务结构是以多种财务关系为依托，对财务关系所产生的结构进行有机组合，最终以达到企业的财务效益为目的一种结构方式。广义财务不仅仅包含了传统财务结构的概念，更涉及了各种结构配置的有机组合。
2.2 本文对财务结构的界定
本文对财务结构基本上采用广义财务结构的一部分概念，即财务结构由资产结构，资本结构，资产与资本对称关系三者来组成。
2.2.1资产结构
企业的资产结构在资产负债表的左方被反映出来，其最基本的形式一般指是指企业的资产的构成及比例关系。资产结构是一般由流动资产结构和非流动资产结构组成。流动资产内部的结构则重点关注货币资金，应收账款，存货之间等几个项目的比重，企业经营规模扩大,货币性资产应当转化为应收债权和存货,经营规模缩小,闲置资金以现金或有价证券形式沉淀下来。非流动资产则关注固定资产，无形资产，商誉等几个项目的比重，这几个项目使得资产结构与企业的财务状况挂钩并将最终影响到财务成果。
2.2.2资本结构
企业的资本结构在资产负债表的右方被反映出来，其最基本的形式一般指是指企业的资本的构成及比例关系。资本结构中一般从负债所占的资本比率结构与所有者权益所占的资本比率结构开始分析，再把负债分为流动负债的占有比率与非流动负债的占有比率。企业资本结构的改进会促使自身效益的提高，改善企业的高负债的资本结构，使得企业缓解资金短缺的状况，减少风险的存在，提高财务周转的水平，加快企业的经营发展。
2.2.3资本结构与资产结构的对称性分析
从总体来看，资产与资本的总量是相等的，资产的取得以各类具体的资产表现出来而资本的取得则以负债和所有者权益表现出来，两者之间存在着内在的联系。
由此，资本-资产对应关系有三种模式：
（1）风险型的资本-资产结构。风险型的结构在流动负债上占有了资本的大多数，并且以一部分的流动负债作为长期的资金来源，同时流动资产也占有了企业总资产的大多数。虽然这种模式降低了资金流转成本低，但是会迫使企业加大风险程度。
（2）中庸型的资本-资产结构。中庸型的结构在流动负债上不会占有企业的长期资产，也不会占有企业总资本的大多数；同时，在资产上，流动性资产也保持在一个合理的水品。中庸型结构相比于风险型结构来看，风险较小，但是资金流转成本有所提高。
（3）保守型的资本-资产结构。保守型结构在企业的资金流转方面不会有所压力，但是资金流动的成本一直处于较高状态。这样的企业负债，特别是流动性负债一般较小，流动资产的比率也不会很高。
图2-1 基本财务结构图
3. 莱茵置业公司财务结构现状
3.1公司简介
莱茵置业公司全称莱茵达置业股份有限责任公司，成立于1988年3月31日，注册资本630269120元人民币，法人代表是高继胜，主要控股是莱茵达控股集团有限公司注册地址与办公地址均在浙江杭州，证券会行业把莱茵置业分类为房地产开发与经营业，主要经营房地产租赁与房地产开发，物业管理，档口使用权的出租与销售。
莱茵置业主要以房地产销售为主，兼有贸易销售；整个公司的产品约有四分之三是集中在房地产方面的，而房地产行业的资金一般拥有很大的流动性，体现在较大的负债以及较多的存货，是一个对可流动资金要求很高的高风险的行业。房地产企业经过2006年的繁荣阶段以后，由于政策的种种限制，如今正处于不景气时期，特别是在经济发展的繁荣地区。而公司79.17%的业务又集中在江苏地区，10.27%集中在上海地区，5.27%集中在浙江地区，仅仅5.3%集中在其他地区。从此来看，长三角地区成为了公司发展的重中之重。
表3-1 总股本持有量（2013年度）
项目 股本数量(万股)比例
总股本 63,026.91
流通股 62,967.89
流通A股 62,967.89
限售流通A股 59.03
境内法人持股 35.01
员工持股 24.01
高管持股 24.01
图3-1总股结构图
表3-2 十大股东股本持有量
股东名称 持股数量 占总股本
1 莱茵达控股集团有限公司 315,564,765 50.07%
2 高靖娜 100,000,000 15.87%
3 上海国际信托有限公司-T-0301 10,000,000 1.59%
4 齐鲁证券有限公司约定购回专用账户 3,396,200 0.54%
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