城市轨道交通对沿线房地产价格的影响研究以地铁为例
：伴随我国城市化进程的不断推进，流动人口持续增加，城市交通拥堵状况日益突出。是以如何解决这一难题成为城市交通领域研究的热点。而城市轨道交通系统以其载运量大、节能环保等优点成为很多大城市在缓解交通拥堵压力的首选方案。作为大型基础设施的城市轨道交通以其通达性大大缩减了人们的出行时间，并且对沿线房地产的价格产生了不容忽视的影响。本文在述评国内外相关文献的基础上，从理论上分析了轨道交通对沿线房价的影响， 并以南京地铁沿线楼盘为调研对象进行实例验证，通过构建特征价格模型、选取合适的函数，从而将经济、区位和城市生态环境对地铁沿线房地产价格造成正负影响的因素代入函数，准确地计算出地铁对沿线房地产价格的量化影响。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言2
1 文献回顾2
1.1 国外研究2
1.2 国内研究2
2 研究区概况3
2.1 房地产发展概况4
2.2 地铁建设情况4
3 研究方法与数据处理4
3.1 特征价格模型4
3.2 变量选择5
3.3 数据来源与处理5
4 结果6
5 结语8
致谢9
参考文献9
表1 影响南京市房地产特征价格的主要变量5
表2 地铁3号线沿线在售开盘楼盘6
表3 部分变量的统计性描述7
表4 各变量偏回归系数计算结果7
表5 模型的回归效果摘要8
城市轨道交通对沿线房地产价格的影响研究
——以南京地铁为例
引言
本世纪以来，伴随我国城市化进程的不断推进，流动人口的持续增加，城市交通拥堵状况也日益突出。城市轨道交通凭借其载客量大、效率高、节约能源等特点作为许多大城市缓解交通拥堵压力的首选方案。在城市公共交通系统中，城市轨道交通起主干作用，它以电能为动力，采用轮轨运转方式[1]，部分是悬挂式，并且具备载客量大、速度快等优点。它具有很多种类，主要包括地下铁道、单轨铁路、磁悬浮列车、城际快轨和地铁等，是城市建设的一项大型基础设
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
施，对节约人们的出行时间具有不容忽视的意义，而且有利于实现城市的可持续发展。自从北京地铁1号线建成以来，我国城市轨道交通已经有了40多年的发展历史，而且相对于其它国家而言，我国在城市轨道交通建成市场中已经遥遥领先。到目前为止，全国共批准了36个城市轨道交通系统的建设计划，并且都已经进入了全方位的施工建设阶段。根据相关规划，我国已提前实现了“十二五”所规划的3000公里运营里程的目标，并且在2015年完成了40个城市的轨道交通建设和4000公里在建里程的任务。到2020年为止，我国将建成近50个城市轨道交通系统，超过7000公里的总在建里程，从而为我国各主要城市人民群众的出行，提供方便、快捷的交通设施。
城市轨道交通凭借其行驶速度快、发车频率高、安全稳定等特点，大大缩减了人们的出行时间以及出行成本，同时也提高了周边土地的价值，挖掘其发展潜力，使得沿线房地产得以增值，但在其建设期间对城市环境景观造成的环境污染也不可小觑。是以，本论文采用调查法和文献综述法相结合的方法，并以南京地铁三号线为例，从区域条件、经济学视角及城市生态环境视角入手，理论及量化地研究分析了城市轨道交通对沿线房地产价格带来的影响，从而为房地产商制定合理的地铁房价和为购房者购买地铁房提供切实可行的参考依据。
1 文献回顾
城市轨道交通大多依靠改变影响房地产价格的因素的方式，来对沿线房地产的价格造成影响。一方面是改变房地产市场的经济因素。由于轨道交通带来的诸多外部影响、公益性和高度可达性，使得轨道沿线的土地明显增值，这就对沿线土地的开发和经济发展提供了广阔平台，进而有利于沿线房地产价格的提高。这种情况给沿线房地产开发商带来了可观的经济收益，引发了开发商的投重心理，从而促进沿线房地产业的发展。另一方面是改变房地产的区域条件。随着生活条件的改善，人们对于交通条件的要求也越发得高。许多市民往往会因为便捷的交通改变自己的生活乃至工作方式，增强购买轨道交通沿线住宅的意愿，促进了沿线房地产的发展。再者是改变房地产的周边环境。沿线居民大多选择轨道交通来替代私家车出行，很大程度上改善了交通拥堵状况，既节约了出行时间，也减少了土地和石油等不可再生能源的消耗，从而促进了沿线房地产的可持续发展。然而，由于噪声和振动等原因，人们对于紧靠站点的住宅的购买欲望会相应减少，尤其是地铁建设时期会给沿线楼盘造成环境污染、噪声等问题，这对住房价格产生了一定的负面影响。
1．1 国外研究
