中国房地产行业的资金链浅析以恒大地产为例
目 录
1 引言1
2 房地产企业资金链的基本概述1
3 我国房地产企业资金链管理的特点、问题及原因分析3
3.1 我国房地产企业资金链的特点3
3.2 我国房地产企业资金链的管理问题4
3.2.1 资金投入链阶段的问题4
3.2.2 资金运营链阶段的问题5
3.2.3 资金回笼链阶段的问题5
3.3 我国房地产企业资金链管理问题的原因分析6
4 完善我国房地产行业资金链管理的措施6
4.1 微观措施6
4.1.1 资金投入链阶段的措施7
4.1.2 资金运营链阶段的措施7
4.1.3 资金回笼链阶段的措施7
4.2 宏观措施8
4.2.1 资金投入链阶段的措施8
4.2.2 资金运营链阶段的措施8
4.2.3 资金回笼链阶段的措施9
5 恒大地产资金链管理案例研究9
5.1 恒大地产的简介9
5.2 2013年我国房地产相关政策9
5.3 恒大地产的浅析9
结论12
致谢13
参考文献14
1 引言
房地产业是指进行房地产投资、建造、经营、管理和服务的产业，属于第三类行业，主要包括：地皮的开发、房屋的建设、租赁、转让、装修、管理和由此而形成的市场[1]。房地产开发是指各类注册备案类型的房地产开发企业的法人单位合并开发的包含宾馆、仓库、厂房、饭店、度假村、写字楼、办公楼、拆迁还建在内的住宅区等房屋建筑物[1]， *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
以及相关的配套服务设施，地皮开采工程(如道路、排水、供水、供电、供热、通讯等基础设施)和土地购买投资。
房地产行业是我国的经济支柱产业，对拉动我国的国民经济具有很大的促进作用。同时，房地产行业在国民经济中也扮演着很重要的角色，房地产行业的发展，对拉动国民经济的增长以及提高国民的生活水平有着很大的影响。由于房地产业与政府、土地、银行、社会保障等许多行业方面都息息相关，已经成为国民经济的重要产业。房地产业作为一种资本密集型的产业，它的持续科学经营和健康发展离不开充足的资金保障。因而，可以将资金看成是房地产企业的血液，资金的运转健康与否将直接影响整个房地产企业的发展，是房地产企业发展的第一推动力[1]。因此，房地产企业的资金链是否管理科学将对房地产企业的发展产生重大影响，同时也间接影响着整个房地产行业的发展。
但是，随着房地产行业的迅速发展，房地产行业也渐渐暴露出一些问题，特别是是在资金流转这一块上，而房地产行业能否长久发展，与资金链的管理、资金的流转健康与否有着很大的关系。因此，本论文对近几年我国房地产的资金链管理上暴露出的问题进行研究，并且据此提出一些建议，希望能对房地产行业的健康发展有所帮助。
2 房地产企业资金链的基本概述
房地产行业一直是我国重点关注的行业之一，据国家统计局的有关数据显示，我国房地产投资额从2011年——2013年分别为：61739.78亿元、71803.79亿元和86013.38亿元，从以上数据就能看出近几年我国在房地产投入的资金逐渐增多，资金的管理问题也越来越受到房地产商的重视。企业的资金链就像是房地产行业的血液，房地产资金链周转状况是影响房地产行业发展的重要因素之一，所以，房地产资金链的管理和发展是一直是行业里的重点关注项目。然而，近几年来房地产行业的资金链管理却逐渐暴露出一些问题，需要相关行业以及政府去关注。
资金链，指的是企业的现金流转情况，也就是一个企业在日常经营运营过程当中所用到的资金不停流转的过程。房地产企业的资金链指的是能维持房地产企业正常运转所需要的一个资金流动的流程，通常以“现金——资产——现金”的方式存在[2]，一般来讲，依照我国房地产项目的开发过程，可以将房地产企业的资金流动分成两种情况：企业内部的资金流转和外部的资金流转。企业的内部资金流转，主要是指房地产企业的资金从资金形式一一实体形式一一资金形式的一个循环过程，可概括为以下的顺序:企业资金一一购置土地一一工程建设一一房屋销售一一销售资金[2]。房地产企业的外部资金流转，主要是指房产企业在外部收集货币资金的一个流动循环过程。主要由金融、非金融机构的投资——项目开发融资一一销售获得资金的回笼这三部分组成[2]，房地产企业将企业内部自己的资金和在企业外部筹集到的资金共同用于项目销售实现资金的回笼。因此，企业的资金链能否安全稳定的运转，不仅依靠企业自身的管理，同时受到外界市场环境的影响。
在房地产行业中，资金链主要可分为三个阶段：资金投入阶段、资金运营阶段和资金回笼阶段（如图2）[3]。房地产企业想要持久经营下去，那么必须管理浩这三个阶段。企业都是以获取利益的最大化为最终目的的，而资金流转的管理科学与否，则会直接影响企业的盈利情况，所以企业都会很重视资金链这一方面的管理。