国内在城市轨道交通建设期对城市环境产生的负影响研究方面远远少于国外。经AI．Mosaind[2]等考察得出如下结论，美国波特兰市的MAX列车在正式运营的两年后，其他地区的房价相比于在地铁站500m范围内的楼盘价格而言要低10．6％，也就是说，越接近地铁站的楼盘房价就越高，但由于离地铁站过于接近的楼盘，其污染、噪音和客流过大等问题也会致使土地的价值有所下降。Henne berry[3]通过对英国1995年建成的谢菲尔德轻轨交通系统的持续调查，发现在1988年轻轨规划范围内的土地价值相比往年增长了4％，然而这种增长状况在1993年发生了改变，轻轨规划范围内的土地价值增幅有所下降，更糟糕的是到1996年，轻轨规划范围内的土地价值停止上涨并且下降，即在该交通系统的建设期间，周边楼盘的房价被迫压低，究其原因可能在于建设过程中所带来的噪音、空气污染等问题，让人们对于地铁房敬而远之。那么在这些工程结束之后，这些负面影响就会消失，房价又会如何变动呢？
1．2 国内研究
国内学者大多认为城市轨道交通对沿线房地产的价格影响是正向的，并且对其沿线的土地价值具有明显的增值效应。首先，是从土地经济学角度和区位条件进行分析，轨道交通和房地产之间正向相互作用的基本原理就是“可达性”。因而不少学者对此进行了深入的研究，例如郑捷奋，刘洪玉[4]在国内外关于城市轨道交通对房地产价格的影响研究方面都比较深入，通过实例来论述轨道交通是如何与土地相辅相成的，并且结合国内的实际发展情况和发展过程中遇到的问题，指出由于轨道交通具备积极良好的外部影响，从而给沿线的土地价值和这块土地上的房地产带来明显的增值效果。
而对于如何提高可达性，刘昱、郑林子[5]等人提出发达的城市交通网络会提高可达性，使人们有更多条交通线路的选择来通往城市的各地区，这将有利于缩减人们的出行时间和成本，提高办事效率。而交通成本的下降，就发挥了地铁站周边土地的地域优势，提高了人们的关注度。同时，在其它条件保持不变的情况下，地铁沿线区域将会吸引一些社会经济活动，而这些活动自身的价值将会在这种走势下得以体现。
其次是基于行为经济学角度进行剖析，田庆斌[6]等通过先实地调查再总结分析的方法，利用发放交通调查问卷，整理分析影响乘客出行方式选择的主要因素，在基于行为经济学的损失厌恶理论，利用模型分析了主要影响因素的作用方向和大小。通过对我国城市交通现状和乘客出行意愿进行分析，出行方式的价格、准时性以及出行时间等角度都会影响乘客的出行意愿。然而这种情况下，住在轨道交通附近的居民在选择出行方式方面就会有更多选择。黄新忠[7]在研究中也发现这一现象，不管是将效率第一作为宗旨，还是在保全经济收益和社会效益方面，地铁建设和房地产开发这两者之间都具有不容忽视的逻辑性和必然性，两者之间存在着强烈的互动关系：地铁建设给沿线楼盘房价提供增值平台，而房地产的发展对居民出行方式选择和轨道交通客流量产生影响。是以地铁与房地产应联合开发，促使开发商找到新的商机，也给人们出行提供便利。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言2
1 文献回顾2
1.1 国外研究2
1.2 国内研究2
2 研究区概况3
2.1 房地产发展概况4
2.2 地铁建设情况4
3 研究方法与数据处理4
3.1 特征价格模型4
3.2 变量选择5
3.3 数据来源与处理5
4 结果6
5 结语8
致谢9
参考文献9
表1 影响南京市房地产特征价格的主要变量5
表2 地铁3号线沿线在售开盘楼盘6
表3 部分变量的统计性描述7
表4 各变量偏回归系数计算结果7
表5 模型的回归效果摘要8
城市轨道交通对沿线房地产价格的影响研究
——以南京地铁为例
引言
本世纪以来，伴随我国城市化进程的不断推进，流动人口的持续增加，城市交通拥堵状况也日益突出。城市轨道交通凭借其载客量大、效率高、节约能源等特点作为许多大城市缓解交通拥堵压力的首选方案。在城市公共交通系统中，城市轨道交通起主干作用，它以电能为动力，采用轮轨运转方式[1]，部分是悬挂式，并且具备载客量大、速度快等优点。它具有很多种类，主要包括地下铁道、单轨铁路、磁悬浮列车、城际快轨和地铁等，是城市建设的一项大型基础设
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
施，对节约人们的出行时间具有不容忽视的意义，而且有利于实现城市的可持续发展。自从北京地铁1号线建成以来，我国城市轨道交通已经有了40多年的发展历史，而且相对于其它国家而言，我国在城市轨道交通建成市场中已经遥遥领先。到目前为止，全国共批准了36个城市轨道交通系统的建设计划，并且都已经进入了全方位的施工建设阶段。根据相关规划，我国已提前实现了“十二五”所规划的3000公里运营里程的目标，并且在2015年完成了40个城市的轨道交通建设和4000公里在建里程的任务。到2020年为止，我国将建成近50个城市轨道交通系统，超过7000公里的总在建里程，从而为我国各主要城市人民群众的出行，提供方便、快捷的交通设施。