资金投入 资金运营 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
资金回笼
图2.企业资金链的三个阶段
近几年来，因为我国股市的表现不佳，黄金市场的表现也忽好忽坏，而不动产则不断保值增值，许多商家看中了房地产行业很大的上涨空间，因而选择大量购置土地资产，但是土地款的压力使得许多开发商还未开工就已经陷入资金链吃紧的境地[3]。而且，目前我国房地产行业的资金来源都比较单一，主要来自于内源融资以及银行贷款，这使得企业在融资方面遇到困难，这种资金紧张的局势一般要到房地产预售开始回款才会得到好转。在资金运营链的环节，我国国内的很多开发商在没有理清商业地产和住宅地产这两类项目之间的差别时就匆匆上马[4]，同时，房地产开发商对房产开发过程中可能出现的风险预估不足，如果出现风险，企业又不具备对大数量资金的风险管控能力，很容易形成资金链的缺口。
3 我国房地产企业资金链管理的特点、问题及原因分析
3.1 我国房地产企业资金链的特点
我国的房地产企业资金链的主要环节可以分为三个部分：资金投入链、资金运营链和资金回笼链。其中，资金的投入链主要是与企业的资金筹措有关，而房地产企业筹措资金的能力最终由资金的运营链来决定。资金运营链，它是企业资金链重要的环节，房地产企业资金运营的好坏直接影响着企业的发展。如果在这个环节出现了问题，那么整个企业的资金链就会变得脆弱不堪。最后一个环节，资金回笼链，它是将前面两个环节的财务支出通过其他渠道收回的过程，如果企业的资金只出不进，资金链就会断，因此这是整个资金链中最关键的一个步骤。资金链的具体流程如图3.1所示[5]。（见下页）
在资金运营链环节，资金链的问题主要是受到企业对成本的控制以及企业决策方面的影响：（1）企业对项目成本控制的力度、投资时是否有正确决策的能力等等，都可以影响到资金在投入阶段的流转是否科学。不必要的资金投入会造成浪费，这会让资金在投入阶段的风险加大。（2）房地产商制定不周全的决策，由于房地产企业的资金投入非常大，同时资金的周转速度又比较慢，因而企业能否制定一个提高资金使用效率的决策很重要。一些房地产商在制定资金流转决策时往往会忽略风险的存在，这使得企业会产生做出决策失误的情况，造成项目成本增加，浪费了资金。
1 引言1
2 房地产企业资金链的基本概述1
3 我国房地产企业资金链管理的特点、问题及原因分析3
3.1 我国房地产企业资金链的特点3
3.2 我国房地产企业资金链的管理问题4
3.2.1 资金投入链阶段的问题4
3.2.2 资金运营链阶段的问题5
3.2.3 资金回笼链阶段的问题5
3.3 我国房地产企业资金链管理问题的原因分析6
4 完善我国房地产行业资金链管理的措施6
4.1 微观措施6
4.1.1 资金投入链阶段的措施7
4.1.2 资金运营链阶段的措施7
4.1.3 资金回笼链阶段的措施7
4.2 宏观措施8
4.2.1 资金投入链阶段的措施8
4.2.2 资金运营链阶段的措施8
4.2.3 资金回笼链阶段的措施9
5 恒大地产资金链管理案例研究9
5.1 恒大地产的简介9
5.2 2013年我国房地产相关政策9
5.3 恒大地产的浅析9
结论12
致谢13
参考文献14
1 引言
房地产业是指进行房地产投资、建造、经营、管理和服务的产业，属于第三类行业，主要包括：地皮的开发、房屋的建设、租赁、转让、装修、管理和由此而形成的市场[1]。房地产开发是指各类注册备案类型的房地产开发企业的法人单位合并开发的包含宾馆、仓库、厂房、饭店、度假村、写字楼、办公楼、拆迁还建在内的住宅区等房屋建筑物[1]， *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
以及相关的配套服务设施，地皮开采工程(如道路、排水、供水、供电、供热、通讯等基础设施)和土地购买投资。
房地产行业是我国的经济支柱产业，对拉动我国的国民经济具有很大的促进作用。同时，房地产行业在国民经济中也扮演着很重要的角色，房地产行业的发展，对拉动国民经济的增长以及提高国民的生活水平有着很大的影响。由于房地产业与政府、土地、银行、社会保障等许多行业方面都息息相关，已经成为国民经济的重要产业。房地产业作为一种资本密集型的产业，它的持续科学经营和健康发展离不开充足的资金保障。因而，可以将资金看成是房地产企业的血液，资金的运转健康与否将直接影响整个房地产企业的发展，是房地产企业发展的第一推动力[1]。因此，房地产企业的资金链是否管理科学将对房地产企业的发展产生重大影响，同时也间接影响着整个房地产行业的发展。
但是，随着房地产行业的迅速发展，房地产行业也渐渐暴露出一些问题，特别是是在资金流转这一块上，而房地产行业能否长久发展，与资金链的管理、资金的流转健康与否有着很大的关系。因此，本论文对近几年我国房地产的资金链管理上暴露出的问题进行研究，并且据此提出一些建议，希望能对房地产行业的健康发展有所帮助。
2 房地产企业资金链的基本概述
房地产行业一直是我国重点关注的行业之一，据国家统计局的有关数据显示，我国房地产投资额从2011年——2013年分别为：61739.78亿元、71803.79亿元和86013.38亿元，从以上数据就能看出近几年我国在房地产投入的资金逐渐增多，资金的管理问题也越来越受到房地产商的重视。企业的资金链就像是房地产行业的血液，房地产资金链周转状况是影响房地产行业发展的重要因素之一，所以，房地产资金链的管理和发展是一直是行业里的重点关注项目。然而，近几年来房地产行业的资金链管理却逐渐暴露出一些问题，需要相关行业以及政府去关注。
资金链，指的是企业的现金流转情况，也就是一个企业在日常经营运营过程当中所用到的资金不停流转的过程。房地产企业的资金链指的是能维持房地产企业正常运转所需要的一个资金流动的流程，通常以“现金——资产——现金”的方式存在[2]，一般来讲，依照我国房地产项目的开发过程，可以将房地产企业的资金流动分成两种情况：企业内部的资金流转和外部的资金流转。企业的内部资金流转，主要是指房地产企业的资金从资金形式一一实体形式一一资金形式的一个循环过程，可概括为以下的顺序:企业资金一一购置土地一一工程建设一一房屋销售一一销售资金[2]。房地产企业的外部资金流转，主要是指房产企业在外部收集货币资金的一个流动循环过程。主要由金融、非金融机构的投资——项目开发融资一一销售获得资金的回笼这三部分组成[2]，房地产企业将企业内部自己的资金和在企业外部筹集到的资金共同用于项目销售实现资金的回笼。因此，企业的资金链能否安全稳定的运转，不仅依靠企业自身的管理，同时受到外界市场环境的影响。
在房地产行业中，资金链主要可分为三个阶段：资金投入阶段、资金运营阶段和资金回笼阶段（如图2）[3]。房地产企业想要持久经营下去，那么必须管理浩这三个阶段。企业都是以获取利益的最大化为最终目的的，而资金流转的管理科学与否，则会直接影响企业的盈利情况，所以企业都会很重视资金链这一方面的管理。
资金投入 资金运营 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
资金回笼
图2.企业资金链的三个阶段
近几年来，因为我国股市的表现不佳，黄金市场的表现也忽好忽坏，而不动产则不断保值增值，许多商家看中了房地产行业很大的上涨空间，因而选择大量购置土地资产，但是土地款的压力使得许多开发商还未开工就已经陷入资金链吃紧的境地[3]。而且，目前我国房地产行业的资金来源都比较单一，主要来自于内源融资以及银行贷款，这使得企业在融资方面遇到困难，这种资金紧张的局势一般要到房地产预售开始回款才会得到好转。在资金运营链的环节，我国国内的很多开发商在没有理清商业地产和住宅地产这两类项目之间的差别时就匆匆上马[4]，同时，房地产开发商对房产开发过程中可能出现的风险预估不足，如果出现风险，企业又不具备对大数量资金的风险管控能力，很容易形成资金链的缺口。
3 我国房地产企业资金链管理的特点、问题及原因分析
3.1 我国房地产企业资金链的特点
我国的房地产企业资金链的主要环节可以分为三个部分：资金投入链、资金运营链和资金回笼链。其中，资金的投入链主要是与企业的资金筹措有关，而房地产企业筹措资金的能力最终由资金的运营链来决定。资金运营链，它是企业资金链重要的环节，房地产企业资金运营的好坏直接影响着企业的发展。如果在这个环节出现了问题，那么整个企业的资金链就会变得脆弱不堪。最后一个环节，资金回笼
在资金运营链环节，资金链的问题主要是受到企业对成本的控制以及企业决策方面的影响：（1）企业对项目成本控制的力度、投资时是否有正确决策的能力等等，都可以影响到资金在投入阶段的流转是否科学。不必要的资金投入会造成浪费，这会让资金在投入阶段的风险加大。（2）房地产商制定不周全的决策，由于房地产企业的资金投入非常大，同时资金的周转速度又比较慢，因而企业能否制定一个提高资金使用效率的决策很重要。一些房地产商在制定资金流转决策时往往会忽略风险的存在，这使得企业会产生做出决策失误的情况，造成项目成本增加，浪费了资金。
版权保护: 本文由 hbsrm.com编辑，转载请保留链接: www.hbsrm.com/jmgl/cwgl/6693.html