城市轨道交通凭借其行驶速度快、发车频率高、安全稳定等特点，大大缩减了人们的出行时间以及出行成本，同时也提高了周边土地的价值，挖掘其发展潜力，使得沿线房地产得以增值，但在其建设期间对城市环境景观造成的环境污染也不可小觑。是以，本论文采用调查法和文献综述法相结合的方法，并以南京地铁三号线为例，从区域条件、经济学视角及城市生态环境视角入手，理论及量化地研究分析了城市轨道交通对沿线房地产价格带来的影响，从而为房地产商制定合理的地铁房价和为购房者购买地铁房提供切实可行的参考依据。
1 文献回顾
城市轨道交通大多依靠改变影响房地产价格的因素的方式，来对沿线房地产的价格造成影响。一方面是改变房地产市场的经济因素。由于轨道交通带来的诸多外部影响、公益性和高度可达性，使得轨道沿线的土地明显增值，这就对沿线土地的开发和经济发展提供了广阔平台，进而有利于沿线房地产价格的提高。这种情况给沿线房地产开发商带来了可观的经济收益，引发了开发商的投重心理，从而促进沿线房地产业的发展。另一方面是改变房地产的区域条件。随着生活条件的改善，人们对于交通条件的要求也越发得高。许多市民往往会因为便捷的交通改变自己的生活乃至工作方式，增强购买轨道交通沿线住宅的意愿，促进了沿线房地产的发展。再者是改变房地产的周边环境。沿线居民大多选择轨道交通来替代私家车出行，很大程度上改善了交通拥堵状况，既节约了出行时间，也减少了土地和石油等不可再生能源的消耗，从而促进了沿线房地产的可持续发展。然而，由于噪声和振动等原因，人们对于紧靠站点的住宅的购买欲望会相应减少，尤其是地铁建设时期会给沿线楼盘造成环境污染、噪声等问题，这对住房价格产生了一定的负面影响。
1．1 国外研究
国内在城市轨道交通建设期对城市环境产生的负影响研究方面远远少于国外。经AI．Mosaind[2]等考察得出如下结论，美国波特兰市的MAX列车在正式运营的两年后，其他地区的房价相比于在地铁站500m范围内的楼盘价格而言要低10．6％，也就是说，越接近地铁站的楼盘房价就越高，但由于离地铁站过于接近的楼盘，其污染、噪音和客流过大等问题也会致使土地的价值有所下降。Henne berry[3]通过对英国1995年建成的谢菲尔德轻轨交通系统的持续调查，发现在1988年轻轨规划范围内的土地价值相比往年增长了4％，然而这种增长状况在1993年发生了改变，轻轨规划范围内的土地价值增幅有所下降，更糟糕的是到1996年，轻轨规划范围内的土地价值停止上涨并且下降，即在该交通系统的建设期间，周边楼盘的房价被迫压低，究其原因可能在于建设过程中所带来的噪音、空气污染等问题，让人们对于地铁房敬而远之。那么在这些工程结束之后，这些负面影响就会消失，房价又会如何变动呢？
1．2 国内研究
国内学者大多认为城市轨道交通对沿线房地产的价格影响是正向的，并且对其沿线的土地价值具有明显的增值效应。首先，是从土地经济学角度和区位条件进行分析，轨道交通和房地产之间正向相互作用的基本原理就是“可达性”。因而不少学者对此进行了深入的研究，例如郑捷奋，刘洪玉[4]在国内外关于城市轨道交通对房地产价格的影响研究方面都比较深入，通过实例来论述轨道交通是如何与土地相辅相成的，并且结合国内的实际发展情况和发展过程中遇到的问题，指出由于轨道交通具备积极良好的外部影响，从而给沿线的土地价值和这块土地上的房地产带来明显的增值效果。
而对于如何提高可达性，刘昱、郑林子[5]等人提出发达的城市交通网络会提高可达性，使人们有更多条交通线路的选择来通往城市的各地区，这将有利于缩减人们的出行时间和成本，提高办事效率。而交通成本的下降，就发挥了地铁站周边土地的地域优势，提高了人们的关注度。同时，在其它条件保持不变的情况下，地铁沿线区域将会吸引一些社会经济活动，而这些活动自身的价值将会在这种走势下得以体现。
其次是基于行为经济学角度进行剖析，田庆斌[6]等通过先实地调查再总结分析的方法，利用发放交通调查问卷，整理分析影响乘客出行方式选择的主要因素，在基于行为经济学的损失厌恶理论，利用模型分析了主要影响因素的作用方向和大小。通过对我国城市交通现状和乘客出行意愿进行分析，出行方式的价格、准时性以及出行时间等角度都会影响乘客的出行意愿。然而这种情况下，住在轨道交通附近的居民在选择出行方式方面就会有更多选择。黄新忠[7]在研究中也发现这一现象，不管是将效率第一作为宗旨，还是在保全经济收益和社会效益方面，地铁建设和房地产开发这两者之间都具有不容忽视的逻辑性和必然性，两者之间存在着强烈的互动关系：地铁建设给沿线楼盘房价提供增值平台，而房地产的发展对居民出行方式选择和轨道交通客流量产生影响。是以地铁与房地产应联合开发，促使开发商找到新的商机，也给人们出行提供便利。
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